新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

2018-09-30     7,260

新加坡房产集体出售和拆迁有异曲同工之处,同样在新加坡遇到集体出售可以说是犹如中彩票一样的大喜事,凡是有集体出售成功的房地产项目,定满城皆知,你可知道即使是只持有外国护照的外国公民,也可以从中收益。成为快乐拆迁户的一员。许多新加坡业主认为整体出售相比买彩票,可能性会大一些。今天就让我们一起来彻底看个清楚。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

集体出售到底是什么?它是如何发生的?

集体出售En bloc (pronounced “on block”) 在新加坡本地被称为En Bloc(发音“on block”)是一个时髦的法语词汇,意思是“集体的”或“共同的”。

在新加坡,整体销售指的是房地产销售。具体来说,当一个较老的房地产项目的居民同时把他们的房子卖给一个买家(通常买家是房地产开发商,但有时也会是新加坡政府)。

在集体出售中出售你的房产与普通的转售有很大区别。这可是把2个或以上单位卖给同一买家才能算作集体出售呢。

集体出售

普通转售

卖的是什么

整个住宅项目,包括土地

只是一个单位

谁在卖

在整个项目过程中几乎每个所有者(至少80%)

单位业主

谁是买家

房地产开发商或新加坡政府

像你我这样的房地产买家

销售过程

周期长,大概需要2年时间

短,只要买卖家双方同意

你能拿到多少钱

高于转售市场价值

市场价值

首先,在住宅项目中,业主之间必须有一定程度的共识。对于10年以上的私人住宅物业,持有该物业至少80%共有地方的股份的业主必须同意出售。

如果该住宅项目年限少于10年,90%的业主必须同意。

整个过程比转售需要的时间还要长。你可能需要等待长达2年的时间才能最终完成销售并获得收益。

在集体出售市场上,你得到的通常会是超过市场价值,因为开发商往往会溢价购买。如果你很久以前在价格较低的时候买了房子,你可能会赚一大笔钱。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

为什么整体销售比常规转售更有利可图?

当有开发商想买下你房产所在的土地时,就会发生集体出售。这些开发商认为他们可以从土地中赚到比他们所支付的更多的钱。例如,如果你住在一栋旧公寓里,每幢楼只有5层那么高,那么你很有可能迎来集体出售,因为开发商可以拆除现有的公寓楼,在原来的地方建造25层楼高的高楼,从而赚更多的钱。

但要做到这一点,他们需要大多数居民同意集体出售他们的房子。这是最难的部分。很明显,居民们不会愿意以很低的价格卖掉他们的房子。你不会仅仅为了一个普通的转售单元的价格就离开你的家,对吗?别忘了,你还得花些钱买个新房子。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

因此,为了说服你放弃你宝贵的房子,渴望你的土地的开发商将提供非常有吸引力的整体销售价格。对很多业主来说,开发商出售的价格甚至可能比现在的市场价高出2倍,更别提那些很久以前买房的人,利润可想而知翻了更多倍。这也就不难理解为什么那些新加坡老房子的业主会把集体出售当作是中彩票了。

如何知道一处房产是否具有集体出售潜力?

以下给大家总结了一些迹象,告诉你什么房产很有可能面临整体搬迁。

你所在的地区的土地和房地产价格有没有大幅上涨? 这通常会在一个令人期待的新开发项目或新的地铁站设施正在建设的时候发生。 房地产开发商可能也渴望分得一份利润,他们可能会在该地区寻找有潜力的地皮。

你的家是那些没有被占用每一平方米可用土地并且不那么密集的房产之一吗? 尤其是较老的房产,往往有大面积的公共区域和低层住宅楼。没有什么比把它夷为平地、建造密集的30层高楼更让开发商们垂涎的了。给大家举个例子:

Jade Scape的前身是位于玛丽蒙地铁站附近的顺福雅苑(Shunfu Ville),该公寓2016年以6亿3800万元集体出售给青建地产(南洋)集团。距离Marymount地铁站不到200米,公寓四周环境优美,绿意盎然,靠近汤申自然公园(Thomson Nature Park)和MacRitchie水库。Jade Scape公寓楼高达36层,可建约1100个私宅单位,平均面积为93平方米(1,000平方英尺)。公寓附近设有主要设施如零售店、超市、餐馆、诊所和银行等。公寓靠近诸多名校,如莱佛士学院,莱佛士女子学校,莱佛士初级学院和Catholic 初级学院等。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

