再多一個星期，就要告別狗年，迎接豬年。今年農曆年天乾的「己」屬土，地支的「亥」是生肖的豬，因此屬於「土豬年」。
豬年似乎是新加坡樓市的一顆福星。過去三個豬年顯示，樓市逢「豬」必漲，往往能讓投資者過個大肥年。1983癸亥年上漲8.4％，1995乙亥年上漲10.3％，2007丁亥年更飆漲31.1％。
不過，在新一輪降溫措施、利率上揚、中美貿易談判不明朗等眾多因素的籠罩下，新加坡樓市能否逢凶化吉呢？
前兩天新加坡政府「不經意」地推出環島新地鐵線第一階段的站點位置，似乎在為"諸事順吉"豬年的到來加持旺氣。可不，前一陣子還在苦苦掙扎的某些新樓盤在新地鐵線站點位置公布後的短短几天，因為位置利好，銷售數量蹭蹭地往上竄！原本可能會向下調整價格的現在可能會變成調升價格的局面了！
新加坡這一兩年內就有可能大選，市場上有傳言最早可能就會在今年。大選前往往都是政府發紅利、公布令人振奮的發展計劃的好時機。這樣的氛圍確實是比較適合市場的穩定向好。
接下來，我們會適時和詳細地披露近期的樓盤銷售情況及走勢預估。幫助大家把握市場動態，做好決策。
今天我們轉一篇早報的文章，介紹豬年風水和房產市場分析師的預測。
》》》
早報「樓市乾坤」本期特邀房地產分析師和風水師傅進行剖析，提供參考意見，從不同角度展望本地樓市。
》》》
市場去年抱著樓市復甦勢頭正勁的期待心情，迎來狗年。不過，政府於7月卻出乎市場意料推出新一輪降溫措施，以致房價在去年第四季終結了五個季度的漲勢。
儘管如此，去年的整體私宅價格仍上揚7.9％，高於2017年的1.1％。
參考歷史數據，以往豬年的房價漲幅可說節節上升。1983癸亥年上漲8.4％，1995乙亥年上漲10.3％，2007丁亥年更飆漲31.1％。
在降溫措施陰影的籠罩下，私宅價格是否能延續過去三個豬年一年比一年高的氣勢，目前不得而知。
發展商料不會大削價推新項目
不過根據分析師的預測，可以肯定的是，由於不少發展商是以高價標得政府售地或取得集體出售地段，因此不太可能大削價推售新項目。
分析師普遍認為，新一輪降溫措施、利率上揚、政府修改條例提高私宅項目單位平均面積、集體出售市場走軟等因素，都可能影響房屋市場在豬年的表現。
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清接受《聯合早報》訪問時說，利率上揚，意味著持有私宅的成本將上升，投資者置產可能會更加謹慎。
不過，多名分析師表示不太擔心利率會影響到房地產市場的表現。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚說：「我們比較不擔心利率上揚的問題。傳統上來看，房屋需求與薪金增長直接掛鉤，因此經濟前景仍然是關鍵。」
談到降溫措施的影響，萊坊高級諮詢與研究部主管李乃佳認為，尤其是當中的高額外買方印花稅（ABSD），將可能繼續衝擊市場。
高緯環球研究部高級總監李敏雯指出，有地私宅整體價格最高，最有可能受到新一輪降溫措施衝擊。
孫燕清則認為，發展商在制定具競爭力的價格和選擇適當時間推出項目方面，可能面對壓力。項目選對了時間，可以避免同其他新登場項目撞個正著。
中美貿易戰也可能持續影響市場情緒。孫燕清說：「中國產值放緩，全球經濟也可能受到影響。」
對於哪一類私宅的價格和租金在豬年會較有韌性，分析師沒有一致的看法。
宋明蔚看好高檔私宅的核心中央區（CCR）的價格會最強勁，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）次之。
至於代表大眾化私宅的中央區以外（OCR），則會因為今年有大量新供應登場而面對價格壓力。
不過，李敏雯則認為中央區以外的價格會最有韌性，原因是這類私宅的整體價格較讓人負擔得起。排除經濟震盪因素，基於未來三年供應有限，租金市場預料會逐漸好轉。
分析師：私宅價格若上揚 幅度可介於1％至3％
分析師也認為，面對去年出台的新一輪降溫措施，私宅市場顯得有韌性，因此預料不會在今年陷入低潮。
宋明蔚指出，去年7月政府推出第九輪樓市降溫措施，但根據去年第四季的市區重建局預估數據，新加坡私宅價格僅下跌0.1％，這顯示市場仍具有韌性。
