今年6月以來，香港接連發生暴力衝突。該事件的發生有許多深層次的原因，其中重要原因之一是香港的高房價、貧富差距較大的現狀引發了年輕人對社會的不滿。相比之下，同樣作為國際大都市的新加坡，其住房市場發展更加健康，較好地保障了絕大多數公民的住房權利，人民更加安居樂業而基本不用為住房問題發愁。
香港和新加坡兩個地區在經濟體量、人口規模和國際地位上都較為接近，具有較強的可比性。我們將主要就香港和新加坡的住房市場進行對比分析並探究其背後原因。此外，專題中還加入了具有一定可比性的中國大陸地區的城市上海市進行對比，並期望從香港和新加坡的住房發展模式上找到可借鑑的經驗。
《香港、新加坡和上海房價泡沫與住房狀況比較（之八）》
三地結論及建議
一、三地比較性研究的結論
2000年至2018年，扣除通貨膨脹影響，新加坡實際房價指數幾乎未漲。即便包含通貨膨脹，房價上漲58%，年均復合漲幅也僅2.4%，遠低於5.2%的GDP的年均復合增速。相比之下，香港的名義房價指數上漲337%，年均復合漲幅7.9%，遠高於3.8%的GDP的年均復合增速。
香港的高房價主要是因為土地供給嚴重不足導致的保障房和商品房供應不足，人均住房面積過低，公屋輪候時間長達5.3年等現象；房地產相關產業占GDP比重過高，深度捆綁經濟發展；幾大家族、大房企壟斷土地市場和新房市場。而新加坡特殊的住房制度，即由政府主導的低價組屋占據了住房市場約80%的份額，使得絕大部分新加坡公民的住房需求都能得到良好的保證，同時政府制定嚴格的法律法規以打擊投機行為，使得新加坡住房市場發展非常平穩、健康。
從宏觀層面看，新加坡和香港的經濟體量非常接近，但人均GDP則是新加坡更高，經濟發展更快；香港的居民部門槓桿率和宏觀槓桿率均高於新加坡，負債率處於較高水平；香港的房地產相關產業占GDP比重遠高於新加坡，房地產捆綁經濟發展較嚴重。
從市場層面看，新加坡的住房自有率和人均住房面積均遠高於香港，居住條件優良；新加坡的房價收入比遠低於香港；新加坡私人住宅的租金收益率與香港私人住宅接近，但占據市場大部分份額的組屋的租金收益率則要高出許多，市場更加健康。
與新加坡和香港兩個國際大都市相比，從宏觀層面看，雖然上海GDP總量較高，但人均GDP較低，不到香港的1/2，不到新加坡的1/3，還存在著較大的差距；房地產相關產業GDP占比（口徑不同可能被低估）略高於新加坡，遠低於香港；居民部門與宏觀槓桿率高於新加坡但低於香港，整體負債率仍處於可控水平。從市場層面看，按使用面積口徑，上海人均住房面積略低於新加坡但遠高於香港，說明居住條件還是相對較高的；房價收入比略低於香港，處於過高水平，租金收益率為三個地區中最低，說明上海的房價過高，不符合居民的收入水平與現階段的經濟發展水平。
從房價收入比、租金收益率和居民部門槓桿率3個指標來看，在量化處理後，新加坡的分數遠高於香港和上海，表明房地產市場非常健康；香港和上海分數均較低，表明這兩個地區的房價泡沫均較明顯，其中，香港房價泡沫最大。
另外，值得關注的是，近二十年來，上海的經濟和住房市場處於高速發展階段，而香港和新加坡的住房市場發展時間相對較長，已經處於較成熟的階段，因此，上海的房價漲幅較大具有一定的合理性。
香港、新加坡和上海各項指標對比
香港
新加坡
上海
人均GDP（美元）
48717
64582
20398
房地產相關產業GDP占比
20.4%（2017年）
7.3%
9.3%（2017年，可能低估）
居民部門槓桿率
72.2%
54.7%
64.4%（2017年）
住房自有率
49.2%
91%
60%(2010年)
人均居住面積（平方米，室內樓面面積）
13.3
30
26.1（使用面積）
房價收入比（私人住宅）
24.3
私人住宅：14
23.6
二手組屋：5.3
租金收益率（私人住宅）
2.9%
私人住宅：2.7%
1.7%
二手組屋：5.5%
房價收入比偏離度
67.3%
7.8%
25.9%
租金收益率偏離度
11.8%
20.7%
16.8%
數據來源：易居研究院
註：若無說明，數據均為2018年
二、對中國大都市的住房政策建議
雖然不同的地區在制度、經濟發展階段、金融經濟環境等方面有所差異，很多東西不能生搬硬套，但對比可見，新加坡的各項指標幾乎都要優於香港和上海，毫無疑問，新加坡的住房發展模式是具有良好的借鑑與學習意義的，即高收入人群自給自足，中等收入人群靠支持，低收入人群靠保障。
上海「十三五規劃」提出，未來總體目標是住有所居，進一步完善住房市場和保障兩大體系，以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多樣性住房需求。具體目標是保證商品住房供應穩中有升，保障性住房確保供應，租賃住房供應大幅增加，推進保障性安居房建設，培育發展住房租賃市場等。
上海過高的房價使得中低收入人群難以負擔，十三五的目標符合新加坡的住房發展模式，即建立多層次的住房結構，通過租賃住房、保障房來努力實現中低收入人群的住房保障；同時，又盡力規避香港土地供應不足導致的房價過高的問題，穩步提升住房供應。未來應該堅持這一目標，建立符合中國發展模式的住房體系，真正實現住有所居，保障低收入人群的需求，縮小貧富差距，避免出現類似香港社會的不穩定現象。
借鑑新加坡和香港住房市場的發展經驗，對於中國特大城市（城區人口超過500萬人）和超大城市（城區人口超過1000萬人），我們對其未來住房政策與制度的建議是：
1、全面提高保障性住房的覆蓋面，爭取未來5到10年達到三成，即目前上海市的保障住房覆蓋水平；長期目標實現五成，保障中低收入人群的住房需求，促進社會穩定發展。
2、租購併舉，大力發展住房租賃市場，減輕具有住房需求人群的經濟壓力；形成先租後購的梯度消費模式。
3、繼續堅持「房住不炒」，一方面抑制住房交易領域的炒房投機心理，另一方面限制土地交易和使用過程中的炒地、囤地等行為。
4、增加住宅用地供應。過去幾十年，我國住宅用地出讓面積占全部建設用地出讓面積的比例較小，未來應適當增加住宅用地的出讓。此外，在具體城市實施中，不同的城市應根據自身住房與土地的庫存和需求情況，合理、科學地供應土地，避免出現類似香港土地供應嚴重不足導致房價高企的問題。
5、降低經濟發展對房地產的依賴度，轉變經濟發展模式，提高經濟發展效率，抑制房價過快上漲對實體經濟和居民消費擠出效應；弱化地方政府「土地財政」，促進土地市場的平穩發展才能保證住房市場的平穩發展。
