新加坡买房攻略

2019年04月28日

加坡房价友好,但是买房选择多、规矩又不少,无论是外国人永久居民还是新公民,很多人都有点懵,拿不定主意。

1

房产类型

2

新加坡各大区域 & 房价介绍

3

哪个区受欢迎?

4

如何买房?(贷款,印花税,流程,产权等)

新加坡买房攻略

01

外国人在新加坡

可以购买什么类型房产

在新加坡买房针对

外国人的限制相对较少

只有政府组屋和有地住宅

(包括地块)

禁止外国人购买

其他种类的房产外国人

都可以直接购买

由于新加坡国土面积有限

所以很容易理解为什么政府

不允许外国人买有地住宅(洋房)

政府担心外国人买买买

把土地都买完了

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外国投资者可以选择

四种主要住宅房屋

私人公寓、分层地契有地住宅

以及圣淘沙岛的升涛湾别墅

和商业地产等

商业地产包括店铺

办公室,酒店,轻工业厂房

组屋店屋,私人店屋(2-3层)等

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组屋VS公寓

在新加坡,约78%的人口

住在组屋,组屋是由政府出资

建造的公共房屋

属于用纳税人的钱

打造的津贴房

所以自然有严格的要求

是新加坡政府建国后实行

“居者有其屋”政策

地契都属于99年

但注意组屋HDB的屋主

只是有房子使用权

跟私人公寓不一样

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01

政府组屋不可以

集体出售给发展商

私人公寓可以

集体出售给发展商

02

组屋所在的土地

不属于屋主们共享

因此政府对于组屋的购买

转售和出租条例相当严格

只有新加坡公民和符合条件的

永久居民才可以购买

03

私人公寓是由

私人发展商建造的商品房

外国人可以直接购买

地契一般分99年、999年和永久的

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新加坡的私人公寓

使用的建筑材料

项目设计更加出色

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一般附送免费停车位和部分装修,例如厕所、厨房、地板、地砖、门等都已经装好。

装修这块类似于国内的硬装修已经做好,带厨房橱柜,炉灶,油烟机,冰箱,洗衣机,客厅和房间的地板,墙壁粉刷好,空调安装好,带衣柜,卫浴和马桶配好,只需买家私或者做简单装修就可以直接入住了。

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通常建议买家购房之前预约专业的房产经纪,应该亲自到示范单位参观,了解发展商所赠送的装修包括什么,是否有送电器如洗衣机,冰箱或其他家私,市面上有些高档项目为了帮您节省装修麻烦,已经做好装修。

让顾客购买后可以直接拎包入住,我碰过有顾客为了为了节省宝贵时间去装修,选择发展商做好的已经装修好的样板房单位。

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圣淘沙的别墅(Sentosa)是新加坡唯一允许外国人购置的有地房产,由于数量有限,总共约370套别墅,所以价格自然就高,对高净资产人士或者富豪是完全没问题购买的。

目前市面上可以买到的应该都是新房和二手房,由于岛上的别墅大多由不同的私人屋主承建,因此建筑风格和质量都会有所不同,有些屋主采用大牌建筑设计师,设计独特,有些别墅自带游艇停靠点,可以驾游艇去海里游玩。

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02

新加坡区域介绍

(28个区域)

建议在新加坡买房的朋友

首先对新加坡区域有个整体认识

方便您更好的了解新加坡

请参考下图

新加坡总共细分为28个区域

D1-28邮区

方便大家了解

可以分为三个大的区域

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中央核心区

中央核心区CCR

包括第1,4,9, 10,11邮区

是传统意义上的豪宅区

第1邮区是中央商业区CBD

包括莱福士,滨海湾,牛车水这一带

就是大名鼎鼎的新加坡滨海湾

金沙赌场所在地

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第4邮区就是“富人岛”

所在地-圣淘沙(Sentosa)

以别墅和高档公寓为主

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第9邮区包括乌节路

经禧,里峇峇利

第10邮区是雅茂(Ardmore)

