與商學院的很多同學一樣，畢業投身金融行業是蘇世揚(Joseph Soh)起初的職業理想。
大學期間，蘇世揚曾在安永會計事務所實習，擔任兼并和收購(M&A)暑期實習分析員，還曾在前YCP Group(現為YCP Solidiance)私募股權部門實習，了解交易以及運營周轉策略的不同方面。
如今，已經在新加坡著名房地產企業凱德集團(CapitaLand)擔任投資經理的他，似乎走上了一條與自己當年設想的不一樣的職業路徑。他是如何看待從學生到職場的轉變呢？我們一起來了解一下校友蘇世揚的體會。
校友簡介
Joseph Soh｜蘇世揚
新加坡國立大學商學院
工商管理BBA2017屆
凱德集團投資經理
蘇世揚最初對於房地產行業的認識是來自於跟業內朋友的討論，以及在國大商學院相關課程中學習到一些知識。他後來也漸漸發現，原來自己對房地產投資和開發領域是有職業興趣的。
為了實現對房地產和金融領域的追求，大學畢業後，蘇世揚加入了星橋騰飛，成為一名管理培訓生。這是一家亞洲領先的為可持續城市與商業空間提供解決方案的供應商。
一年半以後，新加坡最大的房地產公司凱德集團完成對星橋騰飛的收購。自此，Joseph在房地產領域也擁有了一個更廣闊的平台。
坐落於新加坡中央商務區的凱德集團旗下的綠色環保建築CapitaGreen(彭博圖片)
以下內容來自新加坡國立大學商學院BizBeat對校友蘇世揚(Joseph Soh)的採訪
Q1 為什麼選擇以星橋騰飛的管培生項目為個人職業起點？實習經歷對於你的職業發展有何影響？
蘇世揚：我原本一直設想自己會進銀行工作，而且我也從事過相關實習，接觸過交易、戰略和估值等領域。
大二暑假期間，我在YCP Group私募部門實習，主要側重於投資組合公司的運營轉型，通過推薦策略來幫助他們解決潛在的業務問題，例如產品線不佳、競爭定位薄弱、財務損失等。這次實習讓我對業務運營有了一定了解，但對於我渴望積累的關於交易風險和財務回報分析方面對經驗，還是有欠缺。
大三暑假期間，我成為了安永併購實習生，進入了技術、媒體和電信 (TMT) 部門，主要從事市場調研、金融建模、可比性和先例交易分析。我非常喜歡這次實習，並且意識到儘管金融建模技能很重要，但建模最多相當於假設，我還必須對感興趣的特定行業有深入了解。
我的一位NUS同學當時進了房地產行業，進行了併購方面暑期實習。通過與他交談，我對這個行業的興趣被激活了。他的工作在我看來很有意思，於是決定讀一些相關書籍。
與直接投資公司相比，我發現在房地產周期中可創造的價值，比如購置土地、建造建築、翻新建築、將建築重新配置給不同的租戶、拆除和改造建築，都帶有濃厚的機會主義色彩。
大四那一年，我選修了房地產金融、房地產估價和評估以及城市規劃等課程，進一步鞏固自己對這一領域的了解。
畢業後，我收到了來自四大、諮詢公司以及投資公司的工作offer。不過，考慮到自己設想的職業道路，我決定進入星橋騰飛管培生項目。
Q2 能否描述一下你現在的工作內容？
蘇世揚：我們目前的想法是改造新加坡科學園一期和二期的部分建築。這兩座科學園的設計主要基於矽谷1980年代的設計和總體規劃。建築樓層較低、相對分離且老化嚴重。
我們改造的目標是最大限度增加次優物業的現金流(以提高租金的形式)。這樣它的價值也會隨著時間增加。
新加坡科學院一期(資料圖片)
幾乎每個改造項目都是為了振興舊產業，使土地發揮最大價值，實現最佳效益。這通常意味著要對現有開發參數(如建造比率、平衡土地使用權、土地使用等)進行更改。
典型的改造項目的流程如下：首先，進行財務可行性研究，分析改造、持有或出售物業相關方案的回報。在可行性研究中，我們通常會就項目目前的資本化率、市場租金、占用率、運營成本、資本支出承諾等進行激烈討論，因為這些都是金融模型的變量。
接下來，如果有進行改造和修改開發參數的計劃，我們必須向新加坡市區重建局(URA)提出改造構想並獲得修改批准。
