大众化私宅市场火热，带动本地整体私宅价格今年第三季环比上涨3.4％，为连续10个季度上扬。整体组屋转售价也是连续10个季度上扬，第三季环比上涨2.4％。
市场分析师认为，房价连续第10个季度上涨，可能是促使政府上星期四（9月29日）深夜宣布推出新一轮降温措施的原因，预料下来房价增速会放慢。
市区重建局星期一（10月3日）发布的第三季房地产预估数据显示，整体私宅价格指数为187.1，比今年第二季的180.9高出3.4％，略低于第二季的3.5％涨幅。
非有地私宅价格延续涨势，第三季环比增长4.1％，高于第二季的3.6％。
各类非有地私宅价格持续全面上涨，代表大众化私宅的中央区以外私宅价格（OCR）加快增速，环比增长7％。代表高档私宅的核心中央区（CCR）私宅价格增长2.3％。代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅价格则放慢增速，增长2.5％。
有地私宅方面，价格环比上升1.2％，增速低于前一季的2.9％。
以今年首三个季度来看，整体私宅价格上升7.8％，比去年同期的5.3％涨幅高。
第三季推出的大众私宅有曲水伦庭（Lentor Modern）、AMO Residence和Sky Eden@Bedok等，它们一开盘便取得销售佳绩，支撑整体私宅价格涨势。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清指出，第三季大众化私宅中位数尺价环比上升18％至2093元。销量暴涨163％至1238个单位，显示市场需求良好。
她说，这股近乎失控的涨势，相信是促使政府上星期四深夜宣布推出新一轮降温措施的原因。
分析师：整体房市接近转折点
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文同样认为，第三季房价给政府敲响警钟。
他说，政府显然很关注组屋转售价格持续上涨对私宅市场和预购组屋带来的涟漪效应，于是通过提高贷款门槛来稳定组屋市场。
他也指出，由于经济放缓、生活费和贷款利率上升，整体房地产市场已接近转折点。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，降温措施能保持房价稳定，但价格预料不会大幅下降，全年私宅价格预计上涨8％至9％。
他说：“我们相信降温措施能稳定房价，放慢房价增速。可是我们不认为价格会大幅回调，因为发展商面对更高的建筑成本以及一些地段的高昂价格，它们的未售出单位也所剩不多，所以价格下调的空间不大。”
分析师也认为，接下来，房地产市场将逐步进入年末淡季。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说，多数大型新私宅项目已在之前开盘，加上受降温措施的影响，以及12月学校假期与年末公共假日到来，买家和发展商可能保持观望态度，静待降温措施发挥效用。
她预计，第四季新私宅销量会大幅下滑，而今年全年销量预计同比滑落大约39％至8000个单位，价格则可能增长8％，低于去年的涨幅10.6％。
发展商料推出八项目 第四季新私宅供应同比少64％
发展商预计本季度推出八个新私宅项目，大部分是大众化私宅，新单位数量估计比第三季少36%，比去年同期更是少64%。
面对新一轮房地产降温措施，有分析师认为一些资金较雄厚的发展商可能延后推出项目，先观察市场反应。这意味着第四季的新私宅供应量可能更少，销量或因此放缓。
博纳产业(Propnex)提供给《联合早报》的数据显示，今年第四季预计有八个新私宅登场，共829个单位。这比第三季的1299个少了36.2%。
若包括两个可能在近期推出的执行共管公寓(EC)，即位于登加新镇的CopenGrand和淡滨尼62街的Tenet，第四季预计有2086个单位推出，超过四分之三属于大众化市场。
政府上周四深夜宣布，从9月30日起，银行用于计算总偿债率(TDSR)和贷款与估值比率(MSR)的中期利率上调0.5个百分点至4%，买家的最高贷款额减少，一些大众化私宅买家的购买力估计受影响。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，发展商可能会因此延后推出新项目。他接受本报访问时说:“发展商应该会先观望一两个月，看买家反应如何，接着又碰上12月学校假期，一些新项目说不定还可能延到明年开盘。资金比较雄厚的发展商较可能会考虑延后。”
合登集团(Huttons)高级研究主管李思德也认为一些新项目可能会到明年才推出，今年第四季的销量或会放缓。他估计今年全年的新私宅销量约8000个，低于原本可达9000个的预测。
世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管宋明蔚也预计新私宅销量会放缓，因为推出的单位减少、房贷利率不断上升，加上新一轮降温措施影响买气。
她预测全年销量介于8000至9000个，低于之前预测的9000至1万个。
不过，博纳产业研究与内容主管黄秀莹持不同看法。她认为市场目前的买气依旧强劲，发展商暂时不会延后推出私宅项目。
黄秀莹说，最近中央区以外(OCR)的新项目开盘，发展商收到的支票是单位总数的三倍。从这点看，即使降温措施让一些买家却步，但会有其他买家趁机进场。
新项目价格短期料持稳
至于价格，分析师都认为，虽然大众化市场的需求会受新一轮降温措施影响，但新项目价格短期内料可持稳。麦俊荣指出，受贷款条例收紧影响最大的组屋提升者占整体OCR私宅销量约40%，但新条例不会马上影响第四季开盘的OCR项目价格，平均尺价料维持在2000元左右。
他说:“发展商可能须调整营销策略，但调低价格的空间不大，因为建筑和土地成本目前还是很高，而且大众化项目的利润率较低，尤其是EC项目，一般都是靠高销支撑盈利表现。”
黄秀莹也认为发展商没有太大空间调低价格，它们的利润率只有高个位数，或最多在11%至13%之间。在政府售地计划下，其他中央区(RCR)的平均土地价格去年上涨35%后，在今年进一步上扬约11%，平均土地尺价今年达到1324元。
宋明蔚也说，在建筑和借贷成本高昂的情况下，发展商通常不太可能调低要价。
至于两个新EC，麦俊荣说，它们一个在东，一个在西，各自面对的竞争并不激烈。
“登加是新开发的地区，也不曾有EC。消化完新措施的影响后，这两个EC项目对买家来说仍有吸引力。”
