新加坡国家发展部、财政部、金融管理局在4月26日深夜发布联合文告，宣布最新一轮的房地产降温措施，主要内容是针对住宅房地产市场将实施更高的额外买方印花税(ABSD)税率，具体措施请见下图。这是五年内第四次重大房地产政策调整。
降温原因
尽管新加坡政府2018年7月、2021年12月以及2022年9月曾先后三次调整房地产政策，然而，新加坡私宅市场仍然火热，已经连续12个季度涨价。今年第一季度，新加坡市区重建局预估，新加坡整体私宅市场价格再度上扬3.2%。然而，今年第一季，新加坡整体经济增速放缓，以及第二季住房需求不受抑制，当局果断出手调控宏观局势。
当局也认识到市场上的购房需求来自有自住需求的刚需买家和投资者两个群体，此次调控措施的目的主要是调节投资需求，同时增加房屋供应，以确保满足真正的住房需求。
降温影响
在新加坡房地产市场，投资需求占2022年新加坡房地产交易的10%，外籍买家购房占比约为5%。戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，提高额外买方印花税肯定会抑制投资需求。他也认为，在最新一轮降温措施中，外籍买家受到的冲击最大，因为单单他们需要支付的额外买方印花税已然翻倍，从30%调高至60%。对于大部分外籍买家最为感兴趣的高端住宅，此次调控将对该市场产生明显的负面影响。
此外，新加坡公民和新加坡永久居民在购买第二套以及更多房地产时，所需缴付的额外买方印花税税率也调高3-5个百分点，蓝振文认为，这部分买家的投资需求也会在一定程度上减弱。
蓝振文表示，真正的购房和房屋升级需求仍保持不变，而且该类买家可能会受益于降温措施后放缓的房价上升趋势。因为他认为，部分发展商可能会在政策宣布后暂停推出项目等待市场平息，但在市场上，自主买房需求占主导地位，因此今年计划推出的大部分住宅项目依然会按计划开盘。
降温后房价走势
鉴于短期内投资需求，尤其是外国投资需求预料急剧减少，蓝振文认为，这将迫使开发商谨慎采取具有竞争力的定价策略。
“显而易见，整体馅饼已然缩小，要想开盘获得良好反响，将不能采取过于乐观的定价策略。近期房市销量预料走软，因为一些潜在买家正在观望开发商是否调整价格，尤其是在代表高档私宅的核心中央区(CCR)，那些接近 ABSD 截止日期的房地产项目，更是让买家翘首以待。在二手房(转售)市场，面对经济下行压力和困难的融资环境，房产价格势头一直在减弱，发展商未来几个月预料对价格磋商持越来越开放的态度。”
当局在联合文告中宣布，房地产发展商接下来须支付的额外买方印花税(ABSD)仍为35％，包括可在满足印花税规定的条件下退回给发展商的30％印花税，以及无法退回的5％印花税。
尽管如此，蓝振文预计，发展商接下来在竞标土地时将更为谨慎。
“我们预计，投标活动和投标价水平，均会下降。”
蓝振文表示，在这轮房价上涨周期内，新加坡政府频频出台干预政策，使市场越来越难乐观估计金融机构的承保水平。
不过，相较于这轮降温措施影响较大的私宅市场，蓝振文认为，市场对那些拥有特殊属性的大众私宅和执行共管公寓(EC)地段，兴趣仍十分浓厚。
对于最新一轮降温措施带来的影响，蓝振文表示，未来几个月内，房价涨幅将受到抑制。他认为，这一年接下来的日子，房价调整的风险在加大，原因是经济压力加大，融资更为困难，租金有可能进行调整，以及政府有可能再次干预市场。蓝振文也因此调低了他对新加坡房地产市场的预计。
“我们预计今年新加坡整体房价将上涨4-6%。新房销量有望售出约7000至8000个单位，二手房(转售私宅)销量将从去年的约1万4800套放缓至8000 至1万个单位。”
