利 率 攀 升
Interest Rate Hikes
低息貸款的時代似乎已走入歷史。過去十年來，購房者和屋主一直享有低利率貸款。自2008 年全球金融危機後，發達經濟體的中央銀行，為了刺激經濟增長，刻意維持很低甚至接近零的利率。當利率開始於2019年攀升之際，2020 年全球爆發冠病疫情，擾亂了當時持續加息的勢頭。
就目前情況而言，市場共識似乎認為，利率將進一步攀升。最近幾周，就有不少銀行重新修訂了自家提供的固定利率配套，部分貸款利率在截稿時已逼近或超過3%。
博納研究與編輯部向財務規劃公司星融的執行長謝詔全，進一步了解他對利率前景的看法，以及加息會對購房者和屋主所帶來的借貸影響。
1 為什麼利率會在這個時候上調？
由於全球通脹居高不下，以美聯儲為首的多家央行正調高利率。在美國，通貨膨脹率在 2022 年 5 月達到了8.6%，這是自 1982 年以來的最高水平。
通脹加速的部分原因，是受供應推動與需求驅動的影響。中國冠病清零政策導致的周期性大規模封鎖，及目前仍持續不斷的俄烏衝突，進一步加劇了供應鏈擔憂。同時，隨著更多國家採取果斷措施應對冠病疫情，多個經濟體重新開放，刺激了商品和服務的需求。供應緊縮和需求復甦的交匯，加劇了全球通貨膨脹。
為了控制過度通脹，美聯儲正在提高利率來與之抗衡。2022 年 6 月，美聯儲加快了緊縮周期，加息 0.75%，目標是將通貨膨脹率控制在 2%。這與現在的情況相去甚遠。因此，隨著美聯儲努力完成這項艱巨的任務，市場加息預計會變得更頻繁。
2 高利率對消費者和企業會有哪些影響？
利率與經濟增長往往呈反比關係。簡而言之，當利率較低時，家庭和公司可能會提高花費並增加投資，這將有助於提高生產力，並刺激經濟增長。
相反，當利率上升時，消費者可能會變得更加謹慎，並改變消費習慣；企業也可能選擇延遲擴張計劃，保留一些儲備流動資金來未雨綢繆。因此，高利率對經濟不利，因為它會增加借貸成本。如果消費者和企業支出急劇下降，這進而可能會引發經濟衰退。此外，過高的利率可能對屋主造成嚴重影響，尤其是那些房貸數額高的屋主。
3 您對今年下半年和2023年的利率預測是多少? 購房者每月付款次數會多出幾次?
新加坡利率配套可分為SORA掛鉤配套及固定利率配套。SORA是指新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average），它是新加坡多家銀行之間在上午 8 點至下午 6 點 15 分期間，所有借貸交易的實際平均利率。這個數字是銀行用來擬定各種貸款類型的利率。
我們預計，SORA 將在美聯儲加息時上升，但上調程度可能有所不同。多數普遍預測認為美聯儲將加息，2022 年底可能會超過 3.5%。如果這種情況出現，SORA掛鉤配套（也就是SORA 加上銀行成本價）將超過 3%。與此同時，一個為期三年的固定利率房貸利息已高達 3.08%。
如下圖所示，借款人從銀行獲得 S$900,000 的貸款，當借款利率躍升至 3.50% 時，每個月需償還的房貸數額將從之前 2.75% 的S$4,152 ，上升至 S$4,506。
來源：博納研究
4 利率不斷上漲，購房者在為房屋融資時，該如何從固定利率配套或浮動利率配套中，做出選擇？關鍵考慮因素有哪些？
雖然目前市面上的 SORA掛鉤配套仍有吸引力，但它或將緊隨美聯儲的行動，而迅速增加。當前的固定利率反映了房貸利率的未來發展走向。我會建議屋主選擇固定利率配套（三年期限），因為 2023 年的利率可能會繼續攀升。此外，選擇固定利率配套，在利率固定的那幾年內，購房者每個月需償還的房貸數額會有更多確定因素，財務規劃會比較輕鬆。
房貸是一個長期的債務負擔，購房者應確保他們能夠輕鬆償還貸款，並且有多餘的資金，能用來儲蓄和應急。在決定該為買房子承擔多少債務時，應把工作保障、收入穩定性、現有債務責任和日常支出納入考量。
至於組屋購房者，他們還可以查看自己是否符合相關條件，去申請建屋局組屋優惠貸款。這一貸款的優惠利率，設定在當前公積金普通戶頭（CPF Ordinary Account）利率加0.1%。截稿前，建屋局優惠貸款的利率為每年 2.60%。
5 除了住房，利率上升對個人理財和投資有什麼影響？
經濟蓬勃發展，利率上升屬正常現象，特別是當我們在全球金融危機後，一直處在利率非常低的環境中。利率上升未必是件壞事。事實上，確保增長的可持續性，及維持穩定的通貨膨脹率至關重要。
正如第一題中所提到的，全球不確定因素，使市場情緒不安。另一方面，如果中國局勢和俄羅斯/烏克蘭危機能夠解決，急劇上升的通貨膨脹就能受到控制，進而不會導致過度的加息。
無論您是屋主還是股票投資者，都需要保持冷靜，並專注在基本面上，例如：
謹慎的財務規劃
購房者在借房貸時，需要符合總債務償還比率框架（TDSR），為他們的融資進行信貸評估及償還房貸做壓力測試
您需要投資才能戰勝通貨膨脹，否則財富將被通脹侵蝕
每一次的危機都能帶來機會。
最重要的是，我們必須謹慎理財， 並仔細留意潛在投資機會。
