簡介
在房地產投資方面，買家為了最大限度地提高潛在投資回報，都會希望尋找被低估的房產。
被低估的房產包括了低於市場價格出售的房產、與租賃價格一樣的永久產權房產以及價格低於偏遠地區，但位置更佳/更中心的房產。
受中部其他中央區 (RCR) 價格上漲 6.4% 的推動，2022 年第二季度房地產價格上漲了 3.5%。價格上漲可能是由 RCR 的兩個主要非有地私人住宅項目鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（LIV@MB）促成 。鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）在發布當天以平均每平方尺 2,150 新元的價格售出了 77% 的單位，而麗福苑（LIV@MB）在發布的第一天以平均每平方尺 2,387 新元的價格出售了超過 75% 的單位。
事實上，早在 2022 年 4 月，甚至在鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（LIV@MB）推出之前，房地產市場就已經出現了一些價格異常。這些為投資者提供了利用此類套利的絕佳機會。
房地產市場大致分為核心中央區 (CCR)、其他中央區 (RCR) 和中央區以外 (OCR)。CCR 中的房屋通常比 RCR 和 OCR 中的房屋成本更高。在過去十年（2012 年至 2021 年）中，CCR 和 RCR 非有地新房之間的每平方尺價格中位數差距約為 42.7%。
價格差距在 2022 年 4 月開始縮小至25.7%。這一差距在 8 月進一步收窄至14.9%。一些買家意識到差距正在縮小，並在 CCR 購買了新房。從 4 月到8 月，開發商每月平均售出 199 套房屋左右，比 2022 年第一季度的月均值高出 66.7%。
2022 年 8 月，CCR 的開發商銷售額占總銷售額的 50%，這是自2017年 10 月以來，CCR 的銷售額首次超過月銷售額的 50%。
圖表1: 核心中央區與其他中央區的非有地新住宅價格差異
來源: 市區重建局，合登研究（截至2022年9月15日） 表格1: CCR從2022年4月到8月的10大最暢銷項目(累積)
來源: 市區重建局，合登研究（截至2022年9月15日） 2022 年 CCR 和 RCR 新建無地住宅的中位面積保持相對穩定。截至 2022 年 8 月，CCR 新建非有地住宅的中位面積為 73 平方米，相當於 2 居室單位。在 RCR 中，中位面積相當於一個 3 居室單位。 表格 2: 非有地私人住宅2022年的中位數面積
來源: 市區重建局，合登研究（截至2022年9月15日）
這就是事情變得有趣的地方。 自 2022 年 6 月以來，隨著 RCR 每平方尺價格的上漲，新的非有地住宅所支付的中位數價格已超過 CCR。截至 2022 年 8 月，買家們支付了 247.2 萬新元在 RCR 購買一套新的無地住宅，比 CCR 高出 10.8%。 對於預算高達 247.2 萬新元的買家，CCR 也有 3 居室供他們選擇。 這無疑引起了一些買家的注意，他們正在尋找機會以相同的預算換到更好的位置。 表格 3: 2022年非有地私人住宅中位數價格
來源: 市區重建局，合登研究（截至2022年9月15日）
別錯過CCR的上船機會
在 CCR 中打開了一個罕見的窗口，買家可以用相同的預算購買相似大小的RCR房屋。
在今天的市場上，負擔能力完全取決於購買價格。畢竟，買家最多可以借入購買價格的 75%，而不是每平方尺的價格。
隨著最近在 OCR 推出的項目，如 Sky Eden@Bedok 的平均價格為每平方尺 2,100 新元，而曲水倫庭 （Lentor Modern） 的平均價格高達每平方尺 2,538 新元，買家已經逐漸接受 2,000 新元每平方尺或更高的價格，這也將成為 OCR 項目向前發展的常態。
CCR 中的房屋可能並不像人們想像的那麼昂貴。隨著 RCR 和 OCR 的價格與 CCR 的差距縮小，CCR 中的房屋重新向上定價只是時間問題。
目前，CCR 和 RCR 房屋之間的中位數價格差距已從 10 年平均值的42.7% 縮小至 14.9%。如果 CCR 和 RCR 房屋之間的價格差距恢復到 40%，這意味著 CCR 房屋的中位價可能會從目前的每平方尺 2,801 新元的價格水平增加到每平方尺 3,400 新元。這是超過20%的上漲空間。
正如他們所說，早起的鳥兒有蟲吃。在這種情況下，早期進入者將抓住優勢。 儘管合登會盡力確保信息的來源可靠（2022年9月15日），但合登不對任何信息出現差錯或遺漏，以及因使用該信息而獲得的結果承擔法律責任。
