核心区公寓
长期增值潜力
市场观察
尽管过去两年实施了两轮降温措施，新加坡公寓市场在 2022 年表现强劲，总体价格同比上涨 8.1%。然而，各细分市场的价格增长有所不同，其他中央区 (RCR) 和中央区外 (OCR) 的公寓价格在 2022 年分别锁定了 9.7% 和 9.3% 的同比增长，而核心区 (CCR) 价格同比仅增长 4.8%。
CCR 核心区包括黄金地段 9、10、11、市中心核心区(Downtown Core) 和圣淘沙，被视为高端和豪华住宅的代表。RCR 指去除核心区CCR外，中央区内其他的区域，包括女皇镇镇、大巴窑和碧山等城市边缘地区。OCR 由岛上的其余部分组成，反映了郊区的住宅区。
在过去十年中核心区CCR 的表现不佳。从 2013 年到 2022 年，CCR 公寓价格累计仅增长 3.6%。这与 RCR 和 OCR 的价格相比相形见绌，后者的累计涨幅分别为 32.2% 和 37.3%。
01 各区域价格差距缩小
根据我们对交易注册数据（caveat data)的分析，在 2013 年至 2022 年之间, CCR 表现不佳导致 CCR 公寓与 RCR 和 OCR 公寓之间的价格差距缩小。
2013 年，CCR 非有地住宅新公寓中位数价格分别是 RCR 和 OCR 的 1.5 倍和 1.9 倍。到 2022 年，RCR 和 OCR 的价格倍数已缩减至约 1.3 倍，均低于其 10 年平均水平。
转售价格也出现了类似的趋势，尽管差距没有像新销售市场那样缩小。这可能是由于转售市场的样本量有限。
调查结果表明，鉴于房地产价格的长期上涨趋势，如果价格差距恢复到10 年历史平均水平，CCR 市场可能会出现新兴价值和潜在的未来增长。
02 核心区CCR租金收益率上升
虽然 CCR 公寓价格增长严重滞后，但 CCR 租金增长更有希望。
CCR 公寓租金在 2022 年增长了 28.2%，与 RCR 和 OCR 的同比租金增长分别为 30.3% 和 31.8% 相当。
鉴于价格和租金增长的严重不匹配，CCR 估计 2022 年 99 年租赁物业的总公寓租金收益率（基于转售价格）已从 2019 年的 2.5% 上升至约 3.3%。相比之下，RCR 和 OCR 的总租金收益率目前分别约为 3.2% 和 3.6%，而 2019 年为 2.8% 和 3.1%。与 CCR 相比，RCR 和 OCR 物业的收益率历来更高。 然而，差距已经缩小，增加了 CCR 住宅的价值。
CCR 市场还受到有限供应渠道的支撑。 截至 2022 年底，CCR 非有地住宅单位仅占私人住宅非有地住宅（不包括执行共管公寓）存量的 23% 左右。RCR 和 OCR 分别占非有地存量总量的 32% 和 45%。预计到 2023 年和 2027 年，CCR 单元的新增供应量将达到约 10,000 套，相对低于 RCR 和 OCR 的新增供应量各约 17,000 套。
03 是时候CCR大放异彩了吗？
鉴于财富涌入新加坡以及政府不断努力吸引全球顶尖人才，未来对 CCR 物业的需求有望增加。例如，新加坡的家族办公室数量呈指数级增长，从 2020 年开始翻了一番，到 2022 年 4 月达到 800 多个办公室。此外，中国的重新开放预计将提振 CCR 市场的需求和情绪。
鉴于新加坡的亲商环境、高生活水平和作为亚太地区门户城市的地位，新加坡的财富集中度和高净值人士的增长预计将继续。
需求可能首先在 CCR 租赁市场实现，然后随着时间的推移最终转化为 CCR 市场的购买。 虽然销售市场仍然受到本地需求的支撑，但国外需求一直保持弹性。尽管采取了新的降温措施，但到 2022 年，外国买家对新单位和转售单位的 CCR 非有地交易仅同比下降 5.6%，而新加坡公民和永久居民买家的同比下降约 29.2% 至 31.6% 。
我们预计第 9 区、第 10 区和第 11 区对永久业权物业的需求将更加强劲，这些地区是新加坡的传统黄金地段，供应有限且配套完善。根据过去五年（2018-2022）的交易，约 64% 的 CCR 公寓交易是永久业权或 999 年租赁权，并且位于第 9、10 和 11 区。虽然永久业权和 999 年地契比99年地契的租金收益率较低 ，这被随着时间的推移更好的保留价值所抵消。
在市中心，Anson、Maxwell 和 Shenton Way 等地区将因新的和即将建成的地铁站的完工而受益于交通便利性的提高。这应该会导致更高的租金需求并推高价格。
但是，建议投资者采取长期投资眼光。
从 2 月 15 日起，买家印花税的增加进一步阻碍了 CCR 价格的整体增长，实际上将高价格住宅物业的物业成本提高了约 1-2%。
由于价格上涨及其需求池组合，降温措施的悬而未决继续抑制 CCR，这导致本地和国外需求减弱。
传统上，与其他细分市场相比，CCR 市场是由很大一部分国外需求驱动的。降温措施的实施，尤其是额外买方印花税 (ABSD)，增加了外国人购买住宅物业的成本并抑制了外国需求。
在 2011 年底实施 ABSD 之前，从 2009 年到 2011 年，国外需求在 CCR 中的平均占比约为 22%，此后在 2022 年下降至约 11%。对于 OCR 和 RCR，国外需求的比例 ABSD 之前的需求约为 10-15%，到 2022 年已降至约 2-4%。
此外，收紧贷款限制和提高印花税已导致“以负担能力为中心”的需求转向价格低于 CCR 的 RCR 和 OCR。
因此，如果放松降温措施，CCR 可能会跑赢大市。也就是说，试图预测政策变化是徒劳的，投资者应该采取长期投资观点。
鉴于价格差距缩小、租金收益率较高、供应相对有限以及预期需求增加，未来五年 CCR 价格可能会上涨。由于私人住宅价格处于历史高位且预计 2023 年仍将走高，CCR 物业的价值看起来越来越有吸引力。
