在哪儿,买房都是刚需!
在新加坡也是如此
甭管你是PR,新移民
还是常驻在新加坡的外国人
都要面对买房需求

那么,问题来了
第一套房应该买什么类型呢?
新加坡住宅主要类型

组屋

私人公寓

共管公寓

别墅
当然了,买房还涉及身份问题
不是所有人,所有类型的房产
都能随便买
详情戳这里:中国人在新加坡能买哪些房产?哪种值得买?
咱们刨除这个问题
单单就说第一套房应该买什么
很多人都会回答
组屋,尤其是BTO!

这么回答的人表示
因为组屋最实惠了
尤其是BTO简直性价比高出天际
那么事实真的如此吗?
今天,我们就来聊聊这个话题
关于买房的认知
买房这事儿靠知识还不行
想要旗开得胜要靠认知!
什么是认知?
某牛人说得好:
办理购房手续,这是知识;
踩准节点,果断入手,这是认知;
购买美股,如何开户,这是知识;
看好腾讯股票,长期持有,这是认知;
区块链知识,比特币原理,这是知识;
五年前买入比特币,这是认知。
知识可以轻易获得
认知需要靠悟性和积累
但决定人的命运走向的
往往是后者

看看下面这段买房故事
让我们深深感到
知识易得,认知难求

“2011年底,那会我刚结婚,房产是我的兴趣和工作,我也很乐得去专研。
几千块新币行业大佬开的几天课程,我眼睛都不眨的付款去学。我疯狂的吸收知识和总结,各种贷款和政策漏洞去帮客户,自以为懂得不少了。
现在看来,那时知识是有了,觉悟和认知还不够。
那时我是新公民身份,我老公是外国人身份在等PR。像绝大多数人一样,我们一致认为第一套得是组屋,而且最好是BTO(新组屋)。组屋这个新加坡政府最大的福利不拿对不起自己啊。
于是乎傻傻的等了几个月,那时转售组屋一直不停的涨,不巧的是那时BTO Balance flat(建好的新组屋剩余现房)提前出来了,由于身份还没下来就放弃了。由于这样一耽误,而后买的转售组屋价格已经接近近年来高点了。由于买组屋的执念,我硬是拖到BTO没希望了才买了一间又涨了不少的组屋。
转售组屋有一个5年住房紧箍咒,5年内包括家庭所有成员不能买别的房产,(BTO有些要等8年)期间买公寓这些都不行。除了它有一个漏洞但也只适用于自己家开公司做生意的人,我自己不适用。

2011年工业房产热,乌兰轻工业区将要出来一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺,项目规划又好,又是First Mover Advantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势),$50万新币就可以买一间厂房,门槛极低。我做了系统的分析,让投资的客户都赚到了钱。我自己,我不能出手,因为我要买组屋
几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至,价格变成300多每方尺,差价20%多。那时工业地产可以投机,到2013,2014年的顶峰,它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%,15万新币头期,3年收益1.6倍,年回报率55%... 25万新币,飘过~因为我要买组屋!

去年7月头,我的组屋5年MOP还差一点时间,Hundred Palm Residences 执行共管公寓开盘发售,是我很重视的一个项目,其实它价位相比其他EC(执行共管公寓)是最高的,每方尺$850起(现在看起来是不是超便宜?),但是它是近年来地段最好的一个的学区EC,稀缺性加学区房,一下子成了当时的爆款。
就连房产方面相对保守的老公也兴致勃勃,问可不可以试试看申请。结果当然是悲剧,开玩笑,1:4的First Timer抽签率, 1:8 Second Timer 抽签率,名额已经超不够了,其他不够格的一律不接待。

