简介
在房地产投资方面，买家为了最大限度地提高潜在投资回报，都会希望寻找被低估的房产。
被低估的房产包括了低于市场价格出售的房产、与租赁价格一样的永久产权房产以及价格低于偏远地区，但位置更佳/更中心的房产。
受中部其他中央区 (RCR) 价格上涨 6.4% 的推动，2022 年第二季度房地产价格上涨了 3.5%。价格上涨可能是由 RCR 的两个主要非有地私人住宅项目鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV@MB）促成 。鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）在发布当天以平均每平方尺 2,150 新元的价格售出了 77% 的单位，而丽福苑（LIV@MB）在发布的第一天以平均每平方尺 2,387 新元的价格出售了超过 75% 的单位。
事实上，早在 2022 年 4 月，甚至在鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和丽福苑（LIV@MB）推出之前，房地产市场就已经出现了一些价格异常。这些为投资者提供了利用此类套利的绝佳机会。
房地产市场大致分为核心中央区 (CCR)、其他中央区 (RCR) 和中央区以外 (OCR)。CCR 中的房屋通常比 RCR 和 OCR 中的房屋成本更高。在过去十年（2012 年至 2021 年）中，CCR 和 RCR 非有地新房之间的每平方尺价格中位数差距约为 42.7%。
价格差距在 2022 年 4 月开始缩小至25.7%。这一差距在 8 月进一步收窄至14.9%。一些买家意识到差距正在缩小，并在 CCR 购买了新房。从 4 月到8 月，开发商每月平均售出 199 套房屋左右，比 2022 年第一季度的月均值高出 66.7%。
2022 年 8 月，CCR 的开发商销售额占总销售额的 50%，这是自2017年 10 月以来，CCR 的销售额首次超过月销售额的 50%。
图表1: 核心中央区与其他中央区的非有地新住宅价格差异
来源: 市区重建局，合登研究（截至2022年9月15日） 表格1: CCR从2022年4月到8月的10大最畅销项目(累积)
来源: 市区重建局，合登研究（截至2022年9月15日） 2022 年 CCR 和 RCR 新建无地住宅的中位面积保持相对稳定。截至 2022 年 8 月，CCR 新建非有地住宅的中位面积为 73 平方米，相当于 2 居室单位。在 RCR 中，中位面积相当于一个 3 居室单位。 表格 2: 非有地私人住宅2022年的中位数面积
来源: 市区重建局，合登研究（截至2022年9月15日）
这就是事情变得有趣的地方。 自 2022 年 6 月以来，随着 RCR 每平方尺价格的上涨，新的非有地住宅所支付的中位数价格已超过 CCR。截至 2022 年 8 月，买家们支付了 247.2 万新元在 RCR 购买一套新的无地住宅，比 CCR 高出 10.8%。 对于预算高达 247.2 万新元的买家，CCR 也有 3 居室供他们选择。 这无疑引起了一些买家的注意，他们正在寻找机会以相同的预算换到更好的位置。 表格 3: 2022年非有地私人住宅中位数价格
来源: 市区重建局，合登研究（截至2022年9月15日）
别错过CCR的上船机会
在 CCR 中打开了一个罕见的窗口，买家可以用相同的预算购买相似大小的RCR房屋。
在今天的市场上，负担能力完全取决于购买价格。毕竟，买家最多可以借入购买价格的 75%，而不是每平方尺的价格。
随着最近在 OCR 推出的项目，如 Sky Eden@Bedok 的平均价格为每平方尺 2,100 新元，而曲水伦庭 （Lentor Modern） 的平均价格高达每平方尺 2,538 新元，买家已经逐渐接受 2,000 新元每平方尺或更高的价格，这也将成为 OCR 项目向前发展的常态。
CCR 中的房屋可能并不像人们想像的那么昂贵。随着 RCR 和 OCR 的价格与 CCR 的差距缩小，CCR 中的房屋重新向上定价只是时间问题。
目前，CCR 和 RCR 房屋之间的中位数价格差距已从 10 年平均值的42.7% 缩小至 14.9%。如果 CCR 和 RCR 房屋之间的价格差距恢复到 40%，这意味着 CCR 房屋的中位价可能会从目前的每平方尺 2,801 新元的价格水平增加到每平方尺 3,400 新元。这是超过20%的上涨空间。
正如他们所说，早起的鸟儿有虫吃。在这种情况下，早期进入者将抓住优势。 尽管合登会尽力确保信息的来源可靠（2022年9月15日），但合登不对任何信息出现差错或遗漏，以及因使用该信息而获得的结果承担法律责任。
