2022年4月22日
新加坡的房地产市场正在走强。根据市区重建局(市建局)的初步估计，房屋指数在2021年强劲上升10.57%，较前一年的2.21%大幅上升，为2010年以来的最好表现。经通胀因素调整后，去年房价同比上涨6.89%。
新加坡房地产
在最近一个季度(即2021年第四季度季度环比)，住宅价格上涨5.02%(经通胀调整后为3.71%)。
新加坡的房价
1.根据市建局的数据，在中部核心地区(CCR)，私人住宅的价格在2020年和2019年分别下跌0.4%和1.7%后，在2021年温和上涨了3.67%(经通胀调整后为0.22%)。而上季度环比上涨2.52%(经通胀调整后为1.23%)。
2.在中部其他地区(RCR)， 2021年房地产价格大幅上涨16.94%(经通胀调整后为13.04%)，远高于2020年4.69%和2019年2.8%的年度涨幅。与上季度相比，2021年第四季度价格上涨了7.31%(经通胀调整后为5.97%)。
3.在中部以外地区(OCR)，房价在2020年和2019年分别上涨3.2%和4.2%之后，2021年上涨了8.44%(经通胀调整后为4.83%)。在2021年最近一个季度，房价上涨了5.4%(通货膨胀调整后为4.08%)。
根据市建局的数据，疲弱的住宅建设对房屋的竞争产生了影响——新加坡在2021年第三季度有2149个未完成的私人住宅楼盘推出，比2020年第三季度的3791套下降了43.3%。在此之前，在2020年期间，未完工的私人住宅总数下降了4.5%。事实上，截至2021年第三季度，新加坡只有约17100套未售出的公寓，比一年前下降了35%，接近2017年的历史低点。
为了给房地产市场降温，政府出人意料地在2021年12月推出了另一轮冷却市场的措施，包括提高额外买方印花税(ABSD)，收紧总偿债比率(TDSR)，以及降低贷款与价值比率(LTV)。
然而，市场情绪依然乐观。第一太平戴维斯表示:“总而言之，私人住宅市场的表现与经济基本面相符，即使我们看到2022年价格上涨7%，也不应被视为过热的迹象。”
根据新加坡贸易工业部(MTI)的数据，新加坡经济在2021年强劲增长了7.2%，与前一年大流行导致的收缩5.4%形成鲜明对比，并创下了2010年以来的最高增速。该国经济快速复苏的部分原因是政府快速推出了冠状病毒疫苗。到2021年底，约87%的人口接种了全面疫苗。
到2022年，新加坡经济预计将恢复到5%左右的长期平均增长率。
自2005年7月19日颁布的《住宅产权法》(Residential Property Act)生效以来，外国人无需政府批准就可以购买任何公寓。然而，没有新加坡土地管理局的许可，外国人仍然不能购买空置的土地和地产。非住宅物业不受这些所有权限制。
新开发楼盘的价格
2021年新建住宅开发项目价格(根据第一太平戴维斯2021年第一、二、三季度报告):
在核心中心区(CCR):
1.在中城现代(Midtown Modern)的檀桂街(Tan Quee Street)，住宅单元的价格从每平方米2299新元(1696美元)到4213新元(3108美元)不等。
2.在Makeway Avenue的The Atelier，住宅单元的价格从每平方米2743新元(2024美元)到3040新元(2243美元)不等。
3.在Irwell Hill Residences，住宅单元的价格从每平方米2707新加坡元(1997美元)到2867新加坡元(2115美元)不等。
4.在伯南街的One Bernam，住宅的价格为每平方米2573新加坡元(合1898美元)。
5.在位于凯恩山路的Klimt Cairnhill，住宅的售价为每平方米3,818新加坡元(2,817美元)。
6.在位于Jervois Road的Jervois大厦，住宅的价格为每平方米2372美元(1750美元)。
中部其他地区:
1.在诺曼顿公园，住宅的价格为每平方米1469新加坡元(1084美元)至1856新加坡元(1369美元)。
2.在位于海滨大道(Harbourfront Avenue)的英皇码头(King 's Dock)，住宅单元的价格从每平方米2002新加坡元(合1477美元)到2831新加坡元(合2089美元)不等。
3.在位于Slim Barracks Rise区的One-North Eden，价格从每平方米1907新元(1407美元)到2014新元(1486美元)不等。
在中部外区域(OCR):
1.在位于Pasir Ris Drive 8的Pasir Ris 8，住宅的价格从每平方米1411新元(1041美元)到2084新元(1537美元)不等。
2.在堪培拉大道的The watgardens at Canberra，住宅的售价为每平方米1232新元(合909美元)至1579新元(合1165美元)。
新一轮房地产调控
为了给房地产市场降温，针对新加坡公民，政府在2021年12月意外地将第二套住房的ABSD税收从12%提高到17%，第三套及以上住房的ABSD利率从15%提高到25%。
