2022年4月月度「新加坡房托（S REIT）和地產商業信託分析報告」

2022年04月28日 • 1萬次閱讀

2022年4月月度「新加坡房托（S-REIT）和地產商業信託分析報告」已發布，該報告總結了新交所REIT板塊的關鍵數據和突出亮點。以下數據截至2022年3月31日（來源：彭博指數總回報率以新幣計）：

2022年3月，S-REIT板塊總回報率為5.3%。3月，機構投資者凈賣出該板塊約8210萬新元，並獲得了2.05億新元的散戶投資者凈買入。

S-REITs在通脹上升和加息周期的背景下表現出抗壓性。iEdge S-REIT指數在2022年第一季度總回報率為+1.3%，超過全球房托中心的平均水平（-4.9%）。

儘管利率上升，S-REITs平均股息收益率為6.3%，仍比新加坡10年期新加坡政府債券收益率高出約400個基點。債務水平仍然受到控制，板塊平均負債率約為37.4%，平均75%的借款與固定利率掛鉤。

表現最佳的5隻新加坡房托和地產商業信託在2022年第一季度平均總回報率為14.1%，主要來自酒店和寫字樓板塊。

2022年3月新交所REIT觀察亮點

零售、酒店和寫字樓S-Reits隨防疫政策放寬得以上漲。在政府宣布放寬新冠防疫措施後，在航空、運輸、旅遊和零售相關個股上漲的帶動下，海峽時報指數 (STI) 在3月24日交易時段上漲1.1%。與新加坡有大量業務敞口相關的零售、酒店和寫字樓資產信託的推動下，iEdge S-Reit指數在交易時段也同樣上漲了1%。與此同時上漲的指數還有酒店S-Reits（上漲3.5%）以及零售S-Reits（上漲1.5%）。更值得注意的是，酒店和零售S-Reits在3月24日的交投活動激增，成交額分別達到2740萬新元和2140萬新元。

專注中國的S-Reits在2021年獲得強勁增長

在新交所上市有4隻純中國資產的S-Reits和1隻地產商業信託，資產涵蓋零售商場、物流和工業以及寫字樓、商業園區等。這5隻信託均獲得更強勁的租金收入，並宣布在2021年全年向單位持有人增加派息。全年財報的共同主題是具抗壓性的投資組合入駐率、購物客流量和租戶銷售額的回升。儘管最近新冠疫情反覆，其收購也有所貢獻。

新加坡房托就利率上升進行對沖

鑒於受到收益率差和借貸成本的影響，利率一直是該板塊的一個關鍵驅動因素，而S-Reits一直在積極管理其利率風險敞口。平均而言，近75%的S-Reits流動負債直接以固定利率計算，或通過浮動對固定的利率掉期進行對沖。目前S-Reits平均資產負債率為37.4%，遠低於50%的監管上限。資產負債比率最低的五隻S-REITs分別是砂之船房地產投資信託、純數據中心房地產投資信託、新加坡報業控股房地產投資信託、全球房地產投資信託和Lendlease 全球商業地產投資信託。

S-Reits持續獲得機構投資者凈買入

iEdge S-Reit指數在過去5個交易日（至2022年3月3日）的總回報率反彈2.5%，而2月24日由於全球市場出現大幅波動，該指數也下跌2%。儘管出現下跌，iEdge S-Reit指數在2022年2月24日至3月3日整個期間的總回報率仍保持0.6%，表現優於同期下跌0.7%的富時EPRA Nareit亞洲 (日本除外）指數。在S-Reit的子板塊中，漲幅排在前列的是醫療保健和寫字樓的Reits，機構投資者一直是S-Reits資金流向的主要驅動因素，合計獲得機構凈流入3040萬新元。

新加坡是亞洲房地產投資信託中心之一，是亞洲（日本除外）最大的房地產投資信託市場。截至目前，共有44隻房托和地產商業信託於新交所上市，總市值超過1,160億新元，約占新加坡總市場市值的13%。10年總回報率為142.8%，10年的市值年復合增長率為13%，平均股息收益率為6.1%，平均負債率為37%。