新加坡黄金地段公共住房模式

2021年12月03日 • 6840次阅读

2021年10月27日，新加坡国家发展部和建屋发展局公布了黄金地段组屋模式的细节。这种新模式旨在确保新加坡市中心、南部海滨等黄金地段新建的组屋保持可负担性、便利性和包容性特色。

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，由新加坡政府机构建屋发展局规划兴建公共住房，并以优惠的价格出售（少量租赁）给国民。同时，政府会给符合条件者提供分期购买以及各种购房津贴。目前，大约有五分之四的新加坡人居住在组屋中，其中约 90% 拥有自己的房屋。

新加坡组屋计划的核心是可负担、便利和包容的价值观，黄金地段的组屋亦必须以相同的价值观为基础。然而，如果完全由市场力量决定，黄金地段具有吸引力的位置和属性很可能会造成仅有富人才能负担得起房屋价格的局面。例如位于市中心的达士岭组屋，曾创下30、40万新币买到手，五年之后转手超过百万新的记录。组屋转售天价的案例，使得新加坡政府对于在黄金地段建造组屋变得非常谨慎。为此，新加坡政府决定开发一种新模式，以确保位于黄金地段的组屋继续延续价值理念，保持社会多样性。

达士岭组屋

黄金地段组屋模式是在广泛收集了公众、专家和行业利益相关者后开发的。2020 年 11 月至 2021 年 9 月的 10 多个月间，有超过 7,500 名新加坡人就新模式发表了看法，包括首次购房者、现有房主、行业专家和学者等。这些想法和建议丰富了新模式的政策制定，所涉及的每项措施都在广泛意见下经过了权衡取舍而最终确立。大多数新加坡人表示，政府引入新的政策条件更有利于打造公平的组屋购买环境，包括在转售公寓时收回首次出售时给予的额外津贴；禁止出租整间公寓；为后续转售单位买家设定资格标准等。

将建造组屋的黄金地段

黄金地段组屋新模式的主要详细措施如下：

购买新的黄金地段组屋

购买新模式预购组屋享额外津贴，部分转售收益须归还建屋发展局

由于黄金地段的新组屋市场价值自然高于其他地区，因此，除了现有为预售组屋提供的津贴之外，黄金地段的新组屋还将获得额外的津贴，以便更多的新加坡人能够负担。

为了弥补其他没有获得这些额外津贴的预售组屋购买者，黄金地段组屋的购买业主需在出售房屋时向建屋发展局支付单位转售价格的一定百分比，作为收回额外津贴的手段。津贴回收百分比将与最初提供的额外津贴的范围匹配。

为“已婚子女优先计划”保留的预购单位较少

从建屋发展局购买黄金地段组屋的资格条件将与购买预售组屋的现行资格条件相同（见表 1）。然而，“已婚子女优先计划”下的优先分配单位将根据黄金地段组屋模式下推出单位的地理位置进行审查和调整。这个措施有助于提高黄金地段组屋的包容性，即便家庭成员不住在该地区附近，也拥有更多机会住在这些社区。

购买新模式转售单位需符合额外条件

除了首次购买之外，还需要确保黄金地段组屋随着时间的推移依旧有包容性，并随着时间的推移为广大后续购房者提供。因此，只有符合现行预购组屋购买资格的新加坡人，才能购买黄金地段组屋转售单位（见表 1）。

表1：购买不同组屋须符合的条件（三房式以上的组屋）

*适用于包含/不包含公积金津贴

*多代家庭购买则为S$21,000

若缺乏这些资格条件的限制，黄金地段组屋的转售价格可能会上涨到许多新加坡人无法承受的范围；随着时间的推移，只有富裕的人才有能力购买它们。因此，新加坡国家发展部和建屋发展局打算要求仅将黄金地段组屋转售给能够满足预售组屋现行资格条件的买家。对于不符合资格条件的买家，他们仍可考虑市场上其他的转售单位或私人住宅物业，以满足他们的住房需求。

购买黄金地段组屋后

加强自住：更长的最低居住年限和更严格的租赁条件

许多新加坡人认为，公共住房应该是为有真正住房需求的家庭提供的，需要采取更多措施来遏制投机需求。鉴于黄金地段组屋的地理位置优势和额外津贴，有必要为有真正住房需求的新加坡人保护它们，并加强自住意愿。因此，组屋业主需要满足至少10年的最低居住年限，才能在公开市场出售他们的组屋单位或投资私人住宅物业。

此外，虽然他们可以出租多余的卧室，但即使在最低居住年限之后，也不允许出租整间公寓。这些条件详见于表2，适用于所有从建屋发展局和公开市场购买黄金地段组屋的业主。