2022年4月22日
新加坡的房地產市場正在走強。根據市區重建局(市建局)的初步估計，房屋指數在2021年強勁上升10.57%，較前一年的2.21%大幅上升，為2010年以來的最好表現。經通脹因素調整後，去年房價同比上漲6.89%。
新加坡房地產
在最近一個季度(即2021年第四季度季度環比)，住宅價格上漲5.02%(經通脹調整後為3.71%)。
新加坡的房價
1.根據市建局的數據，在中部核心地區(CCR)，私人住宅的價格在2020年和2019年分別下跌0.4%和1.7%後，在2021年溫和上漲了3.67%(經通脹調整後為0.22%)。而上季度環比上漲2.52%(經通脹調整後為1.23%)。
2.在中部其他地區(RCR)， 2021年房地產價格大幅上漲16.94%(經通脹調整後為13.04%)，遠高於2020年4.69%和2019年2.8%的年度漲幅。與上季度相比，2021年第四季度價格上漲了7.31%(經通脹調整後為5.97%)。
3.在中部以外地區(OCR)，房價在2020年和2019年分別上漲3.2%和4.2%之後，2021年上漲了8.44%(經通脹調整後為4.83%)。在2021年最近一個季度，房價上漲了5.4%(通貨膨脹調整後為4.08%)。
根據市建局的數據，疲弱的住宅建設對房屋的競爭產生了影響——新加坡在2021年第三季度有2149個未完成的私人住宅樓盤推出，比2020年第三季度的3791套下降了43.3%。在此之前，在2020年期間，未完工的私人住宅總數下降了4.5%。事實上，截至2021年第三季度，新加坡只有約17100套未售出的公寓，比一年前下降了35%，接近2017年的歷史低點。
為了給房地產市場降溫，政府出人意料地在2021年12月推出了另一輪冷卻市場的措施，包括提高額外買方印花稅(ABSD)，收緊總償債比率(TDSR)，以及降低貸款與價值比率(LTV)。
然而，市場情緒依然樂觀。第一太平戴維斯表示:「總而言之，私人住宅市場的表現與經濟基本面相符，即使我們看到2022年價格上漲7%，也不應被視為過熱的跡象。」
根據新加坡貿易工業部(MTI)的數據，新加坡經濟在2021年強勁增長了7.2%，與前一年大流行導致的收縮5.4%形成鮮明對比，並創下了2010年以來的最高增速。該國經濟快速復甦的部分原因是政府快速推出了冠狀病毒疫苗。到2021年底，約87%的人口接種了全面疫苗。
到2022年，新加坡經濟預計將恢復到5%左右的長期平均增長率。
自2005年7月19日頒布的《住宅產權法》(Residential Property Act)生效以來，外國人無需政府批准就可以購買任何公寓。然而，沒有新加坡土地管理局的許可，外國人仍然不能購買空置的土地和地產。非住宅物業不受這些所有權限制。
新開發樓盤的價格
2021年新建住宅開發項目價格(根據第一太平戴維斯2021年第一、二、三季度報告):
在核心中心區(CCR):
1.在中城現代(Midtown Modern)的檀桂街(Tan Quee Street)，住宅單元的價格從每平方米2299新元(1696美元)到4213新元(3108美元)不等。
2.在Makeway Avenue的The Atelier，住宅單元的價格從每平方米2743新元(2024美元)到3040新元(2243美元)不等。
3.在Irwell Hill Residences，住宅單元的價格從每平方米2707新加坡元(1997美元)到2867新加坡元(2115美元)不等。
4.在伯南街的One Bernam，住宅的價格為每平方米2573新加坡元(合1898美元)。
5.在位於凱恩山路的Klimt Cairnhill，住宅的售價為每平方米3,818新加坡元(2,817美元)。
6.在位於Jervois Road的Jervois大廈，住宅的價格為每平方米2372美元(1750美元)。
中部其他地區:
1.在諾曼頓公園，住宅的價格為每平方米1469新加坡元(1084美元)至1856新加坡元(1369美元)。
2.在位於海濱大道(Harbourfront Avenue)的英皇碼頭(King 's Dock)，住宅單元的價格從每平方米2002新加坡元(合1477美元)到2831新加坡元(合2089美元)不等。
3.在位於Slim Barracks Rise區的One-North Eden，價格從每平方米1907新元(1407美元)到2014新元(1486美元)不等。
在中部外區域(OCR):
1.在位於Pasir Ris Drive 8的Pasir Ris 8，住宅的價格從每平方米1411新元(1041美元)到2084新元(1537美元)不等。
2.在坎培拉大道的The watgardens at Canberra，住宅的售價為每平方米1232新元(合909美元)至1579新元(合1165美元)。
新一輪房地產調控
為了給房地產市場降溫，針對新加坡公民，政府在2021年12月意外地將第二套住房的ABSD稅收從12%提高到17%，第三套及以上住房的ABSD利率從15%提高到25%。
