房价预测在2020年5月和2021年初曾今预测过两次，收获了许多点赞，也有不少砖头，今天大年初九，夏某斗胆预测一下虎年趋势，老调再弹一下，看看除了点赞或者砖头，能否收到一两个红包呢。
新加坡房市在鼠年打了一个并不深的老鼠洞先下跌后上涨全年起2.2%后，于牛年走出个十年一见的大牛市，组屋和公寓分别上涨12.7%和10.6%，期房交易量也第一次过万，达到13027间，比往年高30%。
俗话说：兴已动，料也歇不得。股票上有句老话，横有多长，竖有多高。正当大家看好新年房价，以为房市在虎年会继续虎虎生威时，政府在12月16日给市场浇了一盆冷水，理由是房价涨势不要超过经济走势，地球人都知道之前放水多资金泛滥通胀严重现在美联储要踩刹车，对房市影响比较复杂，寥寥数语不好回答而且有点假，大数据时代，还是靠数据说话。
正当有些买家希望房市在covid中崩盘，找各种理由说服自己不要买房时，私宅全年在疫情中仍上涨13.8%。
目前现金和负债之间的差距也最大了，说明许多人钱在银行，不知道怎么花，第二套房那么高的税有些人下不了手。
于是有些土豪只好做信托，掐指一算，去年我买家中做了6个trust，我有律师朋友对trust费收比较低。
而且不只是国人，大家都在买房
本文首先从供求分析，结合市场情况，土地问题，降温措施，供需关系等预测接下来几年的地产趋势。
接着根据国际形势，放水情况，疫苗及买家心里变化来分析可能的走向。如果您有不同看法，欢迎拍砖，成为砖家后我也在家有点事做搬砖头来建一栋房子。
1. 供给方面
私宅供给方面主要是政府卖地和开发商集体回购。目前来看，政府土地供应是远远不够，这几年平均每年供应8600个单位。
而集体回购因为ABSD调高到35%后不太可能，开发商暂时是想把目前楼盘卖掉，只敢拿小块的地，因此政府供应需要多拿5000个单位出来。
目前集体出售供应缓慢，按照每5年一个circle，可能2022年会有不少房子enbloc。
最近集体出售才扣出了100来个单位，还不够大家塞牙缝呢，叫中介去喝西北风呀。
为了避免房子越建越小，许多区域要求开发的平均户型面积要超过100m2，使得今年供应量锐减，而且因为总面积大了，未来的购买总价将上升。
已经开盘的楼盘也卖掉很多，许多都快卖光了
目前库存才14333多间，历史新低
特别是EC，只剩下71间了
2022年新推出的单位只有6658间，包括EC，也是比往年要低不少。
根据历史经验，库存低时房价就会起
接下来会开盘的项目，建议关注这几个
*🧧Project Preview Date*🧧
Royal Hallmark This weekend sales preview
The Arden 19th Feb SF Open
Baywind Resi End Mar SF Open
North Gaia End Mar Open (can start mktg 19 feb)
Northumberland April SF Open
2. 需求方面
人口虽然因为疫情停止增长，但因为本地老龄化和少子化，移民逐渐增多，政府近年来有所放松移民政策，疫情下选民倾向于支持政府继续放松移民政策。
根据2013年的人口白皮书，2030年将有650-690万人口，目前政府已经做了更多的基建来承接这么多人口，自然需要更多住房。
而人口结构的小家庭化和少子化，使得房子需要越来越多，小户型也更受欢迎。
目前私宅价位只比13年高一些，而居民收入却增加了不少，因为许多HDB upgrader有能力负担公寓，因为人只活一次，要享受生活。
家里有娃的也希望多些设施给小孩子玩，比如我两娃之前很喜欢跑去同学家公寓蹭游泳池，因为疫情公寓保安管很严，对我们进出有时刁难一下，一气之下我也把组屋卖了换成公寓，享受一下人生。
2021年经济增长不错，GDP起了7.2%，22年可能会3-5%, 因此大家收入会不错，有钱就可以买房了
失业率也低，才2.4%
对冲基金也建议买房对抗通胀
3. 房屋市场和降温措施
我在2020年5月的文章也提出，目前的房市跟09年不同，经过9轮的降温措施，房市泡沫很小，房子价格基本就是房子价值，比较安全。去年初也预测了牛年可能牛气冲天，虽然才说起7-8%没问题但有点低估。
以下图可以看出，拜seller stamp duty所致，只有约1%的卖家会在交房前卖出，所以投机盘少。
但是许多之前买的投机者也赚钱了，看看Riverfront Residence, Stirling Residence, Jadescape等楼盘，许多买家年化回报5-6%，比银行利率高多了。
牛市起太多了，房市有点上火，国内降温是喝王老吉，这边也有凉茶。
