整合的交通和城市發展，使得整體道路網絡更加合理，比如班傑明·希爾斯大橋有效地分流了東西向交通，從而解放了中區的過境車輛。如果沒有這個主要的橋樑連接，城市更新的進程就會被大大扼殺。
自1991年的概念計劃開始，捷運系統成功將經濟活動分散到島上其他地區，使中心區能夠專注於更高層次的商業金融功能。便利的交通網絡、可負擔的公共房屋、高度集約重點開發的CBD計劃共同促進了新加坡公共運輸為導向的發展模式。
組屋開發通常與新加坡的主要公共運輸網絡一起規劃。
攝影師：Caroline Pang/Moment via Getty Images
五、公私合營
PARTNERSHIP
新加坡中區是城市更新的重點區域，隨著第一輪的城市更新落幕，大部分人口得以重新安置，而零散的地塊也明顯減少。在這種基礎上，自1980年代，公共建築投入開始縮減。政府不再直接參與項目實施，而只是提出引導方針，鼓勵更多的私營部門承擔實體發展。政府適時地讓位給民營企業發展，有利於刺激市場經濟的發展。
這種發展理念是政府提供專業知識、場地、基礎設施、社會計劃和有利的投資環境，而充當經濟流動性和管理的私營部門則主要承擔經濟實體項目，比如商業建築等等。這種方式給城市更新帶來更多的多樣性、社會和經濟的平衡。
早在新加坡獨立早期，政府已經意識到雖然政府應該在城市更新中起到積極的引擎作用，但僅僅靠公共行動不足以實現其經濟目標，因而在恰當的時候為私營企業提供更多的空間就非常重要了。
為了完成這一目標，新加坡政府重點在於：
1. 確保項目的透明度和完整性
為公眾提供更加透明的規劃和開發參數，對投標方式、付款方式、銷售條件形成透明的規定；
2. 了解市場需求
重建的計劃需要符合經濟需求，良好的公私部門關係有利於政府了解市場需求，及時獲得市場反饋；
3. 靈活務實的實現方式
政府靈活地應用規則，比如早期的土地銷售計劃。最初政府出售的土地流拍很多，因為私營公司對大型地塊缺乏建設經驗和意向。但政府通過對話、宣傳，希望創造一些更大的項目，從而吸引海外投資者進來。因而，如何保持土地銷售的完整性和實現目標之間，政府需要作出取捨和靈活應變；
4. 對私營部門的激勵
比如開發稅率的優惠。不過隨著投資者信心和需求的形成，激勵措施逐漸被廢除；
5. 建立與私營部門的信任和共同目標。
讓私人開發商了解到政府雖然有公民和社會責任，但仍然會平衡商業的發展。比如人民公園綜合體，政府和私營公司一起創造了平衡市民空間和商業利益的地標；
6. 創建創新型設計平台。
協同公共部門的主動性和私營部門的智慧來合作改善建築環境。因而中標的項目不再僅僅考慮地價，還需要考慮到擬開發項目的設計，有助於提高建築設計標準和建成環境質量。
PEOPLE'S PARK COMPLEX 1990S
六、重要案例
CASES
1.
金鞋金融區
Richard WJ Koh 拍攝
金鞋金融區是國家干預的城市更新重要成功案例。
1960年的工業化發展和經濟現代化促進了對辦公和商業空間的巨大需求。因此，國家啟動了商業中心的重建計劃，同時取消了這些地區在1947年出台的《租金控制法》管制。該法旨在保護租戶免受因二戰後住房短缺而導致租金上漲的影響，但在新時期，這種人為壓制租金讓業主無法提供適當的樓房維修和物業服務，嚴重限制了業態的重建。
金鞋區曾經是一個人口稠密的住宅區。中心區約有 18-20萬間店屋。其中許多都處於破舊狀態，並且擠滿了租戶。為了改善擁擠的城市環境、為商業發展騰出空間，政府啟動了重建計劃。
公共和私營部門之間的合作是該計劃成功的關鍵。私營部門將為寫字樓、高檔公寓、酒店和購物中心的建設提供資金，而政府將擔任城市規劃師——精心準備總體規劃、發展基礎設施以及土地整理。此外，政府還起草了建築指南，以確保達到規劃和城市設計目標，並妥善安置流離失所的居民
自1970年代，政府開始收購小地塊、清理土地、重新打包和整合、出售，釋放土地給私營部門，這有利於大型商業地帶的興起。在這種地塊產權較為分散的區域，政府深度干預是必要的。只有通過政府的手，才能消除城市更新的許多障礙，以實現預計的城市更新目標。
Redevelopment of Golden Shoe Car Park，Green Oasis
2.
烏節路購物街
與金鞋金融區不同，烏節路的重建因為具有更多優質先天條件，政府只是進行了輕度干預。
Source: Urban Redevelopment Authority
烏節路是一個郊區住宅區。直到 1960 年，該地區的商業發展有限，只有一家高檔酒店，一家百貨公司，以及一些超市。而1960年代中期的旅遊開發驅動了烏節路的重建。而這裡有許多沒有產權負擔和租金管制的大型地塊、現有的購物娛樂設施、良好的綠色環境等等，為新的酒店和商業開發提供了有利條件。
通過土地銷售和指導方針，政府開始促進和引導該地區的更新。到了1980年代，烏節路是新加坡酒店、零售和娛樂發展最集中的地方。自MRT竣工之後，該地區因為地鐵網絡的催化，更具吸引力。而後該地區的更新則主要由私營部門進行，他們被該地區眾多景點、市場優勢、交通優勢所吸引過來。
在這個過程中，政府只是充當促進者的作用，提供公共設施和設計指南，為地區進一步發展創造機會。
後記
CONCLUSION
新加坡城市更新讓整個城市面貌煥然一新，提高了其國際競爭力，為後來的經濟騰飛提供了有力的支撐。更為難得地是，新加坡在土地稀缺背景下摸索出來的平衡經濟、社會和環境目標的獨特城市發展方法。
新加坡重建的成功得益於國家層面的有力推動。其政府積極主動地促進了土地整合和控制立法的完成，克服了私有土地和分散產權的重要障礙，為全面重建和形成更大的職能板塊提供了充分條件。而在產權負擔小的地方，政府通過採用更加市場友好的方式，輕度干預以達到市場復興的目的。
另一方面，新加坡政府適當適時地退出，為私營部門提供更多的條件，有利於市場的活力。比如建立透明的制度法規和市場為導向的創新平台，從直接干預轉向通過建設基礎設施和傳達規劃意圖來促進發展，以幫助私營部門以市場需求為導向進行城市更新。
當然，政府也進行了公共政策干預，防止資本主義過於逐利而引發的公民危機，比如為流離失所的居民提供了替代住所，並為受到更新影響的企業和商販提供新的場所。這一方式大大減少了城市更新計劃引起的社會負面影響和反彈。即便是豪華設施旁邊也有負擔得起的公共住房，促進了人口多元化和土地用途的多樣性，避免落入城市更新的鄉紳化陷阱。
參考文獻
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