2.6%。
這是HDB優惠貸款利率，好多年都沒動過了。
剛剛，POSB把組屋貸款降到了1.6%。
兩者對比，帳面上只差1個百分點，落到真金白銀上，就能省下不少錢。
拿50萬新元貸款、25年期來算：
HDB 2.6%的月供大概是2269新元，銀行1.6%的月供大概是2023新元。一個月差246新元，一年下來相差約3000新元。
HDB房貸利率沒變，銀行卻在下降，這是在搶組屋貸款。
今年買組屋，還要不要老老實實找HDB借錢？
先把1.6%看明白
POSB其實有兩套組屋貸款。
一套是3年固定1.78%。
利率鎖死，圖個安穩，三年後可以申請換成別的配套。而且鎖定期內提前還錢或者賣房，不罰錢。
靈活度很高。
另一套是5年浮動1.6%。
結構是FHR6加0.8%，FHR6是銀行根據6個月固存利率指標定的定存利率，現在是0.8%，加一塊正好1.6%。
前五年設了個上限2.5%。利率往下走，你就跟著沾光；往上走的話，頂到2.5%就打住，不超過HDB。
靈活，又難失控。
「1.6%」是當下低點。
POSB這波真正「降」不是固定利率。3年固定利率實際上從8月底的1.70%漲到了9月初的1.78%。
1.6%是那套浮動配套的當下低點。
真正值得琢磨的，是銀行憑什麼敢報這麼低。
銀行為什麼給得起這個價
根子出在利率環境上。
新加坡多數浮動房貸，掛的都是SORA隔夜平均利率。今年8月，SORA已經跌到1.16%左右。2023年的時候，SORA還在4%附近。
短短几年，資金成本降幅七成，銀行加點利差，就能報出1.6%這種低價。
HDB這頭恰恰相反。
它的2.6%是釘在CPF OA公積金普通戶頭利率上的。OA利率有法定地板價托著，維持在2.5%，再加0.1%計算，等於HDB貸款被釘死在2.6%了。
這就使得HDB貸款像一個價格錨，2.6%雷打不動。銀行卻可以自主浮動，想打價格戰就能打。
銀行也真的在打價格戰。
對它們來說，一個組屋貸款客戶遠不止一筆貸款，後面還跟著儲蓄、信用卡、保險、裝修貸款——這些才是真正的肉。
房貸上少賺點，換一個用幾十年的金融客戶，這筆帳怎麼算都划算。
當前，新加坡主要銀行的貸款利率都在下降，降幅多是0.1個百分點。
POSB的這個1.6%利率甚至比不少銀行的2年期固定利率還低。融資客戶還會送現金回扣和額外獎勵，用以抵扣律師費和估價費。
明晃晃地把人往自己懷裡拉，不像是簡單的促銷，更像在開啟新一輪的銀行價格戰。
真正的差別，不在利率上
利率只是表面，真到簽字那一步，還得掂量掂量這寫問題：
利率穩不穩。
HDB貸款最大的好處就是穩，2.6%幾乎不動，月供寫死在帳本上。
銀行貸款便宜，但固定利率一般只管兩到五年，鎖定期一過就轉浮動，到時候可能更貴。
像POSB的這個1.6%，是5年配套，而且也是會浮動的。5年以後，沒了浮動上限限制，那就是純看市場了。
要考慮首付。
HDB貸款能貸到房價的75%，剩下25%首付可以全用CPF普通戶頭付，一分現金不用掏。
銀行貸款同樣能貸到75%，但其中至少5%必須是現金，CPF不能碰。
買轉售組屋，這一下現金壓力就顯出來了。
這是一扇單向門。
從HDB貸款轉去銀行貸款，轉了就回不去了。
根據MoneySense，組屋買家不能把銀行貸款再轉回HDB貸款。等於說，選了銀行，就把HDB那張「安全網」交了出去。以後利率再漲，得自己扛波動。
一言以蔽之，你不能有優惠了就出去，沒優惠了又回來。
我要換嗎？這個真得看情況
想清楚這些，就好說了。
首次購買組屋。
你是第一次買組屋、又特別看重月供確定性的，那HDB貸款依舊是好選擇。
2.6%不是市場最低。但它穩、可預測，首付還不用掏現金，能減輕不少購房壓力。
這是穩妥又經濟的選擇。
有組屋又打算長期居住。
你手裡已經有組屋貸款、又在盤算再融資的，眼下這個利差值得算一算。
50萬貸款從2.6%轉到1.6%，頭一年就能省下將近3000新元。扣掉再融資的律師費、估價費，兩三千新元，第一年基本回本，往後都是凈省。
但要記住：轉了，就回不去了。所以，要算清楚了，想好了，不要太盲目。
還沒想好要住多久。
你購買了組屋又不確定自己要住多久，甚至短期內可能要賣出，可以仔細盤算一下。
比如，POSB那套3年固定有點意思，鎖定期內賣房不罰錢，不會因為提前賣房被銀行鎖住。
這種情況下，去算「未來幾年能省多少利息」，比思考「HDB是不是更安全」會更有價值。
所以，要不要換，歸根到底還是要看個人情況。
寫在最後
今年8月24日起，新加坡把申請組屋的收入門檻抬高了：家庭月收入上限從1.4萬新元提到1.6萬新元，單身人士從7000提到8000新元。
政府在放更多人買組屋，銀行則在壓房貸利率。
兩件事一起看，容易發現：
普通新加坡人購買組屋的門檻在不斷地降低。
對於普通人而言，不僅更好買房了，而且貸款選擇也變多了：
過去買組屋要問「我拿不拿HDB貸款」完事，現在有了第二個選項——更便宜的商業貸款。
至於你怎麼選，答案不在利率表里，在你打算怎麼住這套房、住多久、怕不怕利率動。
這筆帳，值得花點時間算清楚。
