新加坡政府4月26日深夜推出新一輪房地產降溫措施，通過調整額外買方印花稅（ABSD），促進可持續的房地產市場。這一輪降溫措施，到底對外國買家、租戶、組屋升級者帶來什麼影響？ABSD調高後是否會誘使買家走漏洞來避稅？誰會是最大贏家，誰又是最大輸家呢？採訪的房地產分析師，提出了不同看法。
政府下猛藥抑制外國買家對本地住房的需求，高檔私宅市場料會受挫。分析師預測，外國買家可能改而投資於無須繳付額外買方印花稅的商用房地產。
據橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部提供的數據，外國買家購買的私宅單位數量有上升趨勢，他們在今年第一季買下258個單位，比前一季高出14.2%；與去年同期比較，則上升77.9%。
從總交易量比率來看，今年第一季外國買家購買的私宅單位占6.9%。這個數字在2022年同期為3.1%。
本地房地產市場穩定，向來是許多外國買家的投資避風港。今年中國放寬邊境限制，促使許多買家來新加坡看房，帶動私宅銷量。
對外國買家影響最大 這一輪是「冷凍措施」
政府星期三（4月26日）深夜推出新一輪房地產降溫措施，把外國買家須支付的額外買方印花稅（ABSD）上調一倍，從30%調高至60%，他們是這一輪措施影響最大的群體。
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清形容，這一輪是針對外國買家的「冷凍措施」。
「許多外國買家已受到上一輪降溫措施影響，他們須支付的ABSD在2021年12月從20%上調到30%。之後，外國買家購買的私宅數量從2021年的1107個單位，在去年下跌到16.5%至924個單位。」
不過，據她觀察，近年來，永久居民和新移民購買的私宅增加了。他們須繳交的ABSD較低。
在今年第一季，有756個單位由永久居民購得，環比增加11.8%，占總交易量的20.2%。
分析師：外國投資者或把資金轉移到他國
外國買家主要投資在核心中央區（CCR）內的高檔私宅，去年第一季至今的數據顯示，在他們購買的本地私宅當中，高檔私宅占了54.9%，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅和中央區以外（OCR）的大眾化私宅，分別占29%和16.1%。
孫燕清預測，ABSD調高後，高檔私宅市場將首當其衝，一些外國投資者甚至可能把資金轉移到其他國家。私宅投資活動受到限制，可供出租的房子也會相應減少，在供不應求的情況下，私宅租金可能受影響。
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部主管黃顯洋的統計，今年第一季的外國買家主要來自中國、美國，以及印度尼西亞。中國和美國買家分別購買了46個和35個單位，環比上升35.3%和20.7%。印尼買家則買下八個單位，比前一季少了兩個。
至於這一輪措施是否會在租賃市場掀起漣漪效應，她認為近期內產生的影響不大，因為接下來會有更多新供應。不過，長期來看可能導致可供出租單位減少，租戶可能改而選擇共享居住空間（co-living）或服務公寓。
他說：「ABSD大幅上調，加上較早前調漲的買方印花稅（ABSD）將壓縮外國投資者或機構的潛在投資回報。投資需求料會轉向受影響不大的商用和工業房地產市場。」
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚也有類似看法。她認為，一些投資者可能轉向商用房地產，如分層地契辦公空間、商店或店屋。
本地分層地契辦公空間供應有限，近年來受高凈值人士和家族理財辦公室追捧，永久地契新項目寶瑞大廈（Solitaire on Cecil）推出市場後，創下這類資產的最高銷售尺價。
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Solitaire on cecil 寶瑞大廈是新加坡CBD屈指可數永久地契寫字樓的投資機會。
-外國人可以購買。
-外國人沒有60% 額外印花稅，就算用公司購買也沒有公司購置的35%印花稅，和本地人，本地公司同一起跑線
- 期房（樓花）推出，進度式付款。交20%首期後，餘款會在6年的時間裡陸續交付。在過程之中， 儘管樓沒建好，但也可以隨時轉售給下一位業主
-開發商以一整層為單位開售，總面積約12465平方呎，約1158平方米。部分樓層可以分拆產權轉售。一整層購買下後，可以再分拆8個獨立單元。層高高於四米。隨著今年寫字樓租金市場回升。少有的甲級寫字樓會備受追捧。
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隨著政府在新一輪房地產降溫措施中調高私宅額外買方印花稅（ABSD），以抑制外國買家及投資炒房活動，分析師預期會有更多資金流入分層地契辦公空間。
位於絲絲街148號的寶瑞大廈樓高20層，預計2026年竣工，分層地契辦公空間占據15層，總面積約19萬平方英尺。這個項目自3月開始售賣以來，已賣出五層。其中第17、18和20層的交易總額為1億6280萬元，每平方英尺售價4300元。第12層及第六層的交易額分別為5230萬元和4820萬元，相等於尺價4196元和3865元。
