上季本地大宗房地產交易跌六成 跨境投資增兩倍
本地今年第一季的跨境投資環比大漲76.7%，其中一筆交易是城市發展收購的英國倫敦聖凱薩琳碼頭項目。（城市發展提供）
經濟前景不明朗導致今年第一季的大宗房地產交易同比下滑61%至42億元，不過，本地買家在海外的大型房地產投資同比卻增加兩倍至193億元。
根據萊坊（Knight Frank）的最新報告，第一季大宗房地產交易總額遠低於去年同期的108億元，環比滑落10.1%，是自2020年第二季以來的新低。
大宗房地產交易指的是價值達1000萬元或以上的建築、房地產或大批單位集售的交易。業主轉讓大型房地產擁有權也是大宗房地產交易的一種。
今年第一季的商業房地產交易占比最大，達45.2%，但交易額環比下跌33.3%至19億元。
金額最高的交易是星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）與星獅地產（Frasers Property）以6億5250萬元收購NEX購物中心的50.0％股權。
另一筆大型交易是揚子江船業（Yangzijiang Shipbuilding）斥資3億9900萬元，與另外兩家公司合資買下位於羅敏申路39號的辦公樓。
私宅交易有所增長，環比上升16.7%至16億元，當中包括總額達5億8380萬元的私宅集體出售項目。
在工業房地產方面，交易額比去年第四季高出62.8%，達6億8110萬元。當中包括被M&G Real Estate收購的四個合發（Cycle & Carriage）房地產項目，交易價為3億3300萬元。
報告說，這是因為投資者仍在等待商用房地產價格回調，於是把投資焦點轉移到工業房地產。
儘管本地整體房地產投資情緒謹慎，但新加坡企業購買海外房地產時卻毫不手軟。
根據房地產分析公司Real Capital Analytics（RCA）的數據，跨境投資環比大漲76.7%至193億元，同比則高出201.6%。
第一季完成的其中一項交易是城市發展（CDL）收購的英國倫敦聖凱薩琳碼頭（St Katharine Docks）項目，交易額為6億3600萬新元。另一個是凱德投資（CapitaLand Investment）以5億5300萬元收購北京蘇寧生活廣場。
大宗房地產市場今年接下來的交易情況，料會保持平穩。
萊坊資本市場部國際房地產與工業物業主管陳彥旭說：「今年3月矽谷銀行（SVB）倒閉，瑞士信貸（Credit Suisse）與瑞士銀行集團（UBS）合併，加上高漲的利率還未穩定，新加坡的投資市場料會保持謹慎，投資者會留意價格回調的跡象，才決定下一步的投資計劃。」
他還說，許多買家和投資者對核心中央區的永久地契私宅感興趣，他們計劃購買這類房地產並傳給下一代。此外，新加坡是個適合投資的地點，因為儘管全球經濟不確定因素日增，但新加坡的政治和經濟依然保持穩定。
第一季集售回暖但交易總額跌24.3%
今年首三個月交易成功的五個項目都是中小型項目，其中三個是私宅項目，包括荷蘭大廈。（SRI提供）
本地集體出售市場出現回暖跡象，今年第一季有五個集售項目尋得買主，比去年同期多出兩個，交易總額卻同比下跌24.3%至7億3076萬元。
分析師認為，今年的集售交易將保持活躍，小型項目最受青睞，但成交率要視買賣雙方能否在價格上達成共識。
利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby’s International Realty）提供給《聯合早報》的數據顯示，今年首三個月交易成功的五個項目都是中小型項目，其中三個是私宅項目，另有一個工業項目和一棟辦公樓。
價格最高的是華業集團（UOL）與新加坡置地（Singland）聯手以3億9218萬元收購的Meyer Park。
雖然在去年第一季成交的集售項目只有三個，但由於其中包括以8億6800萬元售出的東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre），帶動總交易額更高於今年第一季的總交易額。
| 發展商傾向收購較小地段 控制成本開支
利斯蘇富比國際房地產研究部主管韓煥美受訪時說，今年第一季有三個私宅項目成交，顯示發展商積極填補土地庫存，但傾向於收購較小地段，以更好地控制成本開支。
此外，住房價格已持續上漲超過兩年，發展商擔心數年後推出新私宅項目時，價格已經觸頂、橫擺，甚至可能下滑，因此在購地時更為謹慎。
| 新私宅需求仍強勁 但不利因素加大房價回調風險
韓煥美說，發展商希望以低價收購地段，因為12個月後房價可能下跌，他們必須確保到時能以合理價格銷售新項目，同時也能取得利潤。可是屋主卻仍然希望以高價出售，才能在支付各項售屋相關費用後，還有剩餘現金。
第一太平戴維斯研究部主管張敏璋也有相同看法。據他觀察，發展商在2022年在購地方面較為保守，隨著現有新項目陸續售罄，發展商重新通過集售填補土地庫存，但選擇的地段都不大，而且已有住在附近的潛在買家。
過去數年來，私宅市場交易活躍，今年第一季的整體私宅價格連續第12個季度上揚，環比上漲3.2%。高緯環球研究部主管黃顯洋認為，新私宅需求強勁，未售單位所剩不多，是促使發展商積極收購集售項目的原因之一。儘管如此，發展商在選擇地段和競標時，依舊非常謹慎。
黃顯洋受訪時說：「雖然未售單位還是很少，但買家需求仍然受到高利率、新降溫措施，以及全球經濟不確定因素的影響。此外，居高不下的建築成本導致發展項目風險升高，住宅價格在經濟放緩的情況下不斷創新高，加大了房價出現回調的風險。」
| 分析：屋主要價不符合漸緩市場 要成交不易
分析師對集售市場的未來走向持保守看法，主要是因為屋主的要價不符合日益緩和的市場環境，要達成交易並不容易。根據萊坊（Knight Frank）的最新報告，從2021年至今的集售項目當中，只有33%成交，低於上一輪在2017年至2018年的集售高峰。當時的成交率高達63%。
萊坊資本市場部房地產與集體銷售主管謝敏敏說：「即使一個項目有八成的屋主同意集售，也不能保證一定會成功出售。在這輪市場高峰期，集售成功的關鍵在於屋主的售價必須能提起發展商的興趣，發展商也必須了解到屋主購買替代房子的成本已顯著增加。」
由於買賣雙方的價格差異較大，黃顯洋預測今年的私宅集售交易額會介於24億元至34億元，低於去年的交易額。
韓煥美和張敏璋較為樂觀，他們認為今年的集售市場會保持活躍，張敏璋甚至預測今年的交易額會超越去年，而且發展商今年收購的地段在2024年或2025年開盤時的回本價（breakeven price)，可能創下新高。
