大眾化私宅市場火熱，帶動本地整體私宅價格今年第三季環比上漲3.4％，為連續10個季度上揚。整體組屋轉售價也是連續10個季度上揚，第三季環比上漲2.4％。
市場分析師認為，房價連續第10個季度上漲，可能是促使政府上星期四（9月29日）深夜宣布推出新一輪降溫措施的原因，預料下來房價增速會放慢。
市區重建局星期一（10月3日）發布的第三季房地產預估數據顯示，整體私宅價格指數為187.1，比今年第二季的180.9高出3.4％，略低於第二季的3.5％漲幅。
非有地私宅價格延續漲勢，第三季環比增長4.1％，高於第二季的3.6％。
各類非有地私宅價格持續全面上漲，代表大眾化私宅的中央區以外私宅價格（OCR）加快增速，環比增長7％。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）私宅價格增長2.3％。代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅價格則放慢增速，增長2.5％。
有地私宅方面，價格環比上升1.2％，增速低於前一季的2.9％。
以今年首三個季度來看，整體私宅價格上升7.8％，比去年同期的5.3％漲幅高。
第三季推出的大眾私宅有曲水倫庭（Lentor Modern）、AMO Residence和Sky Eden@Bedok等，它們一開盤便取得銷售佳績，支撐整體私宅價格漲勢。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清指出，第三季大眾化私宅中位數尺價環比上升18％至2093元。銷量暴漲163％至1238個單位，顯示市場需求良好。
她說，這股近乎失控的漲勢，相信是促使政府上星期四深夜宣布推出新一輪降溫措施的原因。
分析師：整體房市接近轉折點
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文同樣認為，第三季房價給政府敲響警鐘。
他說，政府顯然很關注組屋轉售價格持續上漲對私宅市場和預購組屋帶來的漣漪效應，於是通過提高貸款門檻來穩定組屋市場。
他也指出，由於經濟放緩、生活費和貸款利率上升，整體房地產市場已接近轉折點。
博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）認為，降溫措施能保持房價穩定，但價格預料不會大幅下降，全年私宅價格預計上漲8％至9％。
他說：「我們相信降溫措施能穩定房價，放慢房價增速。可是我們不認為價格會大幅回調，因為發展商面對更高的建築成本以及一些地段的高昂價格，它們的未售出單位也所剩不多，所以價格下調的空間不大。」
分析師也認為，接下來，房地產市場將逐步進入年末淡季。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚說，多數大型新私宅項目已在之前開盤，加上受降溫措施的影響，以及12月學校假期與年末公共假日到來，買家和發展商可能保持觀望態度，靜待降溫措施發揮效用。
她預計，第四季新私宅銷量會大幅下滑，而今年全年銷量預計同比滑落大約39％至8000個單位，價格則可能增長8％，低於去年的漲幅10.6％。
發展商料推出八項目 第四季新私宅供應同比少64％
發展商預計本季度推出八個新私宅項目，大部分是大眾化私宅，新單位數量估計比第三季少36%，比去年同期更是少64%。
面對新一輪房地產降溫措施，有分析師認為一些資金較雄厚的發展商可能延後推出項目，先觀察市場反應。這意味著第四季的新私宅供應量可能更少，銷量或因此放緩。
博納產業(Propnex)提供給《聯合早報》的數據顯示，今年第四季預計有八個新私宅登場，共829個單位。這比第三季的1299個少了36.2%。
若包括兩個可能在近期推出的執行共管公寓(EC)，即位於登加新鎮的CopenGrand和淡濱尼62街的Tenet，第四季預計有2086個單位推出，超過四分之三屬於大眾化市場。
政府上周四深夜宣布，從9月30日起，銀行用於計算總償債率(TDSR)和貸款與估值比率(MSR)的中期利率上調0.5個百分點至4%，買家的最高貸款額減少，一些大眾化私宅買家的購買力估計受影響。
ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮認為，發展商可能會因此延後推出新項目。他接受本報訪問時說:「發展商應該會先觀望一兩個月，看買家反應如何，接著又碰上12月學校假期，一些新項目說不定還可能延到明年開盤。資金比較雄厚的發展商較可能會考慮延後。」
合登集團(Huttons)高級研究主管李思德也認為一些新項目可能會到明年才推出，今年第四季的銷量或會放緩。他估計今年全年的新私宅銷量約8000個，低於原本可達9000個的預測。
世邦魏理仕(CBRE)東南亞研究主管宋明蔚也預計新私宅銷量會放緩，因為推出的單位減少、房貸利率不斷上升，加上新一輪降溫措施影響買氣。
她預測全年銷量介於8000至9000個，低於之前預測的9000至1萬個。
不過，博納產業研究與內容主管黃秀瑩持不同看法。她認為市場目前的買氣依舊強勁，發展商暫時不會延後推出私宅項目。
黃秀瑩說，最近中央區以外(OCR)的新項目開盤，發展商收到的支票是單位總數的三倍。從這點看，即使降溫措施讓一些買家卻步，但會有其他買家趁機進場。
新項目價格短期料持穩
至於價格，分析師都認為，雖然大眾化市場的需求會受新一輪降溫措施影響，但新項目價格短期內料可持穩。麥俊榮指出，受貸款條例收緊影響最大的組屋提升者占整體OCR私宅銷量約40%，但新條例不會馬上影響第四季開盤的OCR項目價格，平均尺價料維持在2000元左右。
他說:「發展商可能須調整營銷策略，但調低價格的空間不大，因為建築和土地成本目前還是很高，而且大眾化項目的利潤率較低，尤其是EC項目，一般都是靠高銷支撐盈利表現。」
黃秀瑩也認為發展商沒有太大空間調低價格，它們的利潤率只有高個位數，或最多在11%至13%之間。在政府售地計劃下，其他中央區(RCR)的平均土地價格去年上漲35%後，在今年進一步上揚約11%，平均土地尺價今年達到1324元。
宋明蔚也說，在建築和借貸成本高昂的情況下，發展商通常不太可能調低要價。
至於兩個新EC，麥俊榮說，它們一個在東，一個在西，各自面對的競爭並不激烈。
「登加是新開發的地區，也不曾有EC。消化完新措施的影響後，這兩個EC項目對買家來說仍有吸引力。」