分析師：降溫措施後 投資者興趣轉向商業房地產
負責寶瑞大廈營銷的第一太平戴維斯投資銷售和資本市場總監葉慧宜說，寶瑞大廈上述五層的買家都是高凈值人士和家辦，「我們看好剩餘樓層會繼續激起市場的強烈興趣，銷售勢頭將越來越強勁。」
仲量聯行新加坡研究與諮詢部主管鄭惠勻指出，分層地契辦公空間主導了交易額為至少500萬元的辦公樓投資銷售市場，占過去半年銷售額的53%以上，比率高於過去五年平均的15%。現金充裕的超高凈值人士和家辦在這個市場尤其活躍。
中央區辦公空間價格今年有望回升
根據市區重建局4月28日發布的房地產數據，辦公空間今年首季價格沒有變動，上一季漲幅為3.7%。去年全年跌幅為0.1％，但低於2021年的5.8％跌勢。
戴玉祥產業研究和諮詢部高級總監藍振文指出，辦公空間市場供應緊缺，分層地契辦公空間尤其如此，憑藉投資者對優質分層地契辦公空間的強烈興趣，他看好辦公空間價格進一步回升。除了新推出的寶瑞大廈，南方大廈（Southpoint）的轉售單位在今年首季均以創紀錄價格成交。
藍振文說：「即使全球經濟逆風令投資成本上升，市場對分層地契辦公空間的興趣會使銷售勢頭在今年延續下去。」
位於丹戎巴葛路的南方大廈，其中一個分層地契辦公單位今年1月成功以尺價3000元的價格轉手，創下該大廈的最高成交尺價。
來自中國大陸和香港的投資者，特別鍾情於市區的受保留店屋。
店屋是新加坡最流行的一種本地建築風格，那些成排的迷人小屋單位散發著濃郁的亞洲傳統和文化氣息，遠超出其他任何建築。
傳統店屋的正面狹小，門前為行人設有加頂走廊（俗稱五腳基）。店屋有內部庭院和敞開的樓梯間，也有採光和通風用的天窗，為幽暗的室內空間帶來光明和新鮮空氣。
因建造年代不同，店屋展現的建築風格也各有不同。
新加坡店屋的設計經歷了多個歷史時期。
早期風格的店屋呈現出極簡主義，幾乎沒有任何裝飾；到了後來的過渡時期和裝飾派藝術風格時期，則展示質樸的優雅風格和精簡的現代魅力。許多店屋立柱和拱門上本來喜歡裝飾華麗瓷磚和飾物，後來則選擇簡約的風格。
因大膽使用色彩和花哨的瓷磚，並巧妙吸納中式、馬來式和歐式建築元素，晚期風格的店屋最引人注目。
您可以想像這樣一幅巧妙融合的畫面——中式的貼片中楣和蝠翼狀通風口，配搭以馬來式的木製回紋飾、法式的窗戶、葡萄牙式的百葉窗和古希臘科林斯柱式壁柱。
克拉碼頭 (Clarke Quay) 、 如切/加東 （Joo Chiat/Katong）、牛車水 (Chinatown) 和翡翠山 (Emerald Hill) 等鄰里都可以看到很多這樣優美的店屋。
漫步於這些五腳基，親眼目睹這些歷史悠久的優美建築典範。
李智陞：租賃單位需求放緩 政府密切留意租金走勢
本地住宅租金的增速接下來預料會放緩，政府仍會密切留意租金的走勢，在必要時將採取措施防止租金高漲以及對新加坡人和在新加坡公司工作的外國人造成影響。
國家發展部長李智陞星期四接受媒體訪問時指出，金融管理局星期三發布的《宏觀經濟評估》報告顯示，租金增速在接下來數個季度會放緩。
國家發展部長李智陞說，新一輪房地產降溫措施的兩大目的是要讓買房自住的國人獲得優先供應，以及預先抑制本地和外國投資者的買房需求。（蕭紫薇攝）
他說，過去兩個季度，一共有約8000個私宅單位完工，是2021年和2022年每季度平均數字的兩倍以上。今年則預料會有4萬個住宅單位完工，私宅和組屋約各占一半。這將拉高出租市場的供應量，包括單獨的臥房和整個私宅單位。政府預測在2023年至2025年之間，會有約10萬個住宅單位完工，進一步提升供應量。
更多住宅單位完工，也意味著正在等待搬新家且目前住在租賃單位里的本地人，將揮別租房子的日子，讓這些房子回歸出租市場。
李智陞強調，包括新一輪房地產降溫措施在內，政府在採取經過精密計算的步驟來調控房地產市場，確保它在充滿經濟未知數且高利率的環境中，保持韌性。
高力國際新加坡研究主管何俐慜認為，隨著更多外國人改租房子，租金將保持穩定，甚至是繼續上揚。可以預見的是，租賃單位的供應將減少，但大量完工的住宅單位進入市場，會平衡回局面。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚對租金的走勢有不同看法。她認為，接下來數季會有大量住宅單位完工，ABSD調漲相信不會對出租市場造成影響。
「不過，由於房地產投資需求可能出現變化，長期來說，可能會有比較少私宅供出租。這可能導致租客轉向共享居住空間和服務式公寓。」
分析師：買家對價格越來越敏感
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清說，3月份轉售私宅價格上漲速度較慢，主要因為房價持續上漲,以及高利率和通貨膨脹，令買家對價格越來越敏感。此外，當月新私宅的推出，也轉移了一部分買家的視線。
報告還顯示，今年前三個月整體非有地私宅價格上漲了2.4％。
對此，合登集團高級研究主管李思德說，今年私宅價格持續走高，表明市場需求有所回升。據觀察，隨著地緣政治問題加劇，今年前三個月的外國買家有所增加，特別是在中央區。
