本地豪宅租金市场去年表现亮眼，有地住宅全年租金上扬28.1％，总出租单位为5552个。其中，大威园和第4道地区各有一栋优质洋房的租金最贵，每月高达15万元。
越来越多高净值人士迁居我国，一些房地产公司的豪宅租赁业务也跟着走强，即便有些豪宅每月租金高达8万元，需求依然强劲，甚至一屋难寻。
受访分析师认为，本地可供出租的豪宅单位不多，在中国重新开放和高净值人士不断增加的背景下，预料房地产公司的豪宅租赁业务会继续受益。
本地豪宅租金市场去年表现亮眼，有地住宅全年租金上扬28.1％，总出租单位为5552个。其中，大威园（Dalvey Estate）和第4道（Fourth Avenue）地区各有一栋优质洋房（GCB）的租金最贵，每月高达15万元。这意味着租户单是一年支付的租金就已180万元，足以买下一个优质三卧房公寓单位。
爱士特女皇园一优质洋房 每月20万元出租中国富豪
另外，房地产平台Edgeprop去年6月报道，位于爱士特女皇园（Queen Astrid Park）有一栋优质洋房以月租20万元（每年240万元）出租给中国籍富豪。不过，这租赁合约并未反映在市区重建局的数据中。
利斯苏富比国际房地产（List Sotheby's International Realty）研究部主管韩焕美接受《联合早报》访问时指出，2021年租金至少5万元的洋房仅18栋，去年却增加超过一倍至40多栋，反映豪宅租赁市场的强劲走势。
她说：“这些豪宅租户包括跨国公司高管，以及在申请新加坡永久居民或公民的富裕外国人士。像一些中国和欧洲的高净值人士，愿意付高价租住优质洋房，主要是为了体验这类豪宅的独特生活方式。”
优质洋房租金8万元起跳
除了豪宅业主外，一些房地产公司如城市发展（CDL）、远东机构（Far East Organization）和雅诗阁（Ascott）也进军豪宅租赁市场，提供多个高档公寓和洋房作为租赁用途。
例如城市发展就在瑞吉居（St Regis Residences）和Cuscaden Residences有一些专人打理的租赁公寓单位，也有一些可租住的优质洋房。
城市发展发言人透露，公司的本地住宅租赁业务提供超过300个豪宅单位，出租率目前近100％，其中优质洋房租金8万元起跳，三卧房高档私宅单位的租金是1万2500元起跳。
发言人说：“随着各国边境重新开放，外国人回流带来稳健市场需求，令我们的租赁业务投资组合受益，而这也是得益于市场优质租赁单位供应有限。”
远东机构目前有1600个私宅单位供租赁，出租率超过90％，其中有四分之一的单位租金超过8000元，如乌节史各士（Orchard Scotts）、Nassim Regency和Skyline @ Orchard Boulevard等豪宅的租金至少1万元。
另外，它在荷兰别墅（Villas Holland）的优质洋房租金达6万元。
远东机构销售与租赁主管郭爱玲说，公司的豪宅租户过去两年有所增加，他们主要来自中国、印度和美国等地。其中，中国租户比率从10％增长到18％。
她也说：“我们观察到，从2020年到2022年，个人租赁比率从78％增加到83％，同时期企业租赁相应减少。这可能是因为疫情造成工程延误，公共和私人住宅竣工时间延长所致。此外，考虑到混合工作安排，租户倾向租用面积更大的单位，以拥有更多隐私空间。”
高档租赁需求 预计渐进增长
雅诗阁则经营出租快乐山路（Mount Pleasant Road）的一些黑白洋房，面积介于1万5000平方英尺至27万平方英尺。这些洋房拥有设备齐全的厨房和浴室，以及佣人宿舍等，一些还附室外游泳池。
雅诗阁东南亚董事总经理王嘉玲受访时说，这些洋房属于长期租约，目前已全部租出，大多租户的租期为两年以上。
她表示，公司长期住宿业务具有韧性，需求保持强劲。“我们预计这一势头持续到2023年，特别是中国取消一些疫情相关限制后，我们收到更多关于新加坡住宿的询问。”
谈到房地产公司的租赁业务前景时，合登集团高级研究主管李思德认为，市场缺乏较大面积的豪宅可供出租。
“因此，拥有大型单位可供出租的房地产公司，将从这个不断增长的需求中受益，特别是超高净值人士的需求。”
博纳产业企业租赁主管刘健平同意，中国重新开放或将带动豪宅租赁市场，但他说：“我们的感觉是，许多有能力迁居到新加坡的高净值人士，在过去两年里已这样做了。所以，接下来中国高净值人士对高档租赁需求的增长将是渐进的，而不会大幅飙升。”
利斯苏富比国际房地产高级副总裁戴思豪认为，这段时期吸引到的不仅是来自中国的豪宅租户，还有想派驻更多高管到新加坡的跨国企业。
“这些企业希望通过新加坡，扩大它们在东盟和中国市场的业务。因此，我们可以预期豪宅租赁需求会继续增加。”
最近媒体报道，中峇鲁一个老组屋的四房式单位，租金竟然高达6200元，成为全岛之冠。
