新加坡有81%居民人口都住在政府組屋。（聯合早報）
作者 張麗苹
根據建屋發展局10月3日發布的預估數據，新加坡的整體組屋轉售價已經連續10個季度攀升。
截至9月29日，今年已出現了275宗百萬組屋交易，單在第三季就有111宗，比第二季多了35.4％。
更多三房式或四房式百萬組屋的出現，加上非成熟市鎮也開始出現百萬組屋，而且坊間還傳出預購組屋價格似乎比以往更高了，讓國人的心變得更慌了。
圖左為大巴窯的私人組屋The Peak@Toa Payoh，它的一個五房式單位今年2月以128萬8000元轉手。（聯合早報）
接踵而來的「壞消息」讓中等收入和低收入家庭惴惴不安。
這頭是攀升的組屋售價，那頭是通貨膨脹，前有狼後有虎，想賣掉組屋兌現者又擔心買不起新組屋，進退兩難。
代議士在國會裡反映出民眾的這層擔憂。對此，國家發展部長李智陞前天（10月4日）在國會一再向國人保證：
組屋價格依然負擔得起啦！ 組屋價格有上漲但不多
國家發展部長李智陞。（國會直播視頻截圖）
李智陞先用非成熟市鎮的四房式預購組屋為例，說明漲價沒有國人想像的那麼恐怖，平均價基本「保持相對穩定」。
2019年平均售價：34萬1000元 2022年前三季度平均售價：34萬8000元 有沒有漲價？有！
還能負擔得起嗎？能！（雖然政府這麼說，買家還是會覺得越便宜越好嘛~）
讓首次購屋者日子好過些
（聯合早報）
一、提供津貼抵消部分房價
李智陞說，政府一向致力於讓首次購買政府組屋者的日子能好過一些。畢竟外國人是不能購買組屋的，當局自然要多關照「自己人」。
首次購屋者若購買上述非成熟市鎮的四房式預購組屋（34萬8000元），可享有不少政府津貼來抵消部分房價。 他舉了兩個例子進一步說明。
情況①：收入稍低的家庭（屬於全國家庭收入最低的30%）
家庭月收入：5000元
津貼：4萬5000元
扣除津貼的房價：30萬3000元
房貸相等於月收入23%（每月1150元，可全數用公積金償還）
情況②：大學畢業生夫婦組成的家庭
家庭月收入：6500元
津貼：3萬元
扣除津貼的房價：31萬8000元
房貸相等於月收入18%（每月1170元，可全數用公積金償還） 首次購屋的低收入家庭還能獲得高達8萬元的額外安居津貼。
若選擇購買轉售組屋，符合條件的首次購屋者的津貼甚至可高達16萬新元（包括最高5萬公積金購屋津貼、最高8萬元額外安居津貼，及最高3萬近居購屋津貼）。
2021年，約有7000戶家庭在購買轉售組屋時獲得購屋津貼。
二、將房貸嚴控在可負擔範圍
市區的轉售組屋價格都不便宜。（紅螞蟻攝）
李智陞強調，對大部分首次購屋者而言，無論是購買預購組屋或轉售組屋，每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR）都持續維持在月收入的25%以下。
目前全球範圍的平均MSR則介於30%至35%左右。 也就是說，將近90%首次購屋者都可以用公積金來償還每月房貸，無須額外支付現金。
三、儘可能縮小房價收入比
部長怕大家還看不明白新加坡的政府組屋有多負擔得起，又換了一套講解方式，用房價收入比（Housing Affordability）來解說。
房價收入比 = 一個城市的房價中位數 / 家庭全年收入中位數
新加坡情況①：30萬3000元的四房式組屋，房價約為家庭年收入的5倍；
新加坡情況②：31萬8000元的四房式組屋，房價約為家庭年收入的4倍；
英國倫敦：房價約為家庭年收入的8倍；
美國洛杉磯：房價約為家庭年收入的15倍；
中國香港：房價約為家庭年收入的20倍以上！
換句話說，新加坡人只要不吃不喝5年，基本上就能買得起一套非成熟市鎮的四房式預購組屋。
四、增加預購組屋供應量
建屋局的預購組屋模型。（海峽時報）
政府將在2022年和2023年，每年推出2萬3000套預購組屋單位，供應量比起2021年增加了35%。
2021年至2025年期間，當局計劃推出10萬套預購組屋單位。
在非成熟市鎮，預留給首次購屋者的三房式和四房式單位，將分別增至85%和95%。在成熟市鎮，預留給首次購屋者的預購組屋房源，也將提高至95%。
讓「轉戰」轉售組屋市場的私宅業主日子難過些
為了進一步調控轉售組屋的價格，建屋局日前宣布，9月30日起本地私宅業主售屋後，必須等15個月才能買轉售組屋。
在此之前，私宅業主只需在購買轉售組屋後的六個月內賣掉私人房產就可以了。
過去5年內，每10名轉售組屋買家，就有1人屬於這個「手頭較寬裕」的群體，他們也是百萬組屋的「造王者」。
勿洛9月賣出首個百萬組屋。（PropertyLimBrothers公司提供）
不過李智陞強調，這個降溫措施是過渡性的，當局會根據整體需求和市場變化來檢討政策。
更何況，55歲及以上的私宅業主如果選擇購買四房式或更小的轉售組屋，將可豁免15個月等候期。有些私宅業主陷入了財務困境或家庭出了狀況，不得不「私宅換組屋」，這些人也能向建屋局需求援助，當局或可網開一面、酌情處理。
李智陞說：
「我們會繼續緊密監控市場，根據供需來調整組屋政策，確保價格大致上與經濟基礎朝同個方向移動。這屆政府致力於穩定新加坡的住宅市場，讓政府組屋具包容性、能負擔得起，讓每名新加坡人都有機會買得到。」
部長用數字說話，還是比較有說服力。
關鍵在於： 魚與熊掌不可兼得。想要津貼後的房價依然負擔得起，自然要避開那些大熱門地點的預購組屋，以及售價高得離譜的轉售組屋。
道理很簡單：
如果選擇購買昂貴組屋，不就證明你口袋夠深錢多多，哪裡還需要政府多方提供援助確保你買得起呢？