武吉知马,荷兰路

东陵路领事馆区

第11邮区是诺维娜

(医疗中心Medical Hub)

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中央核心区CCR是新加坡最核心的地段,深受高净资产人士欢迎,主要来自中国,美国,日本,韩国,澳洲,印尼,马来西亚,泰国,缅甸,越南等国家。

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中央边缘区RCR

中央边缘区RCR包括碧山

汤申,大巴窑,马里士他

波东巴西,女皇镇,中峇鲁

红山,金文泰,东海岸,加冷

阿欲尼,东海岸

其中第15邮区东海岸

由于靠近海边

配套设施成熟

如东海岸公园是很多新加坡家庭

周末玩耍常去地点

可以遛娃,所以深受来自

我们中国的朋友欢迎

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中央区域以外OCR

中央以外区域OCR

就是上述两区以外的区域

就是所谓的大众化市场

(Mass Market)

房价相对便宜

在新加坡占地面积区域

属于三个里面最大的

包括地段如勿落,四美,淡滨尼

巴西立,实龙港,盛港

榜鹅,兀兰,义顺,三巴旺

宏茂桥,杨厝港,裕廊区

武吉巴督,武吉班让

武吉甘柏,蔡厝港等

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03

新加坡房价

(三大区域)

经常碰到国内朋友

问我新加坡的房价

上面做过大概介绍

把新加坡分为三类区域:

中央核心区、中央边缘区

中央以外区域

中央核心区

包括第1,4,9,10,11邮区

房价在新币

2.5万-4.5万新币/平方米

中央边缘区的房价在

1.8-2.5万新币/平方米

中央以外区域房价在

1.3万-1.6万新币/平方米

当然以上为大概的价格范围

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04

哪些区最受外国人欢迎

(中国人适合在哪个区买房)

第1邮区

滨海湾—新加坡的

中央商业区CBD

和第4邮区

圣淘沙—海边度假区

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都是外国人经常出入的

热门工作和旅游的地点

因此在过去几年也吸引到

许多外国人投资置业

政府打造圣淘沙为“旅游岛”

岛上有圣淘沙云顶赌场

鱼尾狮、环球影城/Universal

海底世界、海滩等观光景点

4D探险乐园,空中自由飞翔Ifly

而且政府也推出

重磅新规划

要全面翻新“圣淘沙名胜世界”

简直让人备感期待

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传统上,第9邮区

乌节路—顶级购物娱乐区

第10邮区

武吉知马—高档住宅绿化区

靠近名校南洋小学,华侨中学

莱福士女子小学等

还有新加坡最顶级的优质洋房区

第11邮区

诺维娜—高档医疗办公区

都是深受外国人

欢迎的高档住宅区

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第15邮区

东海岸—新加坡的滨海区

也是深受外国人青睐的住宅区之一

这里不但有美丽的海景

顶尖的名校林立

著名美食区

去机场和市中心都方便

东海岸公园是周末遛娃的好去处

所以房价和租金会

高于郊区地段

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05

如何房屋贷款

(外国人可以在新加坡贷款吗?

在新加坡,外国人是可以跟

本地银行申请贷款的

一般最多能银行贷款

相当于房价的70%

有些人本身申请条件好

跟银行申请到高达75%的贷款

不过,这还得取决于银行的信用评估

银行将根据贷款人的贷款金额

贷款期限和贷款方案计算月付数额

银行在评估客户的信用时

通常需要客户提供收入证明

包括工资单、银行流水单

银行存单、个人所得税等

资料办理评估等

详情必须向专业贷款顾问咨询

找专业房屋经纪协助您办理

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银行贷款申请步骤:

1

联系银行贷款的专员

2

递交贷款所需资料

3

贷款申请获批准

4

和银行签订贷款协议

贷款年限该怎么算?

