本地豪宅租金市場去年表現亮眼，有地住宅全年租金上揚28.1％，總出租單位為5552個。其中，大威園和第4道地區各有一棟優質洋房的租金最貴，每月高達15萬元。
越來越多高凈值人士遷居我國，一些房地產公司的豪宅租賃業務也跟著走強，即便有些豪宅每月租金高達8萬元，需求依然強勁，甚至一屋難尋。
受訪分析師認為，本地可供出租的豪宅單位不多，在中國重新開放和高凈值人士不斷增加的背景下，預料房地產公司的豪宅租賃業務會繼續受益。
本地豪宅租金市場去年表現亮眼，有地住宅全年租金上揚28.1％，總出租單位為5552個。其中，大威園（Dalvey Estate）和第4道（Fourth Avenue）地區各有一棟優質洋房（GCB）的租金最貴，每月高達15萬元。這意味著租戶單是一年支付的租金就已180萬元，足以買下一個優質三臥房公寓單位。
愛士特女皇園一優質洋房 每月20萬元出租中國富豪
另外，房地產平台Edgeprop去年6月報道，位於愛士特女皇園（Queen Astrid Park）有一棟優質洋房以月租20萬元（每年240萬元）出租給中國籍富豪。不過，這租賃合約並未反映在市區重建局的數據中。
利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby's International Realty）研究部主管韓煥美接受《聯合早報》訪問時指出，2021年租金至少5萬元的洋房僅18棟，去年卻增加超過一倍至40多棟，反映豪宅租賃市場的強勁走勢。
她說：「這些豪宅租戶包括跨國公司高管，以及在申請新加坡永久居民或公民的富裕外國人士。像一些中國和歐洲的高凈值人士，願意付高價租住優質洋房，主要是為了體驗這類豪宅的獨特生活方式。」
優質洋房租金8萬元起跳
除了豪宅業主外，一些房地產公司如城市發展（CDL）、遠東機構（Far East Organization）和雅詩閣（Ascott）也進軍豪宅租賃市場，提供多個高檔公寓和洋房作為租賃用途。
例如城市發展就在瑞吉居（St Regis Residences）和Cuscaden Residences有一些專人打理的租賃公寓單位，也有一些可租住的優質洋房。
城市發展發言人透露，公司的本地住宅租賃業務提供超過300個豪宅單位，出租率目前近100％，其中優質洋房租金8萬元起跳，三臥房高檔私宅單位的租金是1萬2500元起跳。
發言人說：「隨著各國邊境重新開放，外國人回流帶來穩健市場需求，令我們的租賃業務投資組合受益，而這也是得益於市場優質租賃單位供應有限。」
遠東機構目前有1600個私宅單位供租賃，出租率超過90％，其中有四分之一的單位租金超過8000元，如烏節史各士（Orchard Scotts）、Nassim Regency和Skyline @ Orchard Boulevard等豪宅的租金至少1萬元。
另外，它在荷蘭別墅（Villas Holland）的優質洋房租金達6萬元。
遠東機構銷售與租賃主管郭愛玲說，公司的豪宅租戶過去兩年有所增加，他們主要來自中國、印度和美國等地。其中，中國租戶比率從10％增長到18％。
她也說：「我們觀察到，從2020年到2022年，個人租賃比率從78％增加到83％，同時期企業租賃相應減少。這可能是因為疫情造成工程延誤，公共和私人住宅竣工時間延長所致。此外，考慮到混合工作安排，租戶傾向租用面積更大的單位，以擁有更多隱私空間。」
高檔租賃需求 預計漸進增長
雅詩閣則經營出租快樂山路（Mount Pleasant Road）的一些黑白洋房，面積介於1萬5000平方英尺至27萬平方英尺。這些洋房擁有設備齊全的廚房和浴室，以及傭人宿舍等，一些還附室外游泳池。
雅詩閣東南亞董事總經理王嘉玲受訪時說，這些洋房屬於長期租約，目前已全部租出，大多租戶的租期為兩年以上。
她表示，公司長期住宿業務具有韌性，需求保持強勁。「我們預計這一勢頭持續到2023年，特別是中國取消一些疫情相關限制後，我們收到更多關於新加坡住宿的詢問。」
談到房地產公司的租賃業務前景時，合登集團高級研究主管李思德認為，市場缺乏較大面積的豪宅可供出租。
「因此，擁有大型單位可供出租的房地產公司，將從這個不斷增長的需求中受益，特別是超高凈值人士的需求。」
博納產業企業租賃主管劉健平同意，中國重新開放或將帶動豪宅租賃市場，但他說：「我們的感覺是，許多有能力遷居到新加坡的高凈值人士，在過去兩年裡已這樣做了。所以，接下來中國高凈值人士對高檔租賃需求的增長將是漸進的，而不會大幅飆升。」
利斯蘇富比國際房地產高級副總裁戴思豪認為，這段時期吸引到的不僅是來自中國的豪宅租戶，還有想派駐更多高管到新加坡的跨國企業。
「這些企業希望通過新加坡，擴大它們在東協和中國市場的業務。因此，我們可以預期豪宅租賃需求會繼續增加。」
最近媒體報道，中峇魯一個老組屋的四房式單位，租金竟然高達6200元，成為全島之冠。
