One Bishopsgate Plaza（金色）矗立在伦敦市内其他地标性建筑中（图片：UOL集团）.
新加坡（EDGEPROP）- 去年在新加坡推出的住宅项目的大部分单位已经售罄，房地产巨头UOL集团希望在其位于伦敦One Bishopsgate Plaza的旗舰泛太平洋酒店(Pan Pacific Hotel)品牌住宅The Sky Residences复制这一壮举。
The Sky Residences只有160个独享私人住宅，横跨42层的青铜和玻璃摩天大楼的21至41层，由总部设在伦敦的PLP建筑事务所（PLP Architecture）（与信德集团（Shun Tak Holdings）在新加坡的54个单位的超豪华Park Nova是同一建筑事务所）设计。
UOL集团将于3月25日至26日的周末在新加坡展示The Sky Residences，其 "Opulent Collection "下有33个单卧和双卧单位。这些单位横跨楼的21至29层。
一房单位的价格从111万英镑（181万元，根据3月15日1英镑兑1.63元的汇率计算）或1800英镑/平方英尺（2934元/平方英尺）起。两房单位的价格为169万英镑（每平方英尺1846英镑）起。
伦敦泛太平洋酒店的大厅 (像片: UOL集团)
"这是我们第一次在新加坡为The Sky Residences举办销售展览，"UOL总经理（住宅营销）Anson Lim说。
与大多数英国开发商选择国际公司来处理其伦敦项目在海外的销售和营销不同，UOL集团已经指定当地最大的三家房地产经纪公司 - PropNex Realty、ERA Realty Network和Huttons Asia - 共同处理The Sky Residences在新加坡的销售和营销。
然而，第一太平戴维斯Savills（英国）和莱坊（Knight Frank LLP）是The Sky Residences在英国的独家联合营销机构，在香港和上海则是非独家机构，Lim说。
迄今为止，The Sky Residences约有50%的三房单位已经售出（图片：UOL集团）
酒店品牌的私人住宅
UOL集团及其全资子公司泛太平洋酒店集团于2021年5月完工了混合用途项目One Bishopsgate Plaza。The Sky Residences占据了One Bishopsgate Plaza大厦的上半部分，而五星级的泛太平洋伦敦酒店则位于下半部分，从地下室到19层。这家拥有237间客房的酒店于2021年9月开业，自那时起，入住率已攀升至75%，2月份的平均房价为每晚368英镑。
酒店的内部装修带有世界知名设计公司纽约和多伦多的Yabu Pushelberg的标志，而The Sky Residences的内部装修则由总部位于伦敦的行业领先的MSMR Architects设计。
住户有专门的24小时礼宾服务，他们自己的专属空中酒廊和图书馆，会议室，游戏室和空中露台。他们还可以直接使用泛太平洋伦敦酒店的设施和服务，包括无边际温水游泳池、健身房和健康及水疗区。Lim说，泛太平洋伦敦酒店提供一系列的点菜服务，如上门用餐/客房服务、公寓清洁、洗衣和管家服务等，并由泛太平洋伦敦酒店提供。
拥有144年历史的五层楼高的Devonshire Row，位于One Bishopsgate Plaza的楼旁边，由PLP公司进行了保护。它的前两层是设计师品牌商店、餐馆和咖啡馆；第三层是由世界著名设计师汤姆-迪克森（Tom Dixon）设计的时尚目的地鸡尾酒酒吧Silverleaf；最上面几层是办公室。Devonshire Row和42层的楼都在Bishopsgate的一个新的景观公共广场上。Lim说，正对面是利物浦街站，这是伦敦的主要交通枢纽之一，与整个城市相通。
公共广场由五层高的受保护的Devonshire House和42层高的泛太平洋伦敦酒店和Sky Residences构成（图片：UOL集团）
超过40%已售出
据Lim介绍，999年租约的The Sky Residences的160个单位中，超过40%已经售出，价格从每平方英尺1700英镑到2550英镑不等，或平均每平方英尺2190英镑。开发商已售出50%的一房和三房单位，以及接近30%的两房单位。
Lim认为在The Sky Residences的买家中，自住者和投资者的比例将持平。在这些买家中，60%是国际买家 - 来自中国、香港、新加坡、泰国、美国和瑞士，而其余40%是英国买家。
"我们已经看到亚洲买家对The Sky Residences的强烈购买兴趣，"Lim说：”他们认同并认识到UOL集团和泛太平洋酒店集团的强大品牌。"
Lim认为，随着国际旅行的恢复和中国大陆在1月份的重新开放，"对伦敦市中心的豪华住宅物业的压抑需求有望被释放”。他认为The Sky Residences利用了整个伦敦市的租金增长，买家可以享受 "几乎即时的租金回报"。
超过50%的一房单位已经售出。在新加坡即将推出的这个项目中，将提供售价为111万英镑起的一房单位（图片：UOL集团）
更高的总收益率