假设贷款申请者的年龄为35岁,如果贷款比例在60-80%,可以贷款到65岁,贷款年限=65-35=30年。第二种情况是如果贷款比例低于60%,可以贷款到75岁,贷款年限=75-35=40年

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贷款+首付等于总房价

如果贷款额为房价的70%

那买房时就必须支付30%的

现金给发展商

如果贷款为房价60%

那买家需支付40%首付

新加坡银行贷款利息低于2%

(国内的贷款是利息5-6%)

银行可以给贷款最多70%

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聪明的投资家都会利用银行杠杆,用租金来还按揭。富人是借银行的钱来省钱的,而银行却找穷人来存钱。

中国人可以在新加坡申请购房贷款的,而且跟新加坡本地人享受一样的利率。外国人在新加坡一般可以银行贷款60-70%,新加坡的目前贷款年利率约2.2-2.5%,相比于过内的住宅贷款年利率约6%有很大的优势,所以我通常建议客户选择贷款。

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06

印花税

(买家印花税)

在新加坡买房

外国人须支付3-4%

买房印花税

和20%的额外买房印花税

共计23-24%的印花税

(1)房价100万以下外国人印花税为房价的23%-5400

(2)房价100万新币以上外国人印花税为房价的24%-15400

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外国人在新加坡买房时主要的费用为首付25%或者23%买房印花税。现在非香港户口在香港买房印花税是30%,加之香港房价比新加坡高得多,香港的房价是新加坡的房价2-3倍之间。

加拿大和澳大利亚也效仿新加坡,分别对外国买家收15%,11%的买房购置税。新西兰在新总理上台以后直接禁止外国人买房。新加坡,香港,加拿大,澳大利亚对外国人推出的额外印花税或者房屋购置税,其实他们的目的都很相似,就是政府希望有个稳定的房地产市场,防止房产大泡沫。

建议想买房的朋友还是买,特别是有刚性需求的朋友,反正您是买来自住,而不是去希望等待政府调整印花税,拿了PR绿卡的朋友可尽快买房。

07

如何为孩子设立信托买房

(信托)

如果您家庭经济实力许可

可以用孩子名字购房

通过在孩子名下

成立一个信托(Trust)

银行不可以给信托贷款

所以必须全款买房

新加坡的私宅新项目是分阶段付款

部分项目提供延期付款计划

哪几种情况可以合理省税呢?

下面详细介绍:

新加坡买房攻略
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如果您孩子低于21岁是新加坡公民,可以通过设立信托买房,印花税按照公民第一套计算

持有对新加坡自由贸易FTA协议国籍的护照或者永久居民绿卡持有者,有5个国家,美国护照、瑞国护照或者瑞士绿卡,冰岛护照或冰岛绿卡、列支敦士登护照或绿卡、挪威护照和绿卡。

拥有上面国籍或者绿卡者在买房时可以享受新加坡人等同税收,设立信托为小孩子买房也同样适用。

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07

新加去坡买房流程和手续办理

新加坡是世界上金融法律

最健全的国家之一

建国早期就制定了房产交易法

并且不断进行巩固和完善

在新加坡买房或者卖房手续

都需要经过律师协助办理手续

不像国内有房产交易中心

您的代理律师会协助您办理

房产更名过户手续

联系银行办理贷款拨款

公积金申请(如果需用到公积金)

办理房子交房前还款事宜等

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如果是期房项目,是挺有人性化的分阶段付款(参考下面图片),按照项目建造进度付款,通俗点讲,是干了多少活,收多少钱。新加坡买期房有很大优势,可以按照工程进度分阶段付款(参考下图),很大程度的减轻资金压力。

外国人在新加坡买房

不需要担心资金安全问题

新加坡政府对有执照的

发展商有严格的管制

保护买房者的利益

发展商需在银行或者

金融机构开设“项目账户”

为共同监管的账户

发展商必须在项目账号中存入

买家支付的全部房款都得

存入项目账号

直到取得临时入伙准证签发后

才可取出款项(也就是“交房”)

