新加坡政府4月26日深夜推出新一轮房地产降温措施，通过调整额外买方印花税（ABSD），促进可持续的房地产市场。这一轮降温措施，到底对外国买家、租户、组屋升级者带来什么影响？ABSD调高后是否会诱使买家走漏洞来避税？谁会是最大赢家，谁又是最大输家呢？采访的房地产分析师，提出了不同看法。
政府下猛药抑制外国买家对本地住房的需求，高档私宅市场料会受挫。分析师预测，外国买家可能改而投资于无须缴付额外买方印花税的商用房地产。
据橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部提供的数据，外国买家购买的私宅单位数量有上升趋势，他们在今年第一季买下258个单位，比前一季高出14.2%；与去年同期比较，则上升77.9%。
从总交易量比率来看，今年第一季外国买家购买的私宅单位占6.9%。这个数字在2022年同期为3.1%。
本地房地产市场稳定，向来是许多外国买家的投资避风港。今年中国放宽边境限制，促使许多买家来新加坡看房，带动私宅销量。
对外国买家影响最大 这一轮是“冷冻措施”
政府星期三（4月26日）深夜推出新一轮房地产降温措施，把外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD）上调一倍，从30%调高至60%，他们是这一轮措施影响最大的群体。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清形容，这一轮是针对外国买家的“冷冻措施”。
“许多外国买家已受到上一轮降温措施影响，他们须支付的ABSD在2021年12月从20%上调到30%。之后，外国买家购买的私宅数量从2021年的1107个单位，在去年下跌到16.5%至924个单位。”
不过，据她观察，近年来，永久居民和新移民购买的私宅增加了。他们须缴交的ABSD较低。
在今年第一季，有756个单位由永久居民购得，环比增加11.8%，占总交易量的20.2%。
分析师：外国投资者或把资金转移到他国
外国买家主要投资在核心中央区（CCR）内的高档私宅，去年第一季至今的数据显示，在他们购买的本地私宅当中，高档私宅占了54.9%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅，分别占29%和16.1%。
孙燕清预测，ABSD调高后，高档私宅市场将首当其冲，一些外国投资者甚至可能把资金转移到其他国家。私宅投资活动受到限制，可供出租的房子也会相应减少，在供不应求的情况下，私宅租金可能受影响。
根据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部主管黄显洋的统计，今年第一季的外国买家主要来自中国、美国，以及印度尼西亚。中国和美国买家分别购买了46个和35个单位，环比上升35.3%和20.7%。印尼买家则买下八个单位，比前一季少了两个。
至于这一轮措施是否会在租赁市场掀起涟漪效应，她认为近期内产生的影响不大，因为接下来会有更多新供应。不过，长期来看可能导致可供出租单位减少，租户可能改而选择共享居住空间（co-living）或服务公寓。
他说：“ABSD大幅上调，加上较早前调涨的买方印花税（ABSD）将压缩外国投资者或机构的潜在投资回报。投资需求料会转向受影响不大的商用和工业房地产市场。”
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也有类似看法。她认为，一些投资者可能转向商用房地产，如分层地契办公空间、商店或店屋。
本地分层地契办公空间供应有限，近年来受高净值人士和家族理财办公室追捧，永久地契新项目宝瑞大厦（Solitaire on Cecil）推出市场后，创下这类资产的最高销售尺价。
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Solitaire on cecil 宝瑞大厦是新加坡CBD屈指可数永久地契写字楼的投资机会。
-外国人可以购买。
-外国人没有60% 额外印花税，就算用公司购买也没有公司购置的35%印花税，和本地人，本地公司同一起跑线
- 期房（楼花）推出，进度式付款。交20%首期后，余款会在6年的时间里陆续交付。在过程之中， 尽管楼没建好，但也可以随时转售给下一位业主
-开发商以一整层为单位开售，总面积约12465平方呎，约1158平方米。部分楼层可以分拆产权转售。一整层购买下后，可以再分拆8个独立单元。层高高于四米。随着今年写字楼租金市场回升。少有的甲级写字楼会备受追捧。
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随着政府在新一轮房地产降温措施中调高私宅额外买方印花税（ABSD），以抑制外国买家及投资炒房活动，分析师预期会有更多资金流入分层地契办公空间。
位于丝丝街148号的宝瑞大厦楼高20层，预计2026年竣工，分层地契办公空间占据15层，总面积约19万平方英尺。这个项目自3月开始售卖以来，已卖出五层。其中第17、18和20层的交易总额为1亿6280万元，每平方英尺售价4300元。第12层及第六层的交易额分别为5230万元和4820万元，相等于尺价4196元和3865元。
