疫情與控房政策後
2022年新加坡房產還值得入手嗎??
2021年12月16日, 朋友圈全被突發的房產調控措施給刷頻了. 我也收到不少客戶朋友私信關切房產未來的走勢. 在新的一年, 很多客戶依舊非常關心詢問, 今年是否還適合入手新加坡房產?
其實我們了解, 降溫措施(Cooling Measures) 的背後目的, 是政府維持房價穩定的決心, 以確保房地產不與經濟成長脫軌．在一個房產制度健全的國家, 適度的調控對房價長期的穩定是相當有必要的．而這樣的政策, 對於未來短期與長期的房價, 會有什麼影響呢?
想了解政策對房市的影響, 首先需要知道降溫措施主要有哪些方面的改變
1. 買家額外印花稅 (ABSD)
新加坡公民與永久居民的第一套房的印花稅將維持不變. 公民第一套沒有ABSD, 而永居有5%. 新政策之下, (A) 公民(SC)第二套房產, 額外印花稅17% (增5%) (B) 公民(SC)第三套房產起, 額外印花稅25% (增10%) (C) 永居(PR)第二套房產, 額外印花稅25% (增10%) (D) 永居(PR)第三套房產起,, 額外印花稅30% (增15%) (E) 外國人無論幾套房, 額外印花稅直接上調至30% (增10%) (F) 公司名義購房 (包括發展商收購舊公寓), 額外印花稅35% (增10%) 調漲額外印花稅受影響最大的是投資買家, 外國人, 以及發展商. 對於購買第一套公寓的本地公民與永久居民來說, 是沒有太大的差別. 特別值得注意的是, 政府增稅用意之一在於抑制即將蠢蠢欲動的En bloc 公寓集體收購計劃. 還記得2018/ 2019 年大規模的公寓收購計劃, 推高了這幾年新盤的價格, 間接也帶動了整體私宅的房價? 為了避免再次出現大規模收購現象, 政府直接把發展商購買舊私宅的額外印花稅直接增加了10%, 也就是未來發展商在5年內無法完售新盤, 將無法拿回高達30% 的額外印花稅. 因此這項新政對於發展商未來在競標舊公寓進行收購計劃時,對大型公寓的集體收購, 會謹慎保守.
2. 收緊總償債率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）
TDSR 由原先的60%調整為55%, 意味著買家相應貸款能力下降了. 在此之前, 以前每月貸款償債率上限為收入的60%, 現在收緊到55% 這也就是說, 假設貸款30年, 100萬元貸款 舊政策60% TDSR: 月薪需要$7485 新政策 55% TDSR: 月薪需要$8166 也就是每100萬的貸款, 薪資差異為$ 681 元 這對於購房沒有打算拿到最高可貸額度的買家來說沒有影響. 但對於打算拿最高額度的買家來說, 因為拿不到原先預估的額度, 而需要支付更多的現金, 或者使用增貸或驗資方式增加貸款的額度.
3. 調整組屋貸款的最高額度
組屋貸款的最高額度, 從90% 降至85%. 這項調整對於將拿組屋貸款的買家來說, 需要準備更高的首付. 對於穩定現今組屋市場的溢價情況, 將會有所緩和.
房產調控有哪些主要的影響呢?
新盤交易量
投資買家可能隨著增稅與貸款限制而減少, 對投資型的新盤交易可能影響.
新樓盤開盤時機
發展商暫且觀望市場走勢, 對於開盤時機可能做調整. 核心中央區(CCR)的樓盤因受到政策影響導致海外買家與投資客需求銳減, 部分樓盤可能進行價格調降, 以提升買氣.
公寓轉售行情
隨著組屋貸款調整,未來對於組屋想賣高價, 獲利後升級公寓的買家會受到影響, 也間接影響私宅需求量.
投資型買家趨向保守觀望, 市場未來1-2個季度買氣將趨緩. 買家能更理性的入場, 以合理的價格選擇到好的產品, 而非因為恐慌房價增長, 而錯誤判斷價格衝動入場. 核心中央區的轉售市場因為海外買家減少, 本地買家可能有更好的議價空間.
組屋轉售行情
組屋貸款額度減少, 將會減緩市場上溢價情況.隨著政府推出更多BTO新宅, 二手市場的供需也會漸趨平衡
發展商集體收購舊宅
政府對發展商額外印花稅額高達35%, 大型舊式公寓以及核心中央區的收購計劃將受到衝擊
本次控防措施對於哪些買家有益處呢?
1. 第一次購房的新加坡人與永久居民與組屋升級者
貸款限制使價格增長趨緩, 無須為了擔憂漲價而倉促入場. 市場上更多誠意賣家, 相較於房產過熱時期的一房難求, 買家更容易找到性價比高, 價格合理的房產.
2. 購買核心中央區的買家
(1)新盤價格更有優勢 (2)轉售公寓議價機會高
本次控防措施對於哪些買家不利呢?
1. 持多套房產的買家 (使用合理的節稅方式可以避開高額印花稅)
2. 外國籍買家- 高達30% 的額外印花稅
3. 核心中央區的發展商- 高端房產銷量受到高額印花稅影響顯著
4. 希望自家公寓被集體收購的屋主- 發展商對於選擇收購的公寓更加保守, 對大型公寓與核心區的公寓不利於被收購
心得總結
由於控房加上疫情的不穩定性, 很多人對於房價是否會跌,還是會走向緩漲有不同的看法. 我覺得降溫措施在短期之內對於房價的抑制肯定會有效果的. 正如2018年的政策, 急速冷卻過熱的房價, 在緩和1-2個季度習慣新的政策後, 因為市場需求強勁, 建築與人力成本增加, 房價逐漸趨向緩漲, 直到疫情再次拉高購房需求 (租轉買, 小換大, 低利率等).
本次降溫政策對於本地居民第一套房的剛需沒有太大的影響. 新加坡在多輪的降溫調控後, 房地產抗壓性佳, 受外在環境的影響不大, 沒有投機氛圍的市場不擔心出現拋售房產套現情況, 長期來說持有房地產依舊是抗通膨的最佳選擇. 與其猜測與等待谷底時入場 , 置產最重要的是選對產品和價格. 有價值的房產不易受環境影響, 沒有價值的房產, 即便再低迷時入場, 拿到好價格, 未來要賣時如果沒有市場需求, 一樣有虧本的可能. 如同2018年降溫後的空窗期, 政策後的不明朗期, 反而是入手性價比高的房產的最佳時機. 在賣家期望降低, 且多數買家保守觀望造成需求暫減時期, 反而市場上能有更多好房源有機會在合理的價格入手.買家也可以關注促銷樓盤, 或許還有機會撿到不錯的好房.
