新加坡組屋售價越來越貴? 部長用幾組數字分析:仍負擔得起

2022年10月06日   •   3萬次閱讀

新加坡有81%居民人口都住在政府組屋。(聯合早報)

作者 張麗苹

據建屋發展局10月3日發布的預估數據,新加坡的整體組屋轉售價已經連續10個季度攀升。

截至9月29日,今年已出現了275宗百萬組屋交易,單在第三季就有111宗,比第二季多了35.4%。

更多三房式或四房式百萬組屋的出現,加上非成熟市鎮也開始出現百萬組屋,而且坊間還傳出預購組屋價格似乎比以往更高了,讓國人的心變得更慌了。

圖左為大巴窯的私人組屋The Peak@Toa Payoh,它的一個五房式單位今年2月以128萬8000元轉手。(聯合早報)

接踵而來的「壞消息」讓中等收入和低收入家庭惴惴不安。

這頭是攀升的組屋售價,那頭是通貨膨脹,前有狼後有虎,想賣掉組屋兌現者又擔心買不起新組屋,進退兩難。

代議士在國會裡反映出民眾的這層擔憂。對此,國家發展部長李智陞前天(10月4日)在國會一再向國人保證:

組屋價格依然負擔得起啦! 組屋價格有上漲但不多

國家發展部長李智陞。(國會直播視頻截圖)

李智陞先用非成熟市鎮的四房式預購組屋為例,說明漲價沒有國人想像的那麼恐怖,平均價基本「保持相對穩定」。

2019年平均售價:34萬1000元 2022年前三季度平均售價:34萬8000元 有沒有漲價?有!

還能負擔得起嗎?能!(雖然政府這麼說,買家還是會覺得越便宜越好嘛~)

讓首次購屋者日子好過些

(聯合早報)

一、提供津貼抵消部分房價

李智陞說,政府一向致力於讓首次購買政府組屋者的日子能好過一些。畢竟外國人是不能購買組屋的,當局自然要多關照「自己人」。

首次購屋者若購買上述非成熟市鎮的四房式預購組屋(34萬8000元),可享有不少政府津貼來抵消部分房價。 他舉了兩個例子進一步說明。

情況①:收入稍低的家庭(屬於全國家庭收入最低的30%)

家庭月收入:5000元

津貼:4萬5000元

扣除津貼的房價:30萬3000元

房貸相等於月收入23%(每月1150元,可全數用公積金償還)

情況②:大學畢業生夫婦組成的家庭

家庭月收入:6500元

津貼:3萬元

扣除津貼的房價:31萬8000元

房貸相等於月收入18%(每月1170元,可全數用公積金償還) 首次購屋的低收入家庭還能獲得高達8萬元的額外安居津貼

若選擇購買轉售組屋,符合條件的首次購屋者的津貼甚至可高達16萬新元(包括最高5萬公積金購屋津貼、最高8萬元額外安居津貼,及最高3萬近居購屋津貼)。

2021年,約有7000戶家庭在購買轉售組屋時獲得購屋津貼。

二、將房貸嚴控在可負擔範圍

市區的轉售組屋價格都不便宜。(紅螞蟻攝)

李智陞強調,對大部分首次購屋者而言,無論是購買預購組屋或轉售組屋,每月償還貸款比率(Mortgage Servicing Ratio,簡稱MSR)都持續維持在月收入的25%以下。

目前全球範圍的平均MSR則介於30%至35%左右。 也就是說,將近90%首次購屋者都可以用公積金來償還每月房貸,無須額外支付現金。

三、儘可能縮小房價收入比

部長怕大家還看不明白新加坡的政府組屋有多負擔得起,又換了一套講解方式,用房價收入比(Housing Affordability)來解說。

房價收入比 = 一個城市的房價中位數 / 家庭全年收入中位數

新加坡情況①30萬3000元的四房式組屋,房價約為家庭年收入的5倍

新加坡情況②31萬8000元的四房式組屋,房價約為家庭年收入的4倍

英國倫敦房價約為家庭年收入的8倍

美國洛杉磯房價約為家庭年收入的15

中國香港:房價約為家庭年收入的20倍以上

換句話說,新加坡人只要不吃不喝5年,基本上就能買得起一套非成熟市鎮的四房式預購組屋。

四、增加預購組屋供應量

建屋局的預購組屋模型。(海峽時報)

政府將在2022年和2023年,每年推出2萬3000套預購組屋單位,供應量比起2021年增加了35%。

2021年至2025年期間,當局計劃推出10萬套預購組屋單位。

在非成熟市鎮,預留給首次購屋者的三房式和四房式單位,將分別增至85%和95%。在成熟市鎮,預留給首次購屋者的預購組屋房源,也將提高至95%。

讓「轉戰」轉售組屋市場的私宅業主日子難過些

為了進一步調控轉售組屋的價格,建屋局日前宣布,9月30日起本地私宅業主售屋後,必須等15個月才能買轉售組屋。

在此之前,私宅業主只需在購買轉售組屋後的六個月內賣掉私人房產就可以了。

過去5年內,每10名轉售組屋買家,就有1人屬於這個「手頭較寬裕」的群體,他們也是百萬組屋的「造王者」。

勿洛9月賣出首個百萬組屋。(PropertyLimBrothers公司提供)

不過李智陞強調,這個降溫措施是過渡性的,當局會根據整體需求和市場變化來檢討政策。

更何況,55歲及以上的私宅業主如果選擇購買四房式或更小的轉售組屋,將可豁免15個月等候期。有些私宅業主陷入了財務困境或家庭出了狀況,不得不「私宅換組屋」,這些人也能向建屋局需求援助,當局或可網開一面、酌情處理。

李智陞說:

「我們會繼續緊密監控市場,根據供需來調整組屋政策,確保價格大致上與經濟基礎朝同個方向移動。這屆政府致力於穩定新加坡的住宅市場,讓政府組屋具包容性、能負擔得起,讓每名新加坡人都有機會買得到。」

部長用數字說話,還是比較有說服力。

關鍵在於: 魚與熊掌不可兼得。想要津貼後的房價依然負擔得起,自然要避開那些大熱門地點的預購組屋,以及售價高得離譜的轉售組屋。

道理很簡單:

如果選擇購買昂貴組屋,不就證明你口袋夠深錢多多,哪裡還需要政府多方提供援助確保你買得起呢?

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