她說，未來幾年竣工的私宅項目將會低於歷史均值，而帶動需求的眾多因素將繼續扶持私宅市場，例如家庭收入增長、就業保障、組織家庭等將對私宅市場起扶持作用。
「新加坡經濟今年預料取得增長，官方預估介於1.5％至3.5％。排除不可預見的外來震盪，我們不認為私宅市場會嚴重陷入低迷情況。」
她認為，同投資相比，買屋自住和提升者對房子的需求，比較不受條規限制所影響，估計至少在今年上半年，市場情緒將保持不變。
展望豬年樓市整體表現，綜合分析師的看法，私宅價格可能持平，若上揚的話，可介於1％至3％；租金則可能上升1％至5％。
今年南部北部銷量最旺？
正道集團創辦人兼首席風水師陳軍榮從風水的角度觀察，就2019年而言，南部與北部都是「名成利就，蒸蒸日上」的吉利方向。
換言之，北部的義順、兀蘭、三巴旺一帶，以及南部的紅山、女皇鎮、牛車水等地點，在接下來一年的發展都會較為良好。湊巧的是，受訪分析師也預料，南部會是一個因為在豬年有眾多項目登場而預料有較多銷量的地區。
綜合分析師預測，今年有介於55個至70個新私宅項目登場。不過，視市場情況而定，當中一些項目可能會等到明年才推出。
宋明蔚指出，與去年一樣，南部及中部預料會有最多的新項目登場，因此銷量也會最大，可能售出介於9500個至1萬個新單位。
李敏雯說，第10郵區（中部，近烏節路）在今年將可能有最多新項目推出，共有18個，潛在單位數量達3902個。
其他兩個會有新私宅登場的郵區分別是第5郵區（西南部）和第19郵區。前者有兩個項目，潛在單位是3647個；後者有五個項目，潛在單位數目2903個。不過，李敏雯認為，發展商還是有可能會分階段推出項目，以免造成新私宅泛濫的情況出現。
分析師也認為，去年受歡迎的地區，買氣可能在今年延續下去。
李乃佳說，中部至今的市場反應良好，這股勢頭預料還會延續到今年。尤其是第9、第10和第11郵區，今年對私宅的需求可能還會走高。
宋明蔚指出，去年銷量最好的地區則依次是東北部（售出2323個單位）、東部（1943個）、南部及中央地區（1512個）和西部（1502個）
孫燕清說，去年受歡迎的第19郵區（東北部）和第5郵區（西南部），推出的項目包括Riverfront Residences、Affinity at Serangoon、鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay）、嘉和馨苑（The Garden Residences）和森濤苑（Forest Woods）。
其中，Riverfront Residences的強勁銷量，可能同7月降溫措施生效的前一晚，一些買家急忙進場買房有關。
孫燕清指出，轉售市場方面，兩個最受歡迎的郵區是第19郵區和第15郵區（東海岸），分別賣出1095個和1055個單位。
陳軍榮指出，今年屬虎、兔、龍、馬和猴者都適合投資房地產。不過，他也提醒投資者在進行投資之前做好功課。
買家豬年料最期待荷蘭村地段項目
多數分析師都預料，荷蘭村地段項目會是豬年最受買家期待的新項目。
李敏雯說：「靠近地鐵站的綜合用途項目，若定價正確，一般上會得到良好反應。」她也認為，第15郵區（東海岸）值得關注。今年，該郵區可能會有11個新項目進入市場。
王德輝則指出，今年將有五個霸型項目，喜歡這些項目所在地點的買家將會有興趣。這些項目分別是石叻道（Silat Avenue）地段項目（1101個單位）、諾曼頓園（Normanton Park）地段項目（1882個單位）、Parc Clematis（1468個單位）、聚寶園（Treasure At Tampines，2225個單位）和悅湖苑（The Florence Residences，1410個單位）。
其中，聚寶園可能吸引淡濱尼的組屋居民，而悅湖苑周圍則有大批後港的潛在買家。
一些地點優越的黃金地帶項目也將受到買家青睞，例如面向新加坡河的Frasers Residence Promenade，以及靠近多美歌地鐵站的Haus on Handy。
宋明蔚則預料，武吉知馬的富雅軒（Fourth Avenue Residences）及前富貴園（Royalville）地段項目和前安珀園（Amber Park）地段項目，將備受買家期待。