這類由新加坡改良信託局建造的老組屋，設計格局特殊，四房式單位面積近1200平方英尺，以天價租金出租或許是特例。但是其他普通四房式組屋「叫租」5000元至6000元，也時有所聞。更誇張的是一個單位招租，十幾二十個潛在租客搶租，甚至為了勢在必得，願意付出比屋主要求還高的租金。
本地租房市場出現了這個現象：即使願意出高價租房，也可能一房難求。
去年財神似乎特別眷顧包租公包租婆，本地租金全面飆升。去年整體私宅租金全年猛漲34%，組屋租金則上漲28%，還分別連漲24個月及30個月。更令人啼笑皆非的是，我國的住宅租金漲幅還和紐約並列全球第一。
租金節節上升，租房需求也來勢洶洶。疫情穩定後，大量外來人力回返本地就業市場，外國學生回到我國就學，龐大的租屋需求驟增。另外，房價居高不下、房貸利率調高也讓許多買家暫時轉向租房，加上部分等待預購組屋的家庭因施工延後而繼續租房，造成市場供不應求，出現「搶租」現象。
不久前，有個讀者告訴記者，她和丈夫的租房經歷就像一場噩夢。這對退休夫妻2021年賣掉位於里峇峇利一帶的四臥房公寓單位，準備降級到郊區一個較小的公寓單位養老。
因為還沒來得及買新居，他們在舊居附近先以3000元租住一個小公寓單位，租約兩年。兩年租約尚未滿，經紀已經聯絡她討論續約，告知租金已漲到4200元，兩年不到漲幅竟高達40%。即使租金最後減至4000元，但仍超出預算，於是選擇不續約。
眼看租約還有半年就期滿，又還沒買到心儀的屋子，她開始另找新房子租住，而這又是另一個噩夢的開始。她上各大房屋搜尋引擎找房子，按廣告上的聯繫發出簡訊或電話聯絡代表經紀，很多都沒回應。一兩個回應她的經紀，在發現她是以個人身份而非跨國公司代表租屋，又只肯簽一年租約，還要討價還價，最終都不願多談。
更匪夷所思的是，很多當天發出的招租廣告，儘管她在第一時間就跟進洽詢，卻都被告知房子已被人搶先一步出租了。別的租戶是「多看一眼房子就沒了」，她卻是「一眼沒看房子就沒了」。幾個月下來，她那一帶的公寓租金越漲越高，而她既租不到房子，也買不到房子，頓時陷入租房遇阻，買房又沒著落讓她幾乎崩潰。
火熱的租房市場中，一些經紀或房東可能見錢眼開，導致挑客情況更嚴重。有些經紀為了賺取更多佣金，專挑肯簽較長租約或付出更高租金的租戶，即使這都不是房東的意願。這可能導致房東不能及時租出房子而蒙受收入損失，潛在租戶也因無法儘快租到房子而造成不便。有時候則是房東漫天開價，讓租戶感無奈。一名租住南部豪宅的外籍租戶就申訴，早上房東叫租2萬6000元，傍晚已漲到3萬7000元，租金一天內飆漲了40％。
有些經紀明明已經租出之前一些較熱門的房子，卻沒抽出列在搜尋引擎的招租廣告，目的就是為了繼續吸引潛在租戶洽詢，然後再把他們引到其他的出租房。
當市場供不應求，大家急著找房之際，心懷不軌的欺詐者就有機會趁虛而入。假經紀、假租戶、假廣告等都是他們行騙的伎倆，市場出現了許多不好的做法，租戶應該提高警惕，必要時應反饋給當局，這樣才能有效杜絕不良的市場運作。
租房市場房源炙手可熱，有更多房地產被推出市場賺取租金。若仔細觀察本地一些被保留的舊店屋，除了街層的單位一般較有商業價值，樓上兩層的布局較難作為一些商業或住家用途，畢竟要上下樓梯，空間狹窄，也沒有專屬停車位或卸貨區，因此很多保留舊店屋都已改為工人宿舍。芽籠一帶，更是常見。
根據網上列出的床位出租廣告，芽籠的四人至六人一房的床位，每月租金竟然高達650元，相當於郊區一些組屋普通臥房的房租。
雖然這些店屋可取得不錯的租金收益，但何以讓這些歷史遺產淪為工人宿舍，難道它們沒有更好的發展價值？這是值得探討的問題。
調高印花稅或讓租房市場更火
政府星期二公布2023年財政預算案時有新的宣布，從隔日起，房價超過150萬元至300萬元的部分，買方印花稅率從原本的4％調高至5％；房價超過300萬元的部分，則從4％調高至6％。
這個搭上預算案順風車的房地產降溫措施來得有點突然，雖然買家須多付1％至2％買方印花稅，但是額外稅額看來並不顯著，短期內可能影響買房情緒，可能導致一些買家取消或延遲買房計劃，轉而租房。這也可能加劇租房市場的租金壓力和供應短缺的情況。
租金漲勢短期內看來無法逆轉，畢竟利率還在趨高狀態。疫情過後，我國邊境管制措施鬆綁，從國外回流本地市場的人力有增無減，造成房源供應不足但需求非常強勁，在市場供需失衡情況下，無形中推高了租金。
租房「牛市」總是有人歡喜有人憂。包租公包租婆見「財源滾滾」笑不攏嘴，租戶則得勒緊褲帶付房租而叫苦連天。國會議員曾經關注，一再攀升的租金會否影響外國專才留駐我國的意願。
此外，一般普通外地打工族，如果得把過半「薪水」都用來支付房租，勢必影響他們繼續留在本地打拚的意願，這些「看不見」的連鎖反應將間接衝擊本地的勞動力市場。
因此如何保持一個穩定的租房市場，讓供需逐漸趨於平衡，租金維持在合理範圍，並且警惕房租暴漲可能引發的負面效應，值得當局關注與探究。
【本文由聯合早報呈獻】