Hundred Palms Residences
即使我风光一时,21一个买家,抽中7个又怎么样,因为组屋,我不够格买这间爆款EC......短短一年时间,附近地点偏一点的非学区EC 价格高过HPR20%,价格卖$950-$1000每方尺还卖到很好;
就在最近,附近实龙岗北的两个新公寓楼盘开盘卖$1600-1700每方尺。将来那些买这两个新盘的人至少要卖$1800每方尺,那HPR$850每方尺也是公寓,5年后半私有化,$1500很Easy,涨幅预测上涨75%,90万的EC,投资20万头期,8年后赚67万,投资收益8年3.3倍,年回报率40%,更别说那些买大户型的。
因为组屋,不说我一定抽得中,但是连机会也没有。

HundredPalm Residences 抽签日,盛况空前,一天卖光,由于太挤,空调负荷太重坏了两次!
去年开始的集体收购热潮在我的组屋将满5年和朋友Shirley的Eunosville被集体收购即将成为一个小有现金的富婆的喜悦中进入了我的视野。Eunoville 是一间HUDC,一个很多人知道但不熟悉的名称,通俗讲就是大型高级旧组屋,一般建于80年代,大部分的HUDC因为占地大,位置好,在私有化不久都会被集体收购。
其实大家都不知道这个事实吗?其实很多人和我一样知道,但没有进入到心里,没有要投资被集体收购的概念。
但那时不一样了,朋友投资4年,20万赚了100万,投资收益4年5倍。我开始研究留意集体收购的算法和一些项目。
以前我没有这个认知,直到它与我相关。我还看中了一个不错的项目ParkWest。

Park West 建于1986年,99年位于南华小学(名校)的旁边,可以步行去金文泰地铁,算出来的容积率每间高达3000平方尺,最重要的是入场券价钱非常合理,100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后,竟然没人卖了,我知道没这么简单。果然几个月后,ParkWest被集体收购成功,这不得不惋惜。
我之所以等,是因为5年组屋房产MOP将至。就差一点点,我与一年内4倍回报率80万新币(除去卖家税)擦肩而过~
买房故事
第一套房,到底应该怎么买?
财富积累的过程,因为组屋,我错过了许多~但任何时候都不算迟,机遇就在身边,认知得到,终会有收获,都是一个积累的过程,到一定程度就爆发式了~
据说人一辈子有两次
靠房产发财的机遇
也就是房产红利期
就像2000年以后的中国房产
中国的70后为了结婚买房
结果住着住着房产就能增值数倍一样
新加坡的2006年的公寓
2009年以前的BTO和转售组屋
都自带升值红利
躺着赚钱,坐等升值

朋友30多万买的女皇镇 BTO
5年后价值70多万了
因为靠近中心和地铁
一直抱着没舍得放手
其实组屋是有很多局限的
比如之前说过的solid state
没有流通性,涨的利润只能看到
差价利润从银行贷不出来
不能利用投资再增值
HDB除了没有流通性以外
有两个致命点:
一是供求关系政府控制,2009年的那一波HDB涨价大潮就是政府BTO断流的供求失衡造成的。现在政府总结经验,每年投放2万间BTO,供求平衡很多年了,所以价格也非常稳。
其次价格有顶线,超过$100万的组屋(通常房型大,位置很靠近中心)数得过来,政府也不会容忍组屋无限制涨下去,因为要人人有其屋。我朋友的房子70多万涨到100万去么,我觉著很难。如果10年内还是这个价钱或涨得不多,那他没有尽早利用潜在利润,让钱生钱。

如果有这么多cash proceed
(卖房到手的现金流)
得要好好利用啊
如果看好这一区
用这笔钱去投资同区的公寓
也不用添什么现金
就贷款增加了
流动性和增幅空间更大了
坐在一大波上再坐上一大波
利用升值再升值
不是很完美么?
如果有条件买新EC的朋友尽量买EC吧
它就是看得到的至少30%利润送给你
还有补贴,流动性也比组屋好
赚钱了不卖还可以拿钱出来再投资别的
公寓之下,最好的选择

BTO(新组屋)利润现在算算是有
但很有限- 比如说金文泰60万5房BTO
就算卖80多万好了
除去装修,利润就10多万
还得绑8年时间
而且不卖利润就出不来
是的,以前2008年前榜鹅的
4房BTO才16万