經常看到很多外國人來新加坡「掃樓」，大多都作投資。
但外國人可投資的潛力房產——新加坡商業地產，它的增值潛力到底有多少？
新加坡商業地產分為：分契式寫字樓、寫字樓、商場店面、有地商業店鋪、HDB店屋、酒店。
新加坡資深房產經紀人：Susie 孫倩，給大家提供了一些非常有建設性的成熟建議！
新加坡商業地產
增值潛力有多大?
這些類型外國人都可買，大家先看一些新聞👇
2018年，55 market street 大樓
以 2.168億新幣成交
買家：frasers commercial trust
2006年，frasers commercial trust 以7250萬新幣購得這座永久地契大樓。
2018年，該樓估價1.5億新幣，並以高出估值44.5%價格成交！
2018年3月，此樓租住率是87.9%，租金回報 1.7%，12年房產升值利潤1.443億新幣，年回報16.5%！
2019年2月，Robinson 77 大樓
以7.1億新幣成交
買家：Gaw capital partners
該大樓是99年地契，2019年Gaw capital partners以7.1億新幣購買了這座商業大樓！
2016年11月，該棟大樓先被CLSA以5.26億新幣購買，並用3000萬新幣翻新。
該樓租住率是95%，租金回報 3%，2年2個月房產升值利潤1.54億新幣，年回報12.6%！
2020年8月，39 robinson road 大樓
以5億新幣價格成交
買家：不知名
39 robinson road 大樓以5億新幣價格成交。
在這之前，2019年底，該樓的估價為3.744億新幣，不知名買家以高出估價34%的價格購得！
再來看看商業地產的特點：
• 都是實用面積，沒有公攤
• 最少99年產權
• 相較於住宅房產，商業房產沒有任何額外稅
• 相較於住宅房產，商業房產沒有任何賣家稅
• 一般商業地產有涉及到8%的消費稅
特別是，現在外國人買新加坡私人公寓有60%的額外稅，並且最好3年內不能賣，而商業地產是沒有額外稅的！
而且新加坡的商業寫字樓，可能和國內商業寫字樓存在很不一樣的區別。主要體現是在供應量上，政府都有明確的限制。
新加坡好地段的寫字樓價值和租金都很保值，在買賣的時間上也相對比較靈活。
當然，如果想要好的增值回報，Susie 孫倩建議有中長線5-10年左右的規劃更好!
外國人可以在新加坡
買這些商業地產
下面為大家介紹，在新加坡外國人可買的商業地產類型
01 分契式寫字樓
【價位：100萬新幣起，根據地點面積而有所不同】
分契式寫字樓 Strata Office，99年或永久地契。
其中，最頂級的是A級（甲級）辦公室寫字樓Grade A Office，通常是坐落在CBD 中心金融區的頂級材質高檔寫字樓。
CBD Grade A strata office非常少有，更稀有的是大平層，受廣大投資者的喜愛。
最近，CBD 甲級寫字樓的租金連續6個季度上漲，需求攀高，投資來說是個不錯的選擇。
分契式寫字樓 Strata Office大小不一，有些只有30-40平米，有些幾百平米甚至更大，其中很出名的甲級辦公樓新達城轉手率不錯，一直是商業投資者的熱門選擇之一。
02 寫字樓 Office Building
本圖僅供參考 這裡指的是整棟的辦公室寫字樓。
現有一座熱門寫字樓出售，叫價3億2千萬新幣！
·位於CBD萊福士
·永久地契
·整座寫字樓出售
·占地面積900多平米
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03 商場店鋪
商場店面 Strata Retail Shop，前幾年非常熱門，被炒得很高，但這幾年回歸現實。
商場的店面，如果沒有專業管理公司打理，很難形成自己的風格。例如人潮一直很旺的森里大廈，專注做電子用品。
一些有實力的大房東，例如CAPITALAND凱德自有統一管理，只收自帶流量的知名品牌Tenant租戶與品牌入駐商場，所以生意人潮都有保證。
如果是Strata Retail Shop，它的生命是人潮，由於沒有統一管理，人潮很難有保證，人潮影響租金，租金影響賣價，不確定因素很多，不推薦。
05 有地商業店鋪
Commercial Shophouse
示意圖源：Redbrick Mortgage
【價位：500多萬新幣起或上千萬，根據地點面積而有所不同】
眾所周知，外國人和pr都買不了新加坡的有地別墅，但是這種有地商業店鋪是可以買的. 有地商業店鋪Shophouse，一直是新加坡房產中鑽石般的存在，新加坡有地私有別墅已經很少了，只有7萬間左右。
有地商業店鋪更是稀有，很多都臨近或者就在CBD。最近一間CBD的有地999年，位於直落亞逸保護區的商業店鋪，更是創出每方尺價新高！然而一山有一山高，你永遠不知道它的山頂在哪裡。
有商業夥伴評價：Shophouse價格不能用單單數據來預測，因為你估算不到買家的瘋狂程度！
2010 年，一排5間的有地商業店鋪shophouses (112 to 116 Amoy Street)聯合出售，以2450萬新幣賣出。一年後，同樣的這5間單位以3430萬新幣賣出。
而這並沒有結束，這些Shophouse在2014年被8M Real Estate 公司以5000萬新幣的價格買走，這比2010年的買價高出一倍有餘…
06 HDB Shophouse
【價位：$100萬新幣起或200多萬以上，根據地點面積而有所不同】
HDB Shophouse 組屋店屋，通常出現在較老的組屋區，地契99年，外表和有地商業店鋪有點像，一般兩層樓。
但它的用途多，樓下一樓作為商業用途，2樓像一個3房式組屋，為居住用途。
前面提到外國人是買不了組屋的，但很多人不知道的是組屋店屋外國人是可以購買的！
組屋店屋要比有地商業店鋪的價錢低很多，有些人潮旺的地方租金也會很可觀。
但很多地契只剩60-70年或更短，而且2樓住宅屬性的那部分按住宅收額外稅，要看各方面因素來決定是不是好的投資。
07 酒店
本圖酒店僅供參考
新加坡的旅遊業相對發達，酒店空房率很低，經營酒店是很多跨國公司和投資公司的心儀項目。
目前，正有幾家熱門酒店在售
1）第8郵區小印度3星級酒店 永久地契，80間房，叫價6000萬新幣起
2）第10郵區 烏節路5星級酒店 永久地契，歡迎詢價
3）第4郵區，聖淘沙島內5星級酒店 70年地契還剩52年，140個房間，叫價3.2億新幣
08 工業地產
示意圖源：海外房產
【價位：$60萬新幣起，根據地點面積而有所不同】
工業地產一般作工業用途，分為輕工業B1和重工業B2兩類。
地契60年，新點的工業樓30年，少數有永久地區工業樓。
政府規定：整個廠房40%空間用於辦公，60%用於生產或倉庫用途，但很少有人嚴格遵守。
前幾年有一波工業地產投資熱，由於價格相對較低，漸漸炒高。但隨著2013年新政策工業地產賣家稅出台，取締了投機的可能，供應量過剩反而造成租金下降。
這些年工業地產相對低迷，工業公司自用較多，投資來說不太推薦。
如有意入住或投資新加坡，有挺多可選擇的房產類型。
總體來說，如果不想還額外買家稅和賣家稅，不受時限的買賣限制，商業地產中有些不錯的選擇！
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