准备移民到我国的香港朋友最近向我抱怨，香港二手楼价跌跌不休，新加坡房价则节节上升。现在想把香港的房子卖掉，把资金转到本地置业，却因"低卖高买”的心理作祟，始终下不了手。
香港房价向来比我国高出许多，即便如今两地房价走势两极化，把香港小房子卖了，也还能在本地买较大的房子。这名香港朋友也明白这一点，但不想在低价时变卖房子是人之常情。他更担心的是，香港楼价会继续跌，本地楼价会持续涨。如果现在不出手，到头来会不会两头不着岸?
香港楼市经历10多年的大牛市后，近来楼价出现下跌。根据香港中原城市领先指数，7月份楼价月比下跌1.6%，年比更跌了7.3%，回落至两年半前的水平。分析师预测，今年接下来几个月，当地楼价可能会再跌10%。
相对于香港楼市的冷飕飕，我国楼市就显得一片阳光灿烂。当香港房地产界人士在讨论港府应否为降温措施“减辣”时，本地业者却为“政府可能再为楼市降温”的传闻而绷紧神经。
降温措施频传 房地产业者绷紧神经
从社交媒体散播出来的新一轮隆温措施来袭的传闻，在市场以讹传讹。虽然今年“夏季”的私宅市场，跟天气一样炎热，业者却相心突如其来的狂风骤雨。
6月底，即便本地三大银行开始调高房贷利率，也难敌私宅的火红需求。7月间，宏茂桥1道推出372个单位的Amo Residence，首日发售就卖出98%的单位，顶楼一单位还以600万元天价成交。
最令人惊讶的是，它让市场见证首个大众化私宅项目，还是位于中央区以外的地区，跨过2000元尺价。
上一轮的降温措施在去年12月无预警空降，其中针对私宅市场的措施就包括调高额外买方印花税，以及收紧总偿债比率。没想到才过了一两季，降温药力就似乎失效了。
今年第二季的私宅市场表现异常亮眼，几乎所有新推出的大型项目，如丽福苑(LIV@MB)和鑫丽嘉园 (Piccadillv Grand)都在开盘日售出大部分单位，推动该季房价环比上涨3.5%，涨幅是第一季0.7%的五倍。
这段期间新项目销售报捷，但不仅没有让业者群情鼓舞，反而还可能让他们心神不宁。一些相熟的业者不讳言，项目热销都不敢太过张扬，担心任何振奋的市场反应，都可能触及政府再次出招降温的底线。
对于这条底线，政府曾多次强调，实施降温措施是为了预防出现房市讨热现象，确保房价不会偏离经济基本面，让国人继续负担得起基本房屋需要。
问题是，房市距离底线到底有多近?
因此，在新一轮降温措旅即将来临的阴影下，手上还有未推出项目或未售出单位的发展商备感压力，有意进场的买家也举旗不定，大家都像热锅上的蚂蚁般，一些有心人偏偏乘机散播谣言。
8月初开始的中元节(农历七月)，可说是房市一年中的非官方中场休息时段，这个月份一般都少有新项目推出，看房买楼的人也相对减少。
当举国上下正准备欢度国庆日，市场上就开始疯传政府即将推出降温措施，甚至传言李显龙总理会在群众大会的演讲中宫布。结果，庆典圆满落幕了，总理的演讲也结束了，降温措施传闻原来只是虚惊一场。
中元节一过，市场上多个蓄势待发的新私宅项目，都迫不及待地赶在市场"被降温"前面市。打头阵的是位于勿洛中心、拥有158个单位的SkyEden@ Bedok，8月底开始让公众预览，准备在两个星期后的9月10日开盘。
在这个项目开始预览的同一个星期，不知是巧合还是安排好的，新加坡土地管理局和市区重建局各自在相隔一天给发展商发出通告。虽然两份通告内容有别，但却有异曲同工之妙，都是对发展商未来的发展成本和项目可行性有影响。
前者是有关更新剩金地段的费用框架，基本上发展商在购买剩余地段和毗邻地段合并时，费用将有所上调。
后者则通知，数个政府单位为总楼面面积(GFA)的定义进行统一，而统一后和现有的总楼面面积相比，发展商的可售面积可能减少，所得利润也因此受影响。结果这些通告的内容也被人解读为针对发展商的"降温措施”。
不知是受通告的影响，还是为了抓紧时机，SkvEden@ Bedok的发展商突然宣布将项目开盘日提前三日，导致买家和经纪陷入一片慌乱。
同一时间，市场又开始传出当时刚开始预览的新项目曲水伦定(LentorModern)也准备把开盘日挪前一个星期，让整个楼市出现降温措施即将来临的恐慌。最后，临时提前发售的Sky Eden@Bedok的销售业绩让人刮目相看，首日发售就卖出近八成单位，平均尺价破2000元，与之前的AmoResidence不相上下。
9月中，一直被市场看好的曲水伦庭也不负众望，首日就卖出超出八成单位。吊诡的是，发展商并没有公布售出单位的平均尺价，取而代之的是跨度颇大又没多大意义的尺价范围(1856元至2538元)。有市场人士笑称，这个项目的平均尺价可能破了 Amo Residence的纪录，发展商不想张扬。
高房价及强劲需求 是经时间堆叠现象
本地楼市大致上由自由市场操作，发展商承受的风险高，追求利润最大化，天经地义。只要有价有市，交易乃合情合理。
楼市频传捷报，发展商难免心虚作祟，觉得如果项目卖得太好，房价定得太高可能促使政府采取降温行动。其实，不管是高房价或强劲房屋需求，都需要一段时间堆叠，也并非一两个发展商所能造就的现象。在自由市场，只要供需协调，房价就能在合理的水平上上涨，人们也买得起房子。
楼市大好，有市有价，原本无可厚非，但房价上涨一旦偏离基本面，出现炒房或投机活动，甚至出现一些买家跟风进场，没考虑到本身长期供房的能力，必然会引起当局的“关注"，或出台新降温措施，缓一缓市场过热情况。
虽然目前新一轮降温措施只闻楼梯响，但发展商面对的成本压力不断加剧。上星期四(9月22日)，政府宣布非有地住宅的土地增值费平均上调12.9%，这对发展商未来的新项目势必有一定的冲击。再加上美国联邦储备局宣布再加息75个基点，借贷成本更加昂贵了，对整个房地产业的影响极大。
各地央行掀起新一波加息潮，预料接下来本地房贷利率也会再调高，人们对私宅的需求是否依然强劲?若房价继续上扬，谁还能确保不踩到房市底线?
楼市今年收获甚丰，但是否能平安过冬，大家拭目以待。
