文章來源：新浪證券
問：新加坡如何做到自由住房率高達90.9%，對我國有何啟示？
答：（1） 構造「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯化供應體系。
（2）供給端發力解決住房問題，輔以需求端調控。
（3）始終保持政策連續穩定。新加坡始終保持住房政策的連續性，循序漸進實現「居者有其屋」的住房目標。
正文：
新加坡的高住房自有率奇蹟
建國後短短 30 年，新加坡成功從第三世界躋身第一世界，在創造經濟奇蹟的同時，更以其高住房自有率成為全球典範，被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。人均住房面積從自治之初的不足 6 平提高至2015 年的 27.6 平；套戶比在 1985 年達到 1 後一直穩定在 1 以上；住房自有率在 2001 年達到歷史高點 93.1%，此後一直維持在 90%左右。
新加坡還形成以組屋為主、私宅為輔的住房供給結構。 82%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅有不到 18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅。組屋類型多元，不僅有提供給中低收入家庭的普通組屋，還面向「夾心層」家庭提供設計更好、面積更大、配套更全的執行共管公寓和 3-Gens 公寓，滿足多層次住房需求。
而價格不到私人住宅的 1/3，組屋的房價收入比始終維持在 5.5 左右，私人住宅的房價收入比約為 21，均遠低於香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民購房壓力較小。
是什麼造就了新加坡高住房自有率的奇蹟？
新加坡住房制度四大支柱
（1）國有為主的土地制度
新加坡國有土地占比近九成，政府在土地規劃、出讓、管理上擁有絕對話語權。1966 年頒布的《土地徵收法》規定，政府出於公共利益需要可強制征地，並限定賠償款在較低水平，保障政府低價獲取大量土地，國有土地占比從 1960 年的 44%快速上升至 2006 年的 87%。所有權和使用權兩權分離，政府以招標和拍賣轉讓土地使用權（住宅 99 年）。 政府以低價轉讓土地給 HDB，保障組屋建設量足價廉：一是保證組屋建設用地充足，由 SLA 徵收並向 HDB 供應大量公共建設用地；二是 HDB 以遠低於市價獲取土地，組屋售價遠低於私宅。
（2）公積金主導的住房金融制度
住房金融體系以強制儲蓄型的中央公積金為主、輔以商業貸款。 《中央公積金法》明確規定，所有公民和永久居民均需繳納公積金，2017 年覆蓋率高達 95.3%。1968 年開始用於購買組屋，1981 年擴至私宅，中央公積金制度大幅提升新加坡人房屋購買力。
中央公積金：存貸分離、高存低貸、固定利率、封閉管理。中央公積金局負責收取、政府投資公司負責增值、 HDB 負責發放住房貸款，保證專款專用。新加坡公積金繳存比例極高， 2016 年以來為 37% （雇員 20%，僱主17%），遠高於德國、中國、巴西、智利等國家。公積金存款利率高於同期商貸利率，貸款利率一般為公積金存款利率上浮 0.1%， 1993 年來穩定在2.6%。發揮兩大關鍵作用：一是支持政府「建得起」組屋：中央公積金局為 HDB 提供間接資金支持；二是讓居民「買得起」組屋：通過優惠貸款和補助形式支持居民買房。
（3）交易保有並重的稅收制度
新加坡房地產相關稅種包括印花稅、財產稅和所得稅，2017 年前兩項合計 91.2 億新元，占總稅收 13.9%，占財政預算收入 9.8%。
印花稅徵收範圍廣，稅率累進：包括買家印花稅、賣家印花稅和額外印花稅，稅基為買賣合同價與市價中較高者，稅率採取累進位，房屋價值越低、持有年限越長，稅率越低；區分公民、永久居民、外國人和法人實體，對本國公民有稅收優惠。
財產稅按年值徵收： 徵收對象包括房屋、土地及公寓； 稅基為資產年值，建築物按可比物業出租一年的市場租金（除去家居、裝修折舊及維護費用） ， 土地按地塊市場價值的 5%；稅率為超額累進位，且自住房屋遠低於非自住住宅。
租售環節均需繳納所得稅：租賃環節由出租人繳納，買賣環節只針對投資炒作的個人徵收。
（4）組屋主導的住房供應體系
目前約 82%新加坡人居住在政府提供的組屋，僅 18%住在開發商建設的私宅。組屋可分為兩種，一是面向中低收入家庭的普通組屋，二是面向收入超過組屋申請上限但又無力購買私宅的「夾心層」提供的改善型組屋。私人住宅主要面向高收入公民及無法購買組屋的外國人，按照是否擁有土地所有權可分為有地私宅和非有地私宅。
新加坡住房自有率極高，2017 年高達 90.9%。只有收入極低的公民和短暫旅居的外國人租房居住，占比不到 10%。
啟示
（1） 新加坡是城市國家， 政府可背負起對居民的住房責任： 新加坡國土面積 721.6 平方公里，總人口僅 561.2 萬，人口少的基本國情決定新加坡居民的住房負擔遠低於中美等人口大國；而新加坡經濟實力穩居全球前列，政府有足夠財力建立起以住房自有為導向的住房制度。
（2） 構造「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯化供應體系。以廉租房保障極低收入家庭，以廉價組屋面向中低收入群體，以改善型組屋支持夾心層購房，以私人住宅滿足高收入群體及外國人，層層遞進，滿足多樣化需求。
（3）供給端發力解決住房問題，輔以需求端調控。新加坡人口較少，政府對住房市場擁有絕對控制權，往往從供給側發力解決住房問題，通過不斷調整住房供給去適用新的住房需求：「基本自住需求—實現產權自有—提升住房質量」；需求端主要是通過限售、差別化稅率、嚴懲弄虛作假等方式抑制投機。
（4）始終保持政策連續穩定。1966 年頒布《土地徵收法》，賦予政府低價征地權，為組屋大規模、低成本建設提供土地保障；1968 年開始允許公積金購買組屋， 1981 年拓展至私宅，大幅提高居民購買力； 1996 年推出 EC 公寓、2005 年推出 DBSS 公寓、2013 年推出 3-Gens 公寓，從供給形式上不斷滿足住房消費升級的新需求。新加坡始終保持住房政策的連續性，循序漸進實現「居者有其屋」的住房目標。（恆大研究院）
