经常看到很多外国人来新加坡“扫楼”，大多都作投资。
但外国人可投资的潜力房产——新加坡商业地产，它的增值潜力到底有多少？
新加坡商业地产分为：分契式写字楼、写字楼、商场店面、有地商业店铺、HDB店屋、酒店。
新加坡资深房产经纪人：Susie 孙倩，给大家提供了一些非常有建设性的成熟建议！
新加坡商业地产
增值潜力有多大?
这些类型外国人都可买，大家先看一些新闻👇
2018年，55 market street 大楼
以 2.168亿新币成交
买家：frasers commercial trust
2006年，frasers commercial trust 以7250万新币购得这座永久地契大楼。
2018年，该楼估价1.5亿新币，并以高出估值44.5%价格成交！
2018年3月，此楼租住率是87.9%，租金回报 1.7%，12年房产升值利润1.443亿新币，年回报16.5%！
2019年2月，Robinson 77 大楼
以7.1亿新币成交
买家：Gaw capital partners
该大楼是99年地契，2019年Gaw capital partners以7.1亿新币购买了这座商业大楼！
2016年11月，该栋大楼先被CLSA以5.26亿新币购买，并用3000万新币翻新。
该楼租住率是95%，租金回报 3%，2年2个月房产升值利润1.54亿新币，年回报12.6%！
2020年8月，39 robinson road 大楼
以5亿新币价格成交
买家：不知名
39 robinson road 大楼以5亿新币价格成交。
在这之前，2019年底，该楼的估价为3.744亿新币，不知名买家以高出估价34%的价格购得！
再来看看商业地产的特点：
• 都是实用面积，没有公摊
• 最少99年产权
• 相较于住宅房产，商业房产没有任何额外税
• 相较于住宅房产，商业房产没有任何卖家税
• 一般商业地产有涉及到8%的消费税
特别是，现在外国人买新加坡私人公寓有60%的额外税，并且最好3年内不能卖，而商业地产是没有额外税的！
而且新加坡的商业写字楼，可能和国内商业写字楼存在很不一样的区别。主要体现是在供应量上，政府都有明确的限制。
新加坡好地段的写字楼价值和租金都很保值，在买卖的时间上也相对比较灵活。
当然，如果想要好的增值回报，Susie 孙倩建议有中长线5-10年左右的规划更好!
外国人可以在新加坡
买这些商业地产
下面为大家介绍，在新加坡外国人可买的商业地产类型
01 分契式写字楼
【价位：100万新币起，根据地点面积而有所不同】
分契式写字楼 Strata Office，99年或永久地契。
其中，最顶级的是A级（甲级）办公室写字楼Grade A Office，通常是坐落在CBD 中心金融区的顶级材质高档写字楼。
CBD Grade A strata office非常少有，更稀有的是大平层，受广大投资者的喜爱。
最近，CBD 甲级写字楼的租金连续6个季度上涨，需求攀高，投资来说是个不错的选择。
分契式写字楼 Strata Office大小不一，有些只有30-40平米，有些几百平米甚至更大，其中很出名的甲级办公楼新达城转手率不错，一直是商业投资者的热门选择之一。
02 写字楼 Office Building
本图仅供参考 这里指的是整栋的办公室写字楼。
现有一座热门写字楼出售，叫价3亿2千万新币！
·位于CBD莱福士
·永久地契
·整座写字楼出售
·占地面积900多平米
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03 商场店铺
商场店面 Strata Retail Shop，前几年非常热门，被炒得很高，但这几年回归现实。
商场的店面，如果没有专业管理公司打理，很难形成自己的风格。例如人潮一直很旺的森里大厦，专注做电子用品。
一些有实力的大房东，例如CAPITALAND凯德自有统一管理，只收自带流量的知名品牌Tenant租户与品牌入驻商场，所以生意人潮都有保证。
如果是Strata Retail Shop，它的生命是人潮，由于没有统一管理，人潮很难有保证，人潮影响租金，租金影响卖价，不确定因素很多，不推荐。
05 有地商业店铺
Commercial Shophouse
示意图源：Redbrick Mortgage
【价位：500多万新币起或上千万，根据地点面积而有所不同】
众所周知，外国人和pr都买不了新加坡的有地别墅，但是这种有地商业店铺是可以买的. 有地商业店铺Shophouse，一直是新加坡房产中钻石般的存在，新加坡有地私有别墅已经很少了，只有7万间左右。
有地商业店铺更是稀有，很多都临近或者就在CBD。最近一间CBD的有地999年，位于直落亚逸保护区的商业店铺，更是创出每方尺价新高！然而一山有一山高，你永远不知道它的山顶在哪里。
有商业伙伴评价：Shophouse价格不能用单单数据来预测，因为你估算不到买家的疯狂程度！
2010 年，一排5间的有地商业店铺shophouses (112 to 116 Amoy Street)联合出售，以2450万新币卖出。一年后，同样的这5间单位以3430万新币卖出。
而这并没有结束，这些Shophouse在2014年被8M Real Estate 公司以5000万新币的价格买走，这比2010年的买价高出一倍有余…
06 HDB Shophouse
【价位：$100万新币起或200多万以上，根据地点面积而有所不同】
HDB Shophouse 组屋店屋，通常出现在较老的组屋区，地契99年，外表和有地商业店铺有点像，一般两层楼。
但它的用途多，楼下一楼作为商业用途，2楼像一个3房式组屋，为居住用途。
前面提到外国人是买不了组屋的，但很多人不知道的是组屋店屋外国人是可以购买的！
组屋店屋要比有地商业店铺的价钱低很多，有些人潮旺的地方租金也会很可观。
但很多地契只剩60-70年或更短，而且2楼住宅属性的那部分按住宅收额外税，要看各方面因素来决定是不是好的投资。
07 酒店
本图酒店仅供参考
新加坡的旅游业相对发达，酒店空房率很低，经营酒店是很多跨国公司和投资公司的心仪项目。
目前，正有几家热门酒店在售
1）第8邮区小印度3星级酒店 永久地契，80间房，叫价6000万新币起
2）第10邮区 乌节路5星级酒店 永久地契，欢迎询价
3）第4邮区，圣淘沙岛内5星级酒店 70年地契还剩52年，140个房间，叫价3.2亿新币
08 工业地产
示意图源：海外房产
【价位：$60万新币起，根据地点面积而有所不同】
工业地产一般作工业用途，分为轻工业B1和重工业B2两类。
地契60年，新点的工业楼30年，少数有永久地区工业楼。
政府规定：整个厂房40%空间用于办公，60%用于生产或仓库用途，但很少有人严格遵守。
前几年有一波工业地产投资热，由于价格相对较低，渐渐炒高。但随着2013年新政策工业地产卖家税出台，取缔了投机的可能，供应量过剩反而造成租金下降。
这些年工业地产相对低迷，工业公司自用较多，投资来说不太推荐。
如有意入住或投资新加坡，有挺多可选择的房产类型。
总体来说，如果不想还额外买家税和卖家税，不受时限的买卖限制，商业地产中有些不错的选择！
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