房價預測在2020年5月和2021年初曾今預測過兩次，收穫了許多點贊，也有不少磚頭，今天大年初九，夏某斗膽預測一下虎年趨勢，老調再彈一下，看看除了點贊或者磚頭，能否收到一兩個紅包呢。
新加坡房市在鼠年打了一個並不深的老鼠洞先下跌後上漲全年起2.2%後，於牛年走出個十年一見的大牛市，組屋和公寓分別上漲12.7%和10.6%，期房交易量也第一次過萬，達到13027間，比往年高30%。
俗話說：興已動，料也歇不得。股票上有句老話，橫有多長，豎有多高。正當大家看好新年房價，以為房市在虎年會繼續虎虎生威時，政府在12月16日給市場澆了一盆冷水，理由是房價漲勢不要超過經濟走勢，地球人都知道之前放水多資金泛濫通脹嚴重現在美聯儲要踩剎車，對房市影響比較複雜，寥寥數語不好回答而且有點假，大數據時代，還是靠數據說話。
正當有些買家希望房市在covid中崩盤，找各種理由說服自己不要買房時，私宅全年在疫情中仍上漲13.8%。
目前現金和負債之間的差距也最大了，說明許多人錢在銀行，不知道怎麼花，第二套房那麼高的稅有些人下不了手。
於是有些土豪只好做信託，掐指一算，去年我買家中做了6個trust，我有律師朋友對trust費收比較低。
而且不只是國人，大家都在買房
本文首先從供求分析，結合市場情況，土地問題，降溫措施，供需關係等預測接下來幾年的地產趨勢。
接著根據國際形勢，放水情況，疫苗及買家心裡變化來分析可能的走向。如果您有不同看法，歡迎拍磚，成為磚家後我也在家有點事做搬磚頭來建一棟房子。
1. 供給方面
私宅供給方面主要是政府賣地和開發商集體回購。目前來看，政府土地供應是遠遠不夠，這幾年平均每年供應8600個單位。
而集體回購因為ABSD調高到35%後不太可能，開發商暫時是想把目前樓盤賣掉，只敢拿小塊的地，因此政府供應需要多拿5000個單位出來。
目前集體出售供應緩慢，按照每5年一個circle，可能2022年會有不少房子enbloc。
最近集體出售才扣出了100來個單位，還不夠大家塞牙縫呢，叫中介去喝西北風呀。
為了避免房子越建越小，許多區域要求開發的平均戶型面積要超過100m2，使得今年供應量銳減，而且因為總面積大了，未來的購買總價將上升。
已經開盤的樓盤也賣掉很多，許多都快賣光了
目前庫存才14333多間，歷史新低
特別是EC，只剩下71間了
2022年新推出的單位只有6658間，包括EC，也是比往年要低不少。
根據歷史經驗，庫存低時房價就會起
接下來會開盤的項目，建議關注這幾個
*🧧Project Preview Date*🧧
Royal Hallmark This weekend sales preview
The Arden 19th Feb SF Open
Baywind Resi End Mar SF Open
North Gaia End Mar Open (can start mktg 19 feb)
Northumberland April SF Open
2. 需求方面
人口雖然因為疫情停止增長，但因為本地老齡化和少子化，移民逐漸增多，政府近年來有所放鬆移民政策，疫情下選民傾向於支持政府繼續放鬆移民政策。
根據2013年的人口白皮書，2030年將有650-690萬人口，目前政府已經做了更多的基建來承接這麼多人口，自然需要更多住房。
而人口結構的小家庭化和少子化，使得房子需要越來越多，小戶型也更受歡迎。
目前私宅價位只比13年高一些，而居民收入卻增加了不少，因為許多HDB upgrader有能力負擔公寓，因為人只活一次，要享受生活。
家裡有娃的也希望多些設施給小孩子玩，比如我兩娃之前很喜歡跑去同學家公寓蹭游泳池，因為疫情公寓保安管很嚴，對我們進出有時刁難一下，一氣之下我也把組屋賣了換成公寓，享受一下人生。
2021年經濟增長不錯，GDP起了7.2%，22年可能會3-5%, 因此大家收入會不錯，有錢就可以買房了
失業率也低，才2.4%
對沖基金也建議買房對抗通脹
3. 房屋市場和降溫措施
我在2020年5月的文章也提出，目前的房市跟09年不同，經過9輪的降溫措施，房市泡沫很小，房子價格基本就是房子價值，比較安全。去年初也預測了牛年可能牛氣沖天，雖然才說起7-8%沒問題但有點低估。
以下圖可以看出，拜seller stamp duty所致，只有約1%的賣家會在交房前賣出，所以投機盤少。
但是許多之前買的投機者也賺錢了，看看Riverfront Residence, Stirling Residence, Jadescape等樓盤，許多買家年化回報5-6%，比銀行利率高多了。
牛市起太多了，房市有點上火，國內降溫是喝王老吉，這邊也有涼茶。
