（聯合早報）
作者 侯佩瑜
在推行「居者有其屋」的新加坡，想要擁有兩套房子，是非常困難的事情。
新加坡公民買第二套房子須支付的額外買方印花稅（ABSD）為17％，買第三套及以上則須支付數額相等於25%房價的ABSD。
新加坡政府2021年12月17日推出最新一輪的房地產降溫措施。（聯合早報）
打個比方，如果你是新加坡公民，已經擁有一套組屋或公寓，現在想要再購買一間120萬新元的私人公寓，除了必須支付3萬2600新元的買家印花稅外，還得再支付20萬4000新元（17%）的額外買家印花稅。
換句話說，這間私人公寓的總價是143萬6600新元。這個價格目前只能買到位於後港的悅湖苑（The Florence Residences）的兩房一廁單位，面積僅有667平方米。
（網際網路）
於是乎，很多本地屋主為了日後買第二套房子時能省下高昂的額外ABSD，一開始就鋪好路（走「漏洞」）。
例如，有些夫婦在購買第一套私人屋子時，就讓一人持有99％所有權，另一人則僅持有1%。往後，這聯名屋主會把關係「脫鉤」（decoupling）。
也就是說，原本聯名購買一間房子的兩名屋主，一人把名下持有的屋子所有權轉賣給另一人。若他名下沒有其他私宅房產，之後購買另一套房子就不必支付額外買家印花稅。
有錢的蟻粉或許會有問，為什麼一開始要聯名購買房子，而不是一人買一套呢？那不就不必支付ABSD了嗎？
說白了，會想到「先聯名購屋後脫鉤」的屋主，就是錢不夠用。 紅螞蟻目前能想到的情況有兩種（歡迎蟻粉提供更多）：
先買被譽為肯定能撈一筆的執行共管公寓（EC），但EC又必須聯名購買，只好等到以後達五年最低居住年限（MOP）後，再把名下持有的屋子所有權轉賣給另一人。到了那時，應該已經存夠錢，一方可以去買第二套房子；
沒有貸款能力各自買一間私人公寓，只能聯名購買一間，日後有能力了，再把手上持有的屋子所有權轉賣給另一人，再去買另外一間。
然而聯名屋主脫鉤的做法真能省下一筆嗎？通過不平等的99比1的比例購買房產，又有什麼風險？
（聯合早報）
1、聯名購房，只要有一方名下有房產，就得支付ABSD
據《海峽時報》報道，有購房者被不專業的房產經紀誤導，以為只要讓名下沒有房產的子女持有99%的房子所有權，而名下有房產的自己只持有1%，就能幾乎不用付ABSD。
他們誤以為，最多只需根據自己持有的那1%的屋子所有權來支付ABSD。以價值100萬新元的房產為例，購買價的1%也只是1700新元。
然而這完全是誤區。這不是新加坡的國內稅務局計算ABSD的方法。共同購房者，需要共同承擔全部的ABSD金額。所有權的比例一直都不是ABSD的一個考慮因素。
也就是說，如果你名下已有一套房產，即使你只持有1%，要購買這套房子的ABSD總額，依舊是17萬新元。
一名律師就說，最近他在幾天內，就接觸到約五名客戶因被房產經紀誤導可以通過「99比1的屋子所有權」方式付少一點ABSD。
其中一名已經擁有兩間房產的婦女，就指示該名律師為她完成購買一套正在興建中的公寓的文書工作。
後來該女士在律師的解釋下，才恍然大悟自己得支付的ABSD是20萬新元，所幸的是，該發展商出於好意，讓她從這單交易中除名。
2、買第二套房子時，需要很多現金
位於基里瑪路和惹蘭茂列的新私宅項目Mori的建築模型。（聯合早報）
如果「賣方」已動用了公積金購買該房子，「賣方」在「賣掉」自己的權益後，還得填補等額的公積金外加利息，雖然「賣方」可以再用這筆錢買下一個房子，但需要先有足夠的現金來填補。
若「賣方」是在55歲或以上，拿回的公積金將轉入退休戶頭，確保該戶頭達到基本存款額。普通戶頭的多餘款項才可用來購買下一個房地產及支付房貸。
如果第一套房子的貸款還未付清，「買方」也要確保自己的貸款能力，不會因為聯合屋主的退出而受影響。
否則，「賣方」可能不得不繼續作為該房產的共同借貸人，如果「賣方」沒有足夠的現金來減少貸款額度，可能會影響「賣方」為下一套房子獲得貸款的能力。
目前，總償債率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）頂限為55%，即每月償還貸款的數額不能超過個人月入的55％。
這也可能會因為個人收入的限制，而無法買到心儀的房子。
所以，要謹慎評估自己是否有充足的現金以及借貸能力這麼做。
3、「脫鉤」過程還涉及其他費用
濱海舫（The Sail @ Marina Bay，右邊帆布狀建築）和濱海灣居（Marina Bay Residences，左）， 是濱海灣的私宅。（聯合早報）
轉移房子權益，不論是贈送或售賣權益，都當成是房屋交易，兩個聯名屋主頓時成為「買賣雙方」。
1%所有權方得支付買方印花稅（BSD）。房子若是在三年內轉讓，賣方也須按照不同年限支付賣方印花稅（SSD）。另外，買賣雙方各須聘請律師，加起來要好幾千元。
若房子的貸款還未付清，還得通知銀行重新作出貸款安排，當中也會涉及律師費，銀行也可能要求「買方」承擔這筆費用。
其次，房子或須估值，也將涉及估值費用。
4、以嚴重不平等的份額持有財產，矛盾糾紛出現時很麻煩
聯名買房者若出現矛盾糾紛，上述「99比1」的安排，就會帶來很多問題。
比較謹慎的做法是所有的財產擁有者都要立遺囑，這樣即使發生任何意外，他們的資產都可以轉移給他們所選擇的受益人。
那些選擇以99%和1%的嚴重不平等份額持有財產者，更應該這麼做。
如果沒有遺囑，兩人沒有血緣關係或婚姻關係，股份將會轉給各自的家庭，而不是彼此。 即使他們已婚，如果關係破裂，對於誰真正擁有大部分財產，也存在爭議的風險。
正如一位律師所說，買家應該考慮所有可能的風險，並決定是否值得為了節省僅僅幾千新元的稅款，而選擇這種房產持有方式。
畢竟，兩人各擁有一半權益，也可以選擇脫鉤。如果他們將價值100萬新元的房產的一半轉讓給對方，只需要繳納約9600新元的稅款。
位於基里瑪路和惹蘭茂列的新私宅項目Mori的建築模型。（海峽時報）
5、不斷上升的房貸利率
金管局去年12月發布的《金融穩定評估》報告顯示，以絕對值計算，家庭債務過去一年增加了6.8％。
該局也警惕說，利率即將上調，國人應確保自己有能力承擔長期房貸，並在做出龐大開支決定時保持謹慎。
本地的一些銀行的房貸利率目前已經比公積金的2.5％利息高。因此，借款人可能需要更多的公積金來償還房貸，這將影響他們的退休儲蓄。
所有貸款的成本預計將會增加，買家更應該注意的是，仔細計算金額，以確保有足夠的現金來支付兩個或更多的貸款。
蟻粉看完之後，還會想嘗試以這種不平等的「99比1」的比例來分配房子所有權嗎？