这类由新加坡改良信托局建造的老组屋，设计格局特殊，四房式单位面积近1200平方英尺，以天价租金出租或许是特例。但是其他普通四房式组屋“叫租”5000元至6000元，也时有所闻。更夸张的是一个单位招租，十几二十个潜在租客抢租，甚至为了势在必得，愿意付出比屋主要求还高的租金。
本地租房市场出现了这个现象：即使愿意出高价租房，也可能一房难求。
去年财神似乎特别眷顾包租公包租婆，本地租金全面飙升。去年整体私宅租金全年猛涨34%，组屋租金则上涨28%，还分别连涨24个月及30个月。更令人啼笑皆非的是，我国的住宅租金涨幅还和纽约并列全球第一。
租金节节上升，租房需求也来势汹汹。疫情稳定后，大量外来人力回返本地就业市场，外国学生回到我国就学，庞大的租屋需求骤增。另外，房价居高不下、房贷利率调高也让许多买家暂时转向租房，加上部分等待预购组屋的家庭因施工延后而继续租房，造成市场供不应求，出现“抢租”现象。
不久前，有个读者告诉记者，她和丈夫的租房经历就像一场噩梦。这对退休夫妻2021年卖掉位于里峇峇利一带的四卧房公寓单位，准备降级到郊区一个较小的公寓单位养老。
因为还没来得及买新居，他们在旧居附近先以3000元租住一个小公寓单位，租约两年。两年租约尚未满，经纪已经联络她讨论续约，告知租金已涨到4200元，两年不到涨幅竟高达40%。即使租金最后减至4000元，但仍超出预算，于是选择不续约。
眼看租约还有半年就期满，又还没买到心仪的屋子，她开始另找新房子租住，而这又是另一个噩梦的开始。她上各大房屋搜索引擎找房子，按广告上的联系发出简讯或电话联络代表经纪，很多都没回应。一两个回应她的经纪，在发现她是以个人身份而非跨国公司代表租屋，又只肯签一年租约，还要讨价还价，最终都不愿多谈。
更匪夷所思的是，很多当天发出的招租广告，尽管她在第一时间就跟进洽询，却都被告知房子已被人抢先一步出租了。别的租户是“多看一眼房子就没了”，她却是“一眼没看房子就没了”。几个月下来，她那一带的公寓租金越涨越高，而她既租不到房子，也买不到房子，顿时陷入租房遇阻，买房又没着落让她几乎崩溃。
火热的租房市场中，一些经纪或房东可能见钱眼开，导致挑客情况更严重。有些经纪为了赚取更多佣金，专挑肯签较长租约或付出更高租金的租户，即使这都不是房东的意愿。这可能导致房东不能及时租出房子而蒙受收入损失，潜在租户也因无法尽快租到房子而造成不便。有时候则是房东漫天开价，让租户感无奈。一名租住南部豪宅的外籍租户就申诉，早上房东叫租2万6000元，傍晚已涨到3万7000元，租金一天内飙涨了40％。
有些经纪明明已经租出之前一些较热门的房子，却没抽出列在搜索引擎的招租广告，目的就是为了继续吸引潜在租户洽询，然后再把他们引到其他的出租房。
当市场供不应求，大家急着找房之际，心怀不轨的欺诈者就有机会趁虚而入。假经纪、假租户、假广告等都是他们行骗的伎俩，市场出现了许多不好的做法，租户应该提高警惕，必要时应反馈给当局，这样才能有效杜绝不良的市场运作。
租房市场房源炙手可热，有更多房地产被推出市场赚取租金。若仔细观察本地一些被保留的旧店屋，除了街层的单位一般较有商业价值，楼上两层的布局较难作为一些商业或住家用途，毕竟要上下楼梯，空间狭窄，也没有专属停车位或卸货区，因此很多保留旧店屋都已改为工人宿舍。芽笼一带，更是常见。
根据网上列出的床位出租广告，芽笼的四人至六人一房的床位，每月租金竟然高达650元，相当于郊区一些组屋普通卧房的房租。
虽然这些店屋可取得不错的租金收益，但何以让这些历史遗产沦为工人宿舍，难道它们没有更好的发展价值？这是值得探讨的问题。
调高印花税或让租房市场更火
政府星期二公布2023年财政预算案时有新的宣布，从隔日起，房价超过150万元至300万元的部分，买方印花税率从原本的4％调高至5％；房价超过300万元的部分，则从4％调高至6％。
这个搭上预算案顺风车的房地产降温措施来得有点突然，虽然买家须多付1％至2％买方印花税，但是额外税额看来并不显著，短期内可能影响买房情绪，可能导致一些买家取消或延迟买房计划，转而租房。这也可能加剧租房市场的租金压力和供应短缺的情况。
租金涨势短期内看来无法逆转，毕竟利率还在趋高状态。疫情过后，我国边境管制措施松绑，从国外回流本地市场的人力有增无减，造成房源供应不足但需求非常强劲，在市场供需失衡情况下，无形中推高了租金。
租房“牛市”总是有人欢喜有人忧。包租公包租婆见“财源滚滚”笑不拢嘴，租户则得勒紧裤带付房租而叫苦连天。国会议员曾经关注，一再攀升的租金会否影响外国专才留驻我国的意愿。
此外，一般普通外地打工族，如果得把过半“薪水”都用来支付房租，势必影响他们继续留在本地打拼的意愿，这些“看不见”的连锁反应将间接冲击本地的劳动力市场。
因此如何保持一个稳定的租房市场，让供需逐渐趋于平衡，租金维持在合理范围，并且警惕房租暴涨可能引发的负面效应，值得当局关注与探究。
【本文由联合早报呈献】