當然，與此同時我們還必須與其他各方(例如建築師和造價師)合作，了解改變開發參數和建造新建築涉及的可行性和規模。
我目前正在進行的改造工程不方便透露，它涉及建造比例的增加。從技術上來說，建造比例被定義為特定土地允許開發的強度，決定該地塊上開發的任何項目的最大總建築面積。
為了獲得新加坡市區重建局提高比例的許可，我們須進行交通影響評估，達到新加坡陸路交通管理局的交通管制要求。如果使用土地或建築的人增多，就必須建造更多的交通基礎設施，以滿足人員增長的需求。
獲得改變開發參數所需的所有政府批准後，我們將舉行設計競賽，任命建築師和顧問，並對建築總承包商進行施工招標。
隨後，我們將管理整個開發過程，並聘請營銷代理，確保在大樓建設期間實現預租賃。獲得臨時占用許可證(TOP)後，開發項目將被移交給資產管理團隊。
由凱德集團投資開發的知名新加坡商業地產及地標建築(資料圖片)
在我目前的工作只經歷過財務可行性研究，並獲得過政府批准。整個開發過程可能需要幾年時間，尤其是大型項目。
在凱德集團和星橋騰飛合併之前，改造項目是由資產管理團隊而不是由投資團隊負責。
我認為，很難界定這種性質的項目應該歸類為資產管理還是投資。資產管理涉及建築物的維護和小規模改進(例如更美觀的大廳、更高規格的機電系統、添加和改建等)。
投資涉及土地和建築的招標和收購，以及更大規模的改進，如拆除和改造上述建築物。當然，最終還是由房地產公司決定如何分配項目。
Q3 會計專業背景在你目前的工作中有何幫助？
蘇世揚：會計專業的學生應當明白，獲得會計學位並不意味著你只能從事審計或稅務類的工作。這個專業能讓我對財務報表數據和現金流了如指掌。有了會計知識，金融建模會變得十分容易，而且非常易於管理。
會計學還讓我在模型中交叉驗證某些假設和數字(例如貼現率、項目和股票現金流)時更加得心應手，這樣模型才能真實而完整地呈現業務和風險。
金融建模是許多僱主高度重視的技能。它會為你帶來「金融優勢」，這種優勢適用於任何需要投資專業人士的行業。
與房地產專業畢業生相比，我擁有更多的金融知識以及更好的建模技能。但房地產專業畢業生能更深刻地了解房地產市場、發展趨勢，以及價格與經濟、政治、外部環境的關聯。
在這方面我付出了更多努力，進行了大量學習，以便更好地理解房地產行業。就像我之前提到的一樣，金融模型的結果取決於市場假設和行業知識。
Q4 你認為參加管培生項目是否有利於加速職業發展？
蘇世揚：兩年的管培生經歷讓我在租賃運營、物業管理、銷售與營銷、資產管理和投資崗位進行了五次輪崗。
關於這一問題，需要從兩方面來看：
在某一特定崗位擁有兩年經驗的員工無法像在幾個部門輪崗過的員工一樣具有跨崗位專業技能。我覺得作為投資專業人士，各個部門的工作經驗對我來說都很重要。
當我為正在推行的改造計劃構建金融模型時，輪崗經驗能夠讓我做出了良好的市場假設，例如租戶的目標類型、租金要價、運營成本，以及這些數字整體上對於負責執行的不同部門是否可行、是否現實。我對房地產業務和價值鏈整體上有了更深入的了解。
不過，對於已經明確自己未來目標崗位的人來說，直接投身其中也很不錯。這會讓你在職業生涯起步時更加專注和專業，也能積累更多的經驗。
但是，如果你打算未來自主創業，我覺得管培生項目有利於對業務的整體了解。
Q5 對於希望進入房地產資產管理或投資行業的大學生，你有什麼建議？
蘇世揚：
第一，在金融建模方面打下堅實基礎，這是決策的重要工具。
第二，了解不同國家的房地產法律及其含義(例如，對各類交易徵收的印花稅、分區法、限制開發的建築物界限)。
第三，與在其他行業一樣，了解如何增加收入和削減成本，最大限度地提高現金流(例如實現高樓層效率以最大化可出租面積、平衡租金和占用以最大化收入、設計節能建築以降低運營成本)。
最後，也是最重要的一點，就是在第三點的基礎上更進一步，不斷尋找價值最大化的方法，這有利於培養敏銳的商業嗅覺，並積累廣泛的行業知識。
英文內容刊發於新加坡國立大學商學院官網BizBeat
翻譯：汪青青