每一个项目账号的款项只能给该项目用途

就是专款专用

不可以把资金用于

同一个发展商的另外一个项目

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期房买房流程介绍:

第一阶段,签订选购权合同(Optionto Purchase),简称OTP,买家需要支付5%给发展商,发展商给买家OTP

第二阶段,发展商律师会在OTP日期的两周内给买家或买家代理律师寄出S&P(Sale &Purchase Agreement),收到S&P的三周内,买家需见面代理律师,确定是否确定执行购买权

第三阶段,买家ExerciseOTP/执行购买权的两周内支付印花税给税务局,第8周时间支付15%的房款

第四阶段,按照下面的图表,根据工程进度分阶段付款。

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08

新加去坡房产产权

新加坡房产产权

主要分为两种

共同持有(Joint Tenancy)和

分权持有(TenancyIn Common

共同持有

当有两人或者以上

共同持有(Joint Tenancy)

一套房产时,具备以下特征:

(1)每位屋主获得产权的时间、拥有的房产股份比例一样,如果2位屋主,即每位屋主各占房产50%。如果房子是有三个屋主,即买个房子各占1/3

(2)一般是夫妻之间选择这种方式持有房产

(3)如果出现其中一个屋主过世情况,产权自动分配给其他屋主,不能按照继承遗产给子女

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分权持有

当有两人或者以上分权持有

(Tenancy In Common)一套房产时

具备以下特征:

(1)产权分配比例可以任意,即每位屋主获得的比例可以不同或者相同

(2)每位屋主可以买卖或者抵押产权份额

(3)其中一位屋主去世后,产权可以按照自己的意愿给子女

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房产税

房产税主要分为两种

看房子是属于自住还是投资

投资就是屋主买房子后

选择把房子出租出去

收取租金收益

税务局会对每个房子有个年租金估值(Annual Value,简称AV)

如果是房子是属于自住的话,前$8000可以无需缴税,举个例子,一套房子的年租金估值AV为$30000,如果是自住的话,每年的房产税为=(30000-8000)*4%=$880元,如果是房子整套出租的话,每年的房产税为=30000*10%=$3000元

税务局通常把房子默认为投资住房,如果是买来自住的话,我通常建议屋主需记得和税务局申请自住税率/Owner Occupier Tax Rate,可以去税务局官网申请。

如何选择房屋地契

新加坡的房屋地契主要分为99年

999年和永久地契

999年和永久地契差别不大

房子主要以99年地契为主

政府组屋HDB是99年地契

私人公寓多数以99年地契为主

很多人觉得买永久地契更保值

我看未必

通常如果同一个地段的永久地契房价

比99年高约20%

影响房价的因素主要是房子的地段

是否靠近地铁站

周边生活配套设施如商场

周边学校配套等等

到底是买99年地契还是永久地契呢?

没有绝对答案,关键看您的预算和需求。如东海岸有个小区是99年地契,隔壁有很多永久地契项目,如果看过去10年的房价增幅表现分析,99年地契的房价增幅高于永久地契,因为该项目隔壁就是Parkway Parade商场,生活极为便利,很受买家们欢迎,房价涨幅比周围永久地契更好。

下图为新加坡样板房产证

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买房时是选择买99年还是永久地契呢?

这个问题没有绝对答案,需具体情况具体分析,关键是看购买者的预算。对买房预算有限的朋友,建议选择买99年地契,这样同样的价格可以买到相对更大面积。举个例子,王小姐有150万新币预算,买99年地契可以买1200平方英尺,买永久地契只可买到900平方英尺,住大面积自然就更舒服。

对于预算足够的朋友

当然可以直接选择买永久地契

买中央核心区乌节路的永久地契大户型

可以联系我给您推荐合适的项目

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中国VS新加坡 买房对比

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常听国内过来的客人说

这边的100平方米怎么比

国内100平方米看起来面积大

看看上面图表

就知道是什么原因了

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