分析师：降温措施后 投资者兴趣转向商业房地产
负责宝瑞大厦营销的第一太平戴维斯投资销售和资本市场总监叶慧宜说，宝瑞大厦上述五层的买家都是高净值人士和家办，“我们看好剩余楼层会继续激起市场的强烈兴趣，销售势头将越来越强劲。”
仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀指出，分层地契办公空间主导了交易额为至少500万元的办公楼投资销售市场，占过去半年销售额的53%以上，比率高于过去五年平均的15%。现金充裕的超高净值人士和家办在这个市场尤其活跃。
中央区办公空间价格今年有望回升
根据市区重建局4月28日发布的房地产数据，办公空间今年首季价格没有变动，上一季涨幅为3.7%。去年全年跌幅为0.1％，但低于2021年的5.8％跌势。
戴玉祥产业研究和咨询部高级总监蓝振文指出，办公空间市场供应紧缺，分层地契办公空间尤其如此，凭借投资者对优质分层地契办公空间的强烈兴趣，他看好办公空间价格进一步回升。除了新推出的宝瑞大厦，南方大厦（Southpoint）的转售单位在今年首季均以创纪录价格成交。
蓝振文说：“即使全球经济逆风令投资成本上升，市场对分层地契办公空间的兴趣会使销售势头在今年延续下去。”
位于丹戎巴葛路的南方大厦，其中一个分层地契办公单位今年1月成功以尺价3000元的价格转手，创下该大厦的最高成交尺价。
来自中国大陆和香港的投资者，特别钟情于市区的受保留店屋。
店屋是新加坡最流行的一种本地建筑风格，那些成排的迷人小屋单位散发着浓郁的亚洲传统和文化气息，远超出其他任何建筑。
传统店屋的正面狭小，门前为行人设有加顶走廊（俗称五脚基）。店屋有内部庭院和敞开的楼梯间，也有采光和通风用的天窗，为幽暗的室内空间带来光明和新鲜空气。
因建造年代不同，店屋展现的建筑风格也各有不同。
新加坡店屋的设计经历了多个历史时期。
早期风格的店屋呈现出极简主义，几乎没有任何装饰；到了后来的过渡时期和装饰派艺术风格时期，则展示质朴的优雅风格和精简的现代魅力。许多店屋立柱和拱门上本来喜欢装饰华丽瓷砖和饰物，后来则选择简约的风格。
因大胆使用色彩和花哨的瓷砖，并巧妙吸纳中式、马来式和欧式建筑元素，晚期风格的店屋最引人注目。
您可以想像这样一幅巧妙融合的画面——中式的贴片中楣和蝠翼状通风口，配搭以马来式的木制回纹饰、法式的窗户、葡萄牙式的百叶窗和古希腊科林斯柱式壁柱。
克拉码头 (Clarke Quay) 、 如切/加东 （Joo Chiat/Katong）、牛车水 (Chinatown) 和翡翠山 (Emerald Hill) 等邻里都可以看到很多这样优美的店屋。
漫步于这些五脚基，亲眼目睹这些历史悠久的优美建筑典范。
李智陞：租赁单位需求放缓 政府密切留意租金走势
本地住宅租金的增速接下来预料会放缓，政府仍会密切留意租金的走势，在必要时将采取措施防止租金高涨以及对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。
国家发展部长李智陞星期四接受媒体访问时指出，金融管理局星期三发布的《宏观经济评估》报告显示，租金增速在接下来数个季度会放缓。
国家发展部长李智陞说，新一轮房地产降温措施的两大目的是要让买房自住的国人获得优先供应，以及预先抑制本地和外国投资者的买房需求。（萧紫薇摄）
他说，过去两个季度，一共有约8000个私宅单位完工，是2021年和2022年每季度平均数字的两倍以上。今年则预料会有4万个住宅单位完工，私宅和组屋约各占一半。这将拉高出租市场的供应量，包括单独的卧房和整个私宅单位。政府预测在2023年至2025年之间，会有约10万个住宅单位完工，进一步提升供应量。
更多住宅单位完工，也意味着正在等待搬新家且目前住在租赁单位里的本地人，将挥别租房子的日子，让这些房子回归出租市场。
李智陞强调，包括新一轮房地产降温措施在内，政府在采取经过精密计算的步骤来调控房地产市场，确保它在充满经济未知数且高利率的环境中，保持韧性。
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，随着更多外国人改租房子，租金将保持稳定，甚至是继续上扬。可以预见的是，租赁单位的供应将减少，但大量完工的住宅单位进入市场，会平衡回局面。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚对租金的走势有不同看法。她认为，接下来数季会有大量住宅单位完工，ABSD调涨相信不会对出租市场造成影响。
“不过，由于房地产投资需求可能出现变化，长期来说，可能会有比较少私宅供出租。这可能导致租客转向共享居住空间和服务式公寓。”
分析师：买家对价格越来越敏感
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清说，3月份转售私宅价格上涨速度较慢，主要因为房价持续上涨,以及高利率和通货膨胀，令买家对价格越来越敏感。此外，当月新私宅的推出，也转移了一部分买家的视线。
报告还显示，今年前三个月整体非有地私宅价格上涨了2.4％。
对此，合登集团高级研究主管李思德说，今年私宅价格持续走高，表明市场需求有所回升。据观察，随着地缘政治问题加剧，今年前三个月的外国买家有所增加，特别是在中央区。
