上季本地大宗房地产交易跌六成 跨境投资增两倍
本地今年第一季的跨境投资环比大涨76.7%，其中一笔交易是城市发展收购的英国伦敦圣凯瑟琳码头项目。（城市发展提供）
经济前景不明朗导致今年第一季的大宗房地产交易同比下滑61%至42亿元，不过，本地买家在海外的大型房地产投资同比却增加两倍至193亿元。
根据莱坊（Knight Frank）的最新报告，第一季大宗房地产交易总额远低于去年同期的108亿元，环比滑落10.1%，是自2020年第二季以来的新低。
大宗房地产交易指的是价值达1000万元或以上的建筑、房地产或大批单位集售的交易。业主转让大型房地产拥有权也是大宗房地产交易的一种。
今年第一季的商业房地产交易占比最大，达45.2%，但交易额环比下跌33.3%至19亿元。
金额最高的交易是星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）与星狮地产（Frasers Property）以6亿5250万元收购NEX购物中心的50.0％股权。
另一笔大型交易是扬子江船业（Yangzijiang Shipbuilding）斥资3亿9900万元，与另外两家公司合资买下位于罗敏申路39号的办公楼。
私宅交易有所增长，环比上升16.7%至16亿元，当中包括总额达5亿8380万元的私宅集体出售项目。
在工业房地产方面，交易额比去年第四季高出62.8%，达6亿8110万元。当中包括被M&G Real Estate收购的四个合发（Cycle & Carriage）房地产项目，交易价为3亿3300万元。
报告说，这是因为投资者仍在等待商用房地产价格回调，于是把投资焦点转移到工业房地产。
尽管本地整体房地产投资情绪谨慎，但新加坡企业购买海外房地产时却毫不手软。
根据房地产分析公司Real Capital Analytics（RCA）的数据，跨境投资环比大涨76.7%至193亿元，同比则高出201.6%。
第一季完成的其中一项交易是城市发展（CDL）收购的英国伦敦圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）项目，交易额为6亿3600万新元。另一个是凯德投资（CapitaLand Investment）以5亿5300万元收购北京苏宁生活广场。
大宗房地产市场今年接下来的交易情况，料会保持平稳。
莱坊资本市场部国际房地产与工业物业主管陈彦旭说：“今年3月硅谷银行（SVB）倒闭，瑞士信贷（Credit Suisse）与瑞士银行集团（UBS）合并，加上高涨的利率还未稳定，新加坡的投资市场料会保持谨慎，投资者会留意价格回调的迹象，才决定下一步的投资计划。”
他还说，许多买家和投资者对核心中央区的永久地契私宅感兴趣，他们计划购买这类房地产并传给下一代。此外，新加坡是个适合投资的地点，因为尽管全球经济不确定因素日增，但新加坡的政治和经济依然保持稳定。
第一季集售回暖但交易总额跌24.3%
今年首三个月交易成功的五个项目都是中小型项目，其中三个是私宅项目，包括荷兰大厦。（SRI提供）
本地集体出售市场出现回暖迹象，今年第一季有五个集售项目寻得买主，比去年同期多出两个，交易总额却同比下跌24.3%至7亿3076万元。
分析师认为，今年的集售交易将保持活跃，小型项目最受青睐，但成交率要视买卖双方能否在价格上达成共识。
利斯苏富比国际房地产（List Sotheby’s International Realty）提供给《联合早报》的数据显示，今年首三个月交易成功的五个项目都是中小型项目，其中三个是私宅项目，另有一个工业项目和一栋办公楼。
价格最高的是华业集团（UOL）与新加坡置地（Singland）联手以3亿9218万元收购的Meyer Park。
虽然在去年第一季成交的集售项目只有三个，但由于其中包括以8亿6800万元售出的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre），带动总交易额更高于今年第一季的总交易额。
| 发展商倾向收购较小地段 控制成本开支
利斯苏富比国际房地产研究部主管韩焕美受访时说，今年第一季有三个私宅项目成交，显示发展商积极填补土地库存，但倾向于收购较小地段，以更好地控制成本开支。
此外，住房价格已持续上涨超过两年，发展商担心数年后推出新私宅项目时，价格已经触顶、横摆，甚至可能下滑，因此在购地时更为谨慎。
| 新私宅需求仍强劲 但不利因素加大房价回调风险
韩焕美说，发展商希望以低价收购地段，因为12个月后房价可能下跌，他们必须确保到时能以合理价格销售新项目，同时也能取得利润。可是屋主却仍然希望以高价出售，才能在支付各项售屋相关费用后，还有剩余现金。
第一太平戴维斯研究部主管张敏璋也有相同看法。据他观察，发展商在2022年在购地方面较为保守，随着现有新项目陆续售罄，发展商重新通过集售填补土地库存，但选择的地段都不大，而且已有住在附近的潜在买家。
过去数年来，私宅市场交易活跃，今年第一季的整体私宅价格连续第12个季度上扬，环比上涨3.2%。高纬环球研究部主管黄显洋认为，新私宅需求强劲，未售单位所剩不多，是促使发展商积极收购集售项目的原因之一。尽管如此，发展商在选择地段和竞标时，依旧非常谨慎。
黄显洋受访时说：“虽然未售单位还是很少，但买家需求仍然受到高利率、新降温措施，以及全球经济不确定因素的影响。此外，居高不下的建筑成本导致发展项目风险升高，住宅价格在经济放缓的情况下不断创新高，加大了房价出现回调的风险。”
| 分析：屋主要价不符合渐缓市场 要成交不易
分析师对集售市场的未来走向持保守看法，主要是因为屋主的要价不符合日益缓和的市场环境，要达成交易并不容易。根据莱坊（Knight Frank）的最新报告，从2021年至今的集售项目当中，只有33%成交，低于上一轮在2017年至2018年的集售高峰。当时的成交率高达63%。
莱坊资本市场部房地产与集体销售主管谢敏敏说：“即使一个项目有八成的屋主同意集售，也不能保证一定会成功出售。在这轮市场高峰期，集售成功的关键在于屋主的售价必须能提起发展商的兴趣，发展商也必须了解到屋主购买替代房子的成本已显著增加。”
由于买卖双方的价格差异较大，黄显洋预测今年的私宅集售交易额会介于24亿元至34亿元，低于去年的交易额。
韩焕美和张敏璋较为乐观，他们认为今年的集售市场会保持活跃，张敏璋甚至预测今年的交易额会超越去年，而且发展商今年收购的地段在2024年或2025年开盘时的回本价（breakeven price)，可能创下新高。
