數據顯示，核心中央商業區的甲級辦公樓租金今年第四季迄今環比上揚0.4%，達每平方英尺11.9元，環比增幅與前三個季度相近。（卓祾禕攝）| 圖片來源：新加坡聯合早報
融資成本上升及投資者持觀望態度，導致本地辦公樓市場今年交易顯著放緩，交易額銳減逾七成。分析師預計，隨著利率走勢明朗，市場到了明年下半年才有望回暖。
世邦魏理仕（CBRE）提供的數據顯示，本地辦公樓今年迄今交易額達19億6800萬元，與去年73億7400萬元相比，銳減73.3%。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時說，自去年下半年以來，由於持續加息和全球宏觀經濟前景惡化，投資者情緒變得謹慎。「由於融資成本上升，投資者保持觀望，大宗辦公樓交易出現放緩，過去幾個季度的辦公樓交易主要包括非房地產公司或私人購買自用或投資的小型分層地契辦公樓單位。」
例如，寶瑞大廈（Solitaire on Cecil）的分層地契辦公空間成了外國買家的搶手貨，今年推出市場不到三個月就售罄。
儘管如此，宋明蔚說，基於辦公樓市場基本面依然強勁，加上租金預期會增長，隨著利率走勢更加明朗，辦公樓市場交易到了明年下半年可能會出現「更有意義的改善」。
高緯環球（Cushman & Wakefield）新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋認為，資產價值缺乏重新定價，以及買賣雙方預期有落差，繼續使對收益率敏感的機構投資者保持觀望。儘管利率維持較高水平，但由於缺乏交易紀錄且房地產良好運營，估值仍然堅挺。大多數業主擁有強大持守能力，正在等待更好的投資環境。
他預期，辦公樓交易明年繼續面對挑戰，融資成本仍可能高於甲級辦公樓3.2%的凈收益率，導致現金回報率（ cash-on-cash return）為負值。然而， 若融資成本下降速度快於預期，明年可能出現「意外上升」。
高力國際（Colliers）新加坡董事總經理比斯德沃（Bastiaan van Beijsterveldt）受訪時也有同感。他說，要麼利率明年下半年走低，導致融資成本下降，不然就是辦公樓的收益率擴張，提供相對資本成本更有吸引力的利差，才能吸引投資者進場，使辦公樓交易回暖。
今年來最大宗辦公樓交易是位於中央商業區的珊頓大廈（Shenton House），以5億3800萬元賣給馬來西亞發展商IOI產業集團首席執行長李耀昇掌控的Shenton 101私人有限公司，成交價相當於容積率每平方英尺1898元。
| 供應增加 辦公樓租金明年增長料放緩
圖片來源：新加坡聯合早報
另外，本地辦公樓租賃市場今年來表現堅韌。世邦魏理仕提供數據顯示，核心中央商業區的甲級辦公樓租金今年第四季迄今環比上揚0.4%，達每平方英尺11.9元，環比增幅與前三個季度相近。今年全年預料擴增1.7%，增幅雖然低於去年的8.3%，但高於我國國內生產總值（GDP）的預測。
根據貿工部上月發布第三季新加坡經濟調查報告，今年我國經濟全年預料增長約1%，明年有望取得1%至3%的增長。
宋明蔚說，經濟增長往往會對企業產生乘數效應，並有助於推動租賃需求。「儘管如此，我們對2024年的前景持謹慎樂觀態度，因為高利率和成本上升等近期風險仍然存在，這些風險往往會推動租戶續約，而不是搬遷或市場擴張。」
她指出，私人財富資產管理、法律、消費品行業的需求，支持辦公樓租賃市場。雖然美國共享辦公空間巨頭WeWork破產引發市場擔憂，但靈活空間運營商及共享辦公空間業者仍在中央商業區繼續擴張。租出但未使用的「影子空間」（shadow space）已從今年第一季70萬平方英尺的峰值逐漸被吸納，到第四季降至17萬平方英尺。
另外，市場供應明年會增加，預料新增290萬平方英尺的辦公空間，高於過去10年的平均值123萬平方英尺。明年預計完工項目包括核心中央商業區的IOI Central Boulevard Towers、中央商業區邊緣的Keppel South Central，非中央商業區的Labrador Tower和Paya Lebar Green。
萊坊（Knight Frank）研究部主管鄭衛銘受訪時說，考慮到新增市場供應及全球經濟環境疲弱，辦公樓租金增長明年可能放緩。「政治緊張局勢和衝突，可能影響跨國公司的擴張。儘管如此，新加坡作為穩定商業中心的聲譽仍然完好無損，對於那些有意在東南亞建立業務、利用區域不斷擴大中產階級的公司來說還是具有吸引力。」