针对永久居民，第二次购买住宅的额外印花税将由15%升至25%，第三次及以后购买住宅的额外印花税则由15%升至30%。
外国人购买任何住宅房产，现在都将支付30%的印花税，高于20%。
资料来源:海峡时报、财政部、国防部、MAS
此外，借款人的总负债比率(TDSR)门槛也从60%收紧至55%。此外，住房开发银行贷款的贷款价值比(LTV)也从原来的90%降低到了85%。从金融机构贷款购买组屋单位的贷款价值比上限维持在75%不变。
新加坡财政部、国家发展部(National Development Ministry)和金融管理局(Monetary Authority of Singapore)在一份联合声明中表示:“针对私人住宅的措施旨在抑制广泛的需求，尤其是那些为投资而非自住购房的需求。”
“收紧公共和私人住房融资条件的措施，将鼓励人们更加审慎地理财。”
新加坡政府严格控制房价
过去几年房价的回落是政府审慎政策的结果。
全球经济危机前后，新加坡房地产市场大幅飙升。截至2010年第二季度的一年时间里，住宅价格指数上涨了38.2%(经通胀调整后为34%)。
新加坡政府明智地采取了措施，当发现这些措施还不够时，又采取了进一步的措施。
2012年10月，它将抵押贷款期限限制在35年，并将贷款期限在30年以上(或65岁以上)的贷款的贷款价值比(LTV)降低到60%。
这只是10轮房地产市场降温措施的第一轮。
卖方印花税(SSD)被引入自住房屋购买后一年内出售。不久之后，印花税上调，在购房后一年内出售自住房屋的，按销售价格的16%征税。然后持有期从一年增加到四年。在随后的几轮融资中，LTV比率降低，最低首付比例提高。
尽管采取了这些措施，但房地产价格仍在飙升。在第六轮贷款中，新的住房贷款被限制在35年，超过35年的现有贷款面临更严格的贷款价值比。第七轮政府修订了额外买家印花税(ABSD)，将永久居民(PRs)首次购买住宅物业和新加坡人第二次购买住宅的税率由5%提高至7%。
这导致销售交易在一年内下降了23.5%，但价格继续飙升，直到2013年底。
随后，新加坡政府出台了第八、第九和第十轮市场降温措施。
这些冷却市场的措施是有效的，从2014年至2017年房价下跌10%就可以看出。
根据市建局的数据，在2017年3月部分放松市场降温措施后，新加坡政府在2017年销量达到25,010套，同比增长52.7%，这是自2009年以来最大的增长。
自2018年7月6日起，除新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)首次购买住宅外，所有购房者的ABSD利率上调5%，购房的实体企业的ABSD上调10%。此外，为住宅发展而购买住宅物业的发展商，亦须额外增收5%的印花税。
政府还将住房贷款的贷款价值比(LTV)限制从80%降到75%。
此外，政府在2018年2月将价值超过100万新加坡元(合737,517美元)的房子的购房印花税从3%上调至4%。
近年来，这些房地产调控措施成功地抑制了市场。
住宅销售量激增
根据市建局的数据，在2018年下降11.5%、2019年下降13.5%、2020年增长9.2%之后，2021年前三季度住宅交易量同比飙升83.3%，达到25,632套。
新加坡住宅出售
2021年Q1-Q3:
1.未完成私人住宅销售同比增长36.5%，至9,901套。
2.私人住宅成交量同比下降12.9%，仅为108套。
3.次级销量同比飙升238%，至409套。
4.二手房销售同比强劲增长134.8%，至15,214套。
按地区:
1.在核心中部地区，2021年前三个季度的房地产销量同比翻了一番，达到4926套。
2.在中部其他地区，销量同比增长65.6%，至8,213套。
3.在中部以外地区，销量同比强劲增长90.3%，达到12493套。
住宅建设急剧下滑
根据市建局的数据，新加坡在2021年第三季共推出2,149套未完成私人住宅楼盘，较2020年第三季的3,791套下降43.3%。在此之前，在2020年期间，未完工的私人住宅单元总数下降了4.5%。
新加坡私人住宅供应
然而，也存在着巨大的区域差异:
1.在CCR区域，2021年第三季度的新房数量为410套，是去年同期的2.6倍
2.在RCR区域，2021年第三季度新房数量为420套，同比下降了82.1%
3.在OCR区域，2021年第三季度新房数量同比略有增长2.7%，至1,319套
2021年第三季度，总供应量环比略有增长1.3%，达到47715套。其中17140套仍在市场上出售，而上一季度为19384套。
1.2021年第三季度，在建私人住宅环比增长2.5%，至43,049个。
2.2021年第三季度，计划开发数量同比下降8.8%，至4666套。
根据市建局的数据，在2021年第三季度，新加坡共有380187套住房，较上一季度增长0.2%，较去年同期增长1.3%。其中355,988套公寓已被占用，而剩余24,199套公寓仍在使用，空置率为6.4%，略高于上一季度的6.3%和去年同期的6.2%。
非常低的利率;抵押贷款小幅增长
新加坡的利率
