海平面上升对新加坡的房价到底有多大影响

51天前     1,518

新加坡总理李显龙在2019年的国庆群众大会演说曾展示过一张地图,用来说明新加坡一些区域面对较大的淹水风险后,这些区域的组屋转售价下跌约2.9%。不过,在政府承诺采取缓冲措施的高危区,屋价仅下滑约1.1%。

一项最新研究显示,政府承诺应对气候风险,部分缓解了海平面上升导致高危区屋价下滑。

海平面上升对新加坡的房价到底有多大影响

2019年8月18日,新加坡总理李显龙在国庆群众大会上展示海平面上升以后新加坡易被海水淹没的区域。(新加坡总理公署视频截图)

这项研究由新加坡国立大学商学院刘德光杰出讲席教授艾格华(Sumit Agarwal)领导的研究团队完成。研究团队成员包括国大商学院房地产系主任程天富教授、房地产系副教授秦雨以及博士候选人战昶威。

研究团队选择这次总理的演说作为切入点,主要考虑到这是一次通过主流媒体和社交平台,向全国传达了有关气候风险的重要信息,因而可能会强烈冲击新加坡本地的房地产市场。

2019年8月18日,李显龙总理发表国庆群众大会演说时指出,气候变化攸关新加坡生死存亡,并展示新加坡地形图,标出海平面上升风险较高的区域(高危区)。

在演说中,李显龙敲响警钟,但承诺政府将在未来100年投入至少1000亿新元,来应对海平面上升问题。尤其是在新加坡市区和东海岸地区采取缓冲(mitigation)措施,如在滨海堤坝增建一个水泵房和在东海岸建造圩田等。

国大商学院研究团队从新加坡建屋发展局数据库和市区重建局房地产资讯系统(REALIS),分别获得组屋和非有地私宅2018年至2021年的详细交易记录,并在地图上标出每一笔交易,确定其是否位于政府披露的高危区。

新加坡租屋转售交易(2018-2021)

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高危区内的组屋转售交易

高危区外两公里以内距离的组屋转售交易

--- 政府承诺采取缓冲措施的高危区

海平面上升高危区

位于高危区的房屋属于实验组(treatment group),位于高危区之外,但距离不超过两公里的房屋,属于对照组(control group)。

组屋方面,研究人员收集了全国8391座组屋的转售交易,其中有665座位于高危区,4070座位于两公里内的对照组。结果显示,相较于对照组,实验组(即高危区)的组屋转售价在总理演说后,显著下跌约2.9%,主要是因组屋较旧。然而,在政府承诺采取缓冲措施的高危区,转售价跌幅较小约1.1%。

研究团队因此得出结论,新加坡政府承诺投资在缓冲与防御气候变化的计划,减轻了组屋居民的担忧,也减缓屋价下滑。

租赁地契和永久地契屋价呈现不同反应

至于非有地住宅,租赁地契和永久地契单位的屋价,在总理演说后呈现不同反应。高危区的99年租赁地契单位屋价下跌1.9%,999年与永久地契单位屋价则没有显著变化。

海平面上升对新加坡的房价到底有多大影响

研究团队认为,这与总理在演说中提到,气候变化“是50年至100年的问题,我们可以采取50年至100年的方法去解决问题”有关。  

艾格华教授在接受媒体采访时说:“谁会更关心政府提出的缓冲措施?那肯定是100年后,有机会从缓冲措施中受惠的永久地契单位,而不是租赁地契单位。”

研究团队也在报告中说:“对永久地契单位的居民来说,气候变化似乎不是迫在眉睫的风险,另一种可能是他们在购买永久地契房产时,已意识到气候风险,并计算在屋价内。由于对租赁地契单位的需求,直接受此次信息冲击的影响,总理有关气候的演说,可能使租赁地契单位屋价产生下跌。”

研究结果没有显示在总理演说前后,新加坡的组屋、租赁地契单位和永久地契单位的居民,是否改变了他们对气候变化的信念。

研究团队也调查了突发淹水对邻近房地产价格的影响,但没有发现两者之间有明显关系。这证明了极端天气事件,还不如李显龙总理有关气候变化的公开演说有影响力。

原报道原载于新加坡联合早报2022-5-9

原题为“本地研究:政府应对气候风险高危区屋价下滑放缓”

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