(原项目:SHUNFU VILLE顺福雅苑)

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(新项目:JADESCAPE顺福轩)

另一件需要考虑的事情是附近是否有替代住房。如果你住在私人住宅(公寓)中,你的邻居更有可能同意一起参与出售。如果你是新加坡公共住屋(HDB经济住屋)的业主,政府会更容易把你调到别处。

另一方面,如果开发用地面积非常大,即使你所在的地区前景被看好而且土地没有得到充分有效利用,开发商还是可能负担不起。

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当下的集体出售市场如何?

根据新加坡政府在7月推行的新政策,发展商购买住宅房地产(包括地皮)的额外买方印花税率,从之前的15%上调到25%。如果发展商能按照条例,两年内在所买的地皮上展开建造工程,并在五年内完工并卖完所有单位,就可索回这25%的税款。发展商另外还须支付一笔5%印花税,但这笔税款必须预付而且无法退回。真是连豪气的发展商看会觉得头大。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

自从今年下半年实施新政之后,集体出售市场明显冷却是市场预料之中的事,政府也是乐见其成。毕竟太过火爆的集售市场对整体市场的健康发展弊大于利。

首先,集售交易将迎来潜在的市场供应量。新加坡老旧的项目每个单位面积都较大,集售后重新发展可以在同样面积的地段建造平均3倍左右的新单位。大量的集售交易将对市场的供应造成冲击。同时小区的人口密度增加对周边的设施和交通将带来负面影响。

其次,集售交易带来的潜在市场供应量是政府无法预估的,这对政府的整体规划造成极大的不确定性,这是政府不愿意看到的。良好的社区规划是政府的强项,也是新加坡这座城市的活力体现。政府绝对不会让集售市场影响整体社区规划和配套设施建设。

第三,大量的集售交易在短期内很大程度上推高了地价进而推高了房价。业主惜售或抬高卖价现象也非常明显。刚需买家将被迫高价买房。

第四,大量集售业主获得一笔可观的溢价资金,少则200万,多则400-500万新元。当他们手持大笔现金再入市的话和市场上的普通买家来说将是个力量悬殊的较量。据博纳产业的统计数据,去年集售热潮开始至今集售总金额达到180亿新元。这个数量级的资金重新入市势必推高房价,对市场普通买家来说是不公平的。对后续市场的健康发展也具有较大风险。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

外国人可否在新加坡置业?

外国人在新加坡只要有护照,只要不是政府组屋(HDB)和有地私宅(除了Sentosa Cove)无论你是否来过新加坡,都可以在这里置业购买私人住宅,当然也就可以购买有潜力参与集体出售的大龄住宅单位,也许下一个搬迁户就是你啦。房屋贷款也是购房者的一大心结,那只要能提供所在国的工作和收入证明,外国人同样可以在新加坡本地的银行申请最高70%的房屋贷款。然而在新加坡有收入的外国人,只要收入达到要求,就可以申请到最高75%的贷款,贷款期限最长30年。因为新加坡银行的利息特别低,所以即使是手上有闲钱的人也宁愿贷款。

新加坡房产之集体出售——外国人也能在新加坡做快乐的搬迁户

一个稳定和渐进的市场才是个健康的市场。任何暴力上涨都将是不可持续的。新加坡政府多次强调检验长期房价指标就是房价的上涨幅度不应该超过居民的收入增长幅度。

新加坡的房价目前受制于政府的调控政策而非市场因素。长远来说下调空间有限缓慢上涨还是主基调。新加坡地少人多,住房需求居高不下,房产升值空间大,且租金回报率高,投资价值有目共睹。也正因此,来自中国的买家一直是新加坡房产市场外国买家的主体。对于刚需的或者是求资产(资金)安稳风险低的投资,新加坡房地产市场还是一个不错的选择。毕竟新加坡政府站得高看得远,为小老百姓在管控风险。

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