莱坊在1月30日的报告中说，在截至1月的过去一年中，伦敦市中心（PCL）的平均租金飙升了18.5%，而伦敦郊区（POL）的平均租金在同一12个月期间上升了16.4%。PCL的平均租金价值也比大流行前的水平高出24%。POL的同等涨幅为22%，显示了一些租户所面临的上涨幅度。
"由于快速上涨的租金和缓慢上涨的价格，平均总收益率已经增加，"莱坊英国住宅研究主管汤姆-比尔（Tom Bill）说：”1月份，PCL和POL的数字都是3.8%。这是14年来PCL的最高收益率，也是POL的9年最高收益率。"
根据UOL的Lim的说法，投资者可以预期The Sky Residences的总收益率在4%到5%之间。一房一厅的单位最近的租金为每周1000英镑至1200英镑。
Prop-Nex的执行长Ismail Gafoor表示，位于PCL的Sky Residences相当于新加坡第9或第10区的豪华公寓。他相信Sky Residences将吸引类似的受众 - 精明的投资者和寻求投资组合多样化的富裕人士。
位于The Sky Residences20层的居民休息室 (图片: UOL集团)
转移风险
Gafoor说，在多轮房产降温措施中，新加坡公民在购买第二和第三套住宅房产时面临大量的额外买方印花税（ABSD）。例如，如果是第二套房产，150万元的房产将产生17%（25.5万元）的ABSD；如果是第三套房产，将产生25%（37.5万元）的ABSD。如果买方是外国人，150万元的房产的ABSD为30%或45万元。
Gafoor说，退出策略对于投资者进行海外购房至关重要。"他说："你可以在世界许多地方购买价格低廉的房产，但当你想退出时，是否还有需求？"伦敦作为一个房地产市场因其透明度而脱颖而出，允许外国人进入和退出，没有太多的障碍。"
Huttons Asia执行长Mark Yip说，随着2022年以来边境管制的取消，新加坡人对海外房产的兴趣也在增加。他补充说，买家正在利用新加坡元（SGD）和英镑（GBP）之间的有利汇率，在伦敦购买房产。
两房单位的价格从169万英镑起（每平方英尺1846英镑），30%的单位已经售出（图片：UOL集团）
然而，买家需要知道，近年来，英国也增加了对外国人购买住宅物业的征税。例如，本地买家必须为价格在150万英镑至1000万英镑的物业支付12%的印花税（SDLT）。
作为非本地的外国人购买该价格范围内的住宅物业，必须支付14%的费用，如果他们在其他地方拥有住宅物业，则最高需要支付最高17%。此外，还有净租金的所得税、出售的资本利得税（28%）和遗产税（40%）。那些使用公司购买住宅物业的人必须支付15%的SDLT，以及每年对封闭式住宅（超过50万英镑的住宅物业）的税收。公司在出售资产时还需缴纳19%至25%的公司税（资本利得税）。
虽然存在货币风险，但ERA新加坡公司的副执行长Doris Ong认为，由于今天英镑和新币之间的汇率处于历史低位，所以在一定程度上减轻了这种风险。根据XE.com的数据，三年前，英镑和新币之间的汇率在1.87徘徊。3月15日，英镑和新币之间的汇率为1.63，下降了12.8%。
从Sky Residences的一个两房单位可以看到小黄瓜（The Gherkin）和伦敦市的景色（图片：UOL集团）
期待现金买家
"这些投资者中的一些人是为了他们在英国学习的孩子而在英国购买房产，而另一些人则是从投资的角度来看的，"Ong估计道：”这些投资者中的大多数将以现金支付，因此，较高的利率不会成为他们购买决定的主要因素。"
第一太平戴维斯住宅研究副总监Frances McDonald在1月25日的报告中表示，对借贷的依赖减少，缓解了较昂贵的伦敦市场因抵押贷款利率上升而产生的负担能力问题。她指出，伦敦市中心和西北区的价格在2022年第四季度分别下跌了0.6%和0.2%，几乎可以忽略不计。
第一太平戴维斯表示，2022年整个伦敦超过500万英镑的销售记录进一步证明了这一点。去年有606笔交易超过这一门槛，销售总额达到65.7亿英镑，比2021年的最高点多出13%。
伦敦泛太平洋酒店的游泳池对住客和酒店客人都开放 (图片: UOL集团)
根据莱坊的数据，PCL的平均价格仍然比2015年8月的最后一个高峰低15%。价格下降加上英镑疲软，转化为更高的有效折扣。莱坊在2月13日的报告中写道："难怪伦敦市中心的公寓又有了需求。”
ERA的Ong说，从新加坡投资者的角度来看，品牌和开发商的业绩也很重要。"UOL集团是一个蓝筹开发商，The Sky Residences拥有顶级的建筑师和室内设计师，"她补充说：”它位于伦敦市的黄金地段，这是一个额外的吸引力。"
Huttons的Yip说，Sky Residences位于利物浦街车站的正对面，是另一个吸引人的地方。"帝国理工学院（Imperial College）、伦敦经济学院（London School of Economics）和国王学院（King’s College）等顶级大学都在30分钟的车程之内，"他指出：”由于位于伦敦市，投资者可以放心，这里有来自金融中心和许多跨国公司的现成租户。"
