新加坡有81%居民人口都住在政府组屋。（联合早报）
作者 张丽苹
根据建屋发展局10月3日发布的预估数据，新加坡的整体组屋转售价已经连续10个季度攀升。
截至9月29日，今年已出现了275宗百万组屋交易，单在第三季就有111宗，比第二季多了35.4％。
更多三房式或四房式百万组屋的出现，加上非成熟市镇也开始出现百万组屋，而且坊间还传出预购组屋价格似乎比以往更高了，让国人的心变得更慌了。
图左为大巴窑的私人组屋The Peak@Toa Payoh，它的一个五房式单位今年2月以128万8000元转手。（联合早报）
接踵而来的“坏消息”让中等收入和低收入家庭惴惴不安。
这头是攀升的组屋售价，那头是通货膨胀，前有狼后有虎，想卖掉组屋兑现者又担心买不起新组屋，进退两难。
代议士在国会里反映出民众的这层担忧。对此，国家发展部长李智陞前天（10月4日）在国会一再向国人保证：
组屋价格依然负担得起啦！ 组屋价格有上涨但不多
国家发展部长李智陞。（国会直播视频截图）
李智陞先用非成熟市镇的四房式预购组屋为例，说明涨价没有国人想像的那么恐怖，平均价基本“保持相对稳定”。
2019年平均售价：34万1000元 2022年前三季度平均售价：34万8000元 有没有涨价？有！
还能负担得起吗？能！（虽然政府这么说，买家还是会觉得越便宜越好嘛~）
让首次购屋者日子好过些
（联合早报）
一、提供津贴抵消部分房价
李智陞说，政府一向致力于让首次购买政府组屋者的日子能好过一些。毕竟外国人是不能购买组屋的，当局自然要多关照“自己人”。
首次购屋者若购买上述非成熟市镇的四房式预购组屋（34万8000元），可享有不少政府津贴来抵消部分房价。 他举了两个例子进一步说明。
情况①：收入稍低的家庭（属于全国家庭收入最低的30%）
家庭月收入：5000元
津贴：4万5000元
扣除津贴的房价：30万3000元
房贷相等于月收入23%（每月1150元，可全数用公积金偿还）
情况②：大学毕业生夫妇组成的家庭
家庭月收入：6500元
津贴：3万元
扣除津贴的房价：31万8000元
房贷相等于月收入18%（每月1170元，可全数用公积金偿还） 首次购屋的低收入家庭还能获得高达8万元的额外安居津贴。
若选择购买转售组屋，符合条件的首次购屋者的津贴甚至可高达16万新元（包括最高5万公积金购屋津贴、最高8万元额外安居津贴，及最高3万近居购屋津贴）。
2021年，约有7000户家庭在购买转售组屋时获得购屋津贴。
二、将房贷严控在可负担范围
市区的转售组屋价格都不便宜。（红蚂蚁摄）
李智陞强调，对大部分首次购屋者而言，无论是购买预购组屋或转售组屋，每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR）都持续维持在月收入的25%以下。
目前全球范围的平均MSR则介于30%至35%左右。 也就是说，将近90%首次购屋者都可以用公积金来偿还每月房贷，无须额外支付现金。
三、尽可能缩小房价收入比
部长怕大家还看不明白新加坡的政府组屋有多负担得起，又换了一套讲解方式，用房价收入比（Housing Affordability）来解说。
房价收入比 = 一个城市的房价中位数 / 家庭全年收入中位数
新加坡情况①：30万3000元的四房式组屋，房价约为家庭年收入的5倍；
新加坡情况②：31万8000元的四房式组屋，房价约为家庭年收入的4倍；
英国伦敦：房价约为家庭年收入的8倍；
美国洛杉矶：房价约为家庭年收入的15倍；
中国香港：房价约为家庭年收入的20倍以上！
换句话说，新加坡人只要不吃不喝5年，基本上就能买得起一套非成熟市镇的四房式预购组屋。
四、增加预购组屋供应量
建屋局的预购组屋模型。（海峡时报）
政府将在2022年和2023年，每年推出2万3000套预购组屋单位，供应量比起2021年增加了35%。
2021年至2025年期间，当局计划推出10万套预购组屋单位。
在非成熟市镇，预留给首次购屋者的三房式和四房式单位，将分别增至85%和95%。在成熟市镇，预留给首次购屋者的预购组屋房源，也将提高至95%。
让“转战”转售组屋市场的私宅业主日子难过些
为了进一步调控转售组屋的价格，建屋局日前宣布，9月30日起本地私宅业主售屋后，必须等15个月才能买转售组屋。
在此之前，私宅业主只需在购买转售组屋后的六个月内卖掉私人房产就可以了。
过去5年内，每10名转售组屋买家，就有1人属于这个“手头较宽裕”的群体，他们也是百万组屋的“造王者”。
勿洛9月卖出首个百万组屋。（PropertyLimBrothers公司提供）
不过李智陞强调，这个降温措施是过渡性的，当局会根据整体需求和市场变化来检讨政策。
更何况，55岁及以上的私宅业主如果选择购买四房式或更小的转售组屋，将可豁免15个月等候期。有些私宅业主陷入了财务困境或家庭出了状况，不得不“私宅换组屋”，这些人也能向建屋局需求援助，当局或可网开一面、酌情处理。
李智陞说：
“我们会继续紧密监控市场，根据供需来调整组屋政策，确保价格大致上与经济基础朝同个方向移动。这届政府致力于稳定新加坡的住宅市场，让政府组屋具包容性、能负担得起，让每名新加坡人都有机会买得到。”
部长用数字说话，还是比较有说服力。
关键在于： 鱼与熊掌不可兼得。想要津贴后的房价依然负担得起，自然要避开那些大热门地点的预购组屋，以及售价高得离谱的转售组屋。
道理很简单：
如果选择购买昂贵组屋，不就证明你口袋够深钱多多，哪里还需要政府多方提供援助确保你买得起呢？
