當美國一打噴嚏，全世界都跟著感冒。
美聯儲在 2022 年6 月大幅加息 75 個基點，並可能在2022 年 7 月進行類似的加息以抑制通脹，這有可能使美國陷入經濟衰退。美聯儲主席傑羅姆鮑威爾表示，美國有可能進入經濟萎靡期。新加坡的經濟是否會跟隨趨勢？經濟衰退對房地產市場有何影響？
新加坡最近一次經濟收縮是在 2020 年，當時國內生產總值(GDP) 連續下降了兩個季度以上然而房地產價格竟出人意料地具有韌性，在第一季度下跌1.0%，隨後又在經濟增長之前再次攀升。房地產市場在復甦中領先經濟 一個季度。
表格1: 對比生產總值和房價 (2019Q4 to 2020Q3)
來源: 新加坡統計部門, 市區重建局, 合登研究
房地產市場是否會導致經濟下滑？還是經濟引領房地產市場？
可用數據可追溯到1975年，對比GDP 和房地產價格的變化，來分析兩者之間是否存在任何關係。
圖 1 顯示，房地產市場在經濟收縮之前先下跌。
1984 第一季度房地產市場價格下跌 0.8%，遠遠領先於 1985 年第二季度的經濟萎縮。在 1997 年亞洲金融危機期間，在政府採取嚴厲的降溫措施抑制炒房熱潮後，房地產市場在 1996 年第三季度跳水。在 2001 年輕人網際網路泡沫破滅期間，房地產市場在 2000 年第三季度也首次出現轉機。只有全球金融危機和 Covid-19 低迷與房地產價格下跌同步。
經濟增長在房產價格下跌時也會相應降低。
圖一: 對比 GDP和 房價 (1975 to 2022Q2)
來源: 新加坡統計部門, 市區重建局, 合登研究
另一方面，房地產市場的復甦與經濟息息相關，房地產市場大部分時間的復甦都是迅速的。
房地產市場似乎是經濟狀況的更好指標。這與經濟收縮將導致房地產市場低迷的普遍看法背道而馳。
房地產市場在經濟衰退之前下跌可能還有其他原因。以前炒房的現象很普遍，特別是在 90 年代中期，買家可以輕鬆地翻轉期權。一些投機者還會降價止損。
房地產行業依賴於輕鬆獲得低成本融資。亞洲金融危機時，銀行可能對發展商的貸款設限並提高利率，這給使用高槓桿的發展商施加不少壓力，導致他們降價以推動銷售量。
信貸收緊導致開發活動減少，從而影響了 1990 年代末至 2000 年代初的建築業。這對就業和其他經濟部門產生了多米諾骨牌效應，導致當時的經濟收縮。
展望未來
如果房地產市場是一個領先的指標，我們應該如何利用它來做出更好的購買決策呢？
毫無疑問，利率上升是一個令人擔憂的問題。不過，發展商與過往相比更加謹慎且使用更低的槓桿。此外，他們降低價格以滿足額外買家印花稅減免的五年時間表的可能性很低。市場上未售出的庫存水平非常低，截至 2022 年第一季度為 14,362 套。這比 2019 年第一季度未售出的峰值低 62%。
新加坡金融管理局 (MAS) 已確保通過賣家印花稅將投機行為降至最低。與 1995 年第二季度的 31.1% 相比，2022 第一季度的投機率處於 2.6% 的低位。總償債率的頂線設置為55%，從而阻止了買家的過度消費。
2022年第二季度房價會走低嗎？這是非常不可能的。2022 第二季度推出的兩個主要項目 鑫麗嘉園（Piccadilly Grand） 和麗福苑（ LIV @ MB） 中位售價分別為每平方尺 2,175 新元和 2,405 新元。某房產網站的公寓轉售價格數據顯示，2022 年 4 月和 2022 年 5 月價格上漲了 1.1%。6 月的房屋需求仍然強勁。
預計 2022 年後的房地產價格將持續增長。建築成本上升導致銷售價格上漲。低失業率、持續的收入增長和不斷增長的組屋轉售市場意味著對房屋的需求保持穩定。
如果價格轉向南方，過去的經驗表明，復甦是迅速的。