針對永久居民，第二次購買住宅的額外印花稅將由15%升至25%，第三次及以後購買住宅的額外印花稅則由15%升至30%。
外國人購買任何住宅房產，現在都將支付30%的印花稅，高於20%。
資料來源:海峽時報、財政部、國防部、MAS
此外，借款人的總負債比率(TDSR)門檻也從60%收緊至55%。此外，住房開發銀行貸款的貸款價值比(LTV)也從原來的90%降低到了85%。從金融機構貸款購買組屋單位的貸款價值比上限維持在75%不變。
新加坡財政部、國家發展部(National Development Ministry)和金融管理局(Monetary Authority of Singapore)在一份聯合聲明中表示:「針對私人住宅的措施旨在抑制廣泛的需求，尤其是那些為投資而非自住購房的需求。」
「收緊公共和私人住房融資條件的措施，將鼓勵人們更加審慎地理財。」
新加坡政府嚴格控制房價
過去幾年房價的回落是政府審慎政策的結果。
全球經濟危機前後，新加坡房地產市場大幅飆升。截至2010年第二季度的一年時間裡，住宅價格指數上漲了38.2%(經通脹調整後為34%)。
新加坡政府明智地採取了措施，當發現這些措施還不夠時，又採取了進一步的措施。
2012年10月，它將抵押貸款期限限制在35年，並將貸款期限在30年以上(或65歲以上)的貸款的貸款價值比(LTV)降低到60%。
這只是10輪房地產市場降溫措施的第一輪。
賣方印花稅(SSD)被引入自住房屋購買後一年內出售。不久之後，印花稅上調，在購房後一年內出售自住房屋的，按銷售價格的16%徵稅。然後持有期從一年增加到四年。在隨後的幾輪融資中，LTV比率降低，最低首付比例提高。
儘管採取了這些措施，但房地產價格仍在飆升。在第六輪貸款中，新的住房貸款被限制在35年，超過35年的現有貸款面臨更嚴格的貸款價值比。第七輪政府修訂了額外買家印花稅(ABSD)，將永久居民(PRs)首次購買住宅物業和新加坡人第二次購買住宅的稅率由5%提高至7%。
這導致銷售交易在一年內下降了23.5%，但價格繼續飆升，直到2013年底。
隨後，新加坡政府出台了第八、第九和第十輪市場降溫措施。
這些冷卻市場的措施是有效的，從2014年至2017年房價下跌10%就可以看出。
根據市建局的數據，在2017年3月部分放鬆市場降溫措施後，新加坡政府在2017年銷量達到25,010套，同比增長52.7%，這是自2009年以來最大的增長。
自2018年7月6日起，除新加坡公民(SCs)和永久居民(PRs)首次購買住宅外，所有購房者的ABSD利率上調5%，購房的實體企業的ABSD上調10%。此外，為住宅發展而購買住宅物業的發展商，亦須額外增收5%的印花稅。
政府還將住房貸款的貸款價值比(LTV)限制從80%降到75%。
此外，政府在2018年2月將價值超過100萬新加坡元(合737,517美元)的房子的購房印花稅從3%上調至4%。
近年來，這些房地產調控措施成功地抑制了市場。
住宅銷售量激增
根據市建局的數據，在2018年下降11.5%、2019年下降13.5%、2020年增長9.2%之後，2021年前三季度住宅交易量同比飆升83.3%，達到25,632套。
新加坡住宅出售
2021年Q1-Q3:
1.未完成私人住宅銷售同比增長36.5%，至9,901套。
2.私人住宅成交量同比下降12.9%，僅為108套。
3.次級銷量同比飆升238%，至409套。
4.二手房銷售同比強勁增長134.8%，至15,214套。
按地區:
1.在核心中部地區，2021年前三個季度的房地產銷量同比翻了一番，達到4926套。
2.在中部其他地區，銷量同比增長65.6%，至8,213套。
3.在中部以外地區，銷量同比強勁增長90.3%，達到12493套。
住宅建設急劇下滑
根據市建局的數據，新加坡在2021年第三季共推出2,149套未完成私人住宅樓盤，較2020年第三季的3,791套下降43.3%。在此之前，在2020年期間，未完工的私人住宅單元總數下降了4.5%。
新加坡私人住宅供應
然而，也存在著巨大的區域差異:
1.在CCR區域，2021年第三季度的新房數量為410套，是去年同期的2.6倍
2.在RCR區域，2021年第三季度新房數量為420套，同比下降了82.1%
3.在OCR區域，2021年第三季度新房數量同比略有增長2.7%，至1,319套
2021年第三季度，總供應量環比略有增長1.3%，達到47715套。其中17140套仍在市場上出售，而上一季度為19384套。
1.2021年第三季度，在建私人住宅環比增長2.5%，至43,049個。
2.2021年第三季度，計劃開發數量同比下降8.8%，至4666套。
根據市建局的數據，在2021年第三季度，新加坡共有380187套住房，較上一季度增長0.2%，較去年同期增長1.3%。其中355,988套公寓已被占用，而剩餘24,199套公寓仍在使用，空置率為6.4%，略高於上一季度的6.3%和去年同期的6.2%。
非常低的利率;抵押貸款小幅增長
新加坡的利率
