核心區公寓
長期增值潛力
市場觀察
儘管過去兩年實施了兩輪降溫措施，新加坡公寓市場在 2022 年表現強勁，總體價格同比上漲 8.1%。然而，各細分市場的價格增長有所不同，其他中央區 (RCR) 和中央區外 (OCR) 的公寓價格在 2022 年分別鎖定了 9.7% 和 9.3% 的同比增長，而核心區 (CCR) 價格同比僅增長 4.8%。
CCR 核心區包括黃金地段 9、10、11、市中心核心區(Downtown Core) 和聖淘沙，被視為高端和豪華住宅的代表。RCR 指去除核心區CCR外，中央區內其他的區域，包括女皇鎮鎮、大巴窯和碧山等城市邊緣地區。OCR 由島上的其餘部分組成，反映了郊區的住宅區。
在過去十年中核心區CCR 的表現不佳。從 2013 年到 2022 年，CCR 公寓價格累計僅增長 3.6%。這與 RCR 和 OCR 的價格相比相形見絀，後者的累計漲幅分別為 32.2% 和 37.3%。
01 各區域價格差距縮小
根據我們對交易註冊數據（caveat data)的分析，在 2013 年至 2022 年之間, CCR 表現不佳導致 CCR 公寓與 RCR 和 OCR 公寓之間的價格差距縮小。
2013 年，CCR 非有地住宅新公寓中位數價格分別是 RCR 和 OCR 的 1.5 倍和 1.9 倍。到 2022 年，RCR 和 OCR 的價格倍數已縮減至約 1.3 倍，均低於其 10 年平均水平。
轉售價格也出現了類似的趨勢，儘管差距沒有像新銷售市場那樣縮小。這可能是由於轉售市場的樣本量有限。
調查結果表明，鑒於房地產價格的長期上漲趨勢，如果價格差距恢復到10 年歷史平均水平，CCR 市場可能會出現新興價值和潛在的未來增長。
02 核心區CCR租金收益率上升
雖然 CCR 公寓價格增長嚴重滯後，但 CCR 租金增長更有希望。
CCR 公寓租金在 2022 年增長了 28.2%，與 RCR 和 OCR 的同比租金增長分別為 30.3% 和 31.8% 相當。
鑒於價格和租金增長的嚴重不匹配，CCR 估計 2022 年 99 年租賃物業的總公寓租金收益率（基於轉售價格）已從 2019 年的 2.5% 上升至約 3.3%。相比之下，RCR 和 OCR 的總租金收益率目前分別約為 3.2% 和 3.6%，而 2019 年為 2.8% 和 3.1%。與 CCR 相比，RCR 和 OCR 物業的收益率歷來更高。 然而，差距已經縮小，增加了 CCR 住宅的價值。
CCR 市場還受到有限供應渠道的支撐。 截至 2022 年底，CCR 非有地住宅單位僅占私人住宅非有地住宅（不包括執行共管公寓）存量的 23% 左右。RCR 和 OCR 分別占非有地存量總量的 32% 和 45%。預計到 2023 年和 2027 年，CCR 單元的新增供應量將達到約 10,000 套，相對低於 RCR 和 OCR 的新增供應量各約 17,000 套。
03 是時候CCR大放異彩了嗎？
鑒於財富湧入新加坡以及政府不斷努力吸引全球頂尖人才，未來對 CCR 物業的需求有望增加。例如，新加坡的家族辦公室數量呈指數級增長，從 2020 年開始翻了一番，到 2022 年 4 月達到 800 多個辦公室。此外，中國的重新開放預計將提振 CCR 市場的需求和情緒。
鑒於新加坡的親商環境、高生活水平和作為亞太地區門戶城市的地位，新加坡的財富集中度和高凈值人士的增長預計將繼續。
需求可能首先在 CCR 租賃市場實現，然後隨著時間的推移最終轉化為 CCR 市場的購買。 雖然銷售市場仍然受到本地需求的支撐，但國外需求一直保持彈性。儘管採取了新的降溫措施，但到 2022 年，外國買家對新單位和轉售單位的 CCR 非有地交易僅同比下降 5.6%，而新加坡公民和永久居民買家的同比下降約 29.2% 至 31.6% 。
我們預計第 9 區、第 10 區和第 11 區對永久業權物業的需求將更加強勁，這些地區是新加坡的傳統黃金地段，供應有限且配套完善。根據過去五年（2018-2022）的交易，約 64% 的 CCR 公寓交易是永久業權或 999 年租賃權，並且位於第 9、10 和 11 區。雖然永久業權和 999 年地契比99年地契的租金收益率較低 ，這被隨著時間的推移更好的保留價值所抵消。
在市中心，Anson、Maxwell 和 Shenton Way 等地區將因新的和即將建成的地鐵站的完工而受益於交通便利性的提高。這應該會導致更高的租金需求並推高價格。
但是，建議投資者採取長期投資眼光。
從 2 月 15 日起，買家印花稅的增加進一步阻礙了 CCR 價格的整體增長，實際上將高價格住宅物業的物業成本提高了約 1-2%。
由於價格上漲及其需求池組合，降溫措施的懸而未決繼續抑制 CCR，這導致本地和國外需求減弱。
傳統上，與其他細分市場相比，CCR 市場是由很大一部分國外需求驅動的。降溫措施的實施，尤其是額外買方印花稅 (ABSD)，增加了外國人購買住宅物業的成本並抑制了外國需求。
在 2011 年底實施 ABSD 之前，從 2009 年到 2011 年，國外需求在 CCR 中的平均占比約為 22%，此後在 2022 年下降至約 11%。對於 OCR 和 RCR，國外需求的比例 ABSD 之前的需求約為 10-15%，到 2022 年已降至約 2-4%。
此外，收緊貸款限制和提高印花稅已導致「以負擔能力為中心」的需求轉向價格低於 CCR 的 RCR 和 OCR。
因此，如果放鬆降溫措施，CCR 可能會跑贏大市。也就是說，試圖預測政策變化是徒勞的，投資者應該採取長期投資觀點。
鑒於價格差距縮小、租金收益率較高、供應相對有限以及預期需求增加，未來五年 CCR 價格可能會上漲。由於私人住宅價格處於歷史高位且預計 2023 年仍將走高，CCR 物業的價值看起來越來越有吸引力。
