新加坡金文泰（Clementi）的一对夫妇因为家中遭受白蚁侵害，将公寓管理公司告上法庭，要求赔偿维修费用。
Freesia Woods公寓的管理委员会辩称，损害是由这对夫妇“未经授权且非法”安装厨房导致的，因为该行为造成了潮湿环境。
然而，法院最终认定，地下白蚁在土壤中筑巢，而公寓管理方未能有效防止白蚁侵害。
原告最终获赔 10,978 新元（约 8,520 美元），以及约 42,750 新元的诉讼费和杂费。
根据周三（7月15日）公布的判决书，这似乎是新加坡首例关于管理公司在白蚁防治方面维护公共财产职责的报道案例。
案件回顾
Glenford Tan Ming Loon 先生和 Vivien Loo Hwee-Wen 女士在 Sunset Way 61 号的 Freesia Woods 低层公寓顶层拥有一套单位。
2023年12月，这对夫妇发现家中遭到白蚁侵害，部分区域受损。木质橱柜被白蚁啃食，与之相连的水槽、大理石台面和背板不得不随橱柜一起重新安装。
他们随即起诉公寓管理方，指控对方未能确保公共财产的土壤中没有地下白蚁，从而违反了其职责。
他们还主张，公寓管理方未能对土壤进行全面的防白蚁处理，导致白蚁在土壤中筑巢或穿行，最终进入他们的单位。
由 Eden Law 代表的公寓管理方并不否认白蚁侵害，但坚称这并非由地下白蚁引起。
管理方辩称，这对夫妇在单位内非法安装了厨房，营造了潮湿环境，使该单位更容易受到白蚁侵害。此外，管理方还认为，夫妇俩进行的部分修复工作与白蚁损害无关。
法官裁定
地区法官 Chiah Kok Khun 同意原告的观点，认定损害是由地下白蚁造成的。
法官采信了原告方专家的证词，但对公寓方提供的专家证据提出了质疑，因为该专家正是公寓聘请的害虫防治公司的所有者，且未能提交任何专家报告，缺乏必要的专业知识。
原告方聘请的昆虫学家 Teh Jo Lynn 女士在报告中指出，她在对该开发项目进行检查后发现，公共财产区域存在广泛的地下白蚁活动，且源自园区的地面土壤。
该公寓自2023年7月起聘请 Lucky Pest Control Co 进行害虫检查和处理，并有服务报告记录。
公寓方的立场是，地面土壤中没有地下白蚁，因为 Lucky Pest 在2023年11月的视觉检查中没有发现任何白蚁侵害。
Lucky Pest 的所有者表示，地下白蚁极不可能在不影响低楼层的情况下直接到达顶层。
然而，Teh 女士作证称，白蚁有可能在垂直排布的单位中随机出现，而绕过低楼层，这一证据并未被 Lucky Pest 否认。
预防性维护职责
法官 Chiah 发现，公寓管理方已知晓该开发项目有地下白蚁侵害的历史。
因此，管理方应当预见到侵害可能会再次发生，并有责任采取预防措施，确保地面土壤中没有此类白蚁。
法官表示，虽然新加坡目前没有关于管理公司在白蚁防治方面维护公共财产职责的先例，但在制定《建筑（分层管理）法》（BSMA）时，议会参考了澳大利亚的立法。
在澳大利亚昆士兰州的州立法中，法人团体（相当于管理公司）负有维护公共财产的类似职责。
原告方的律师（来自 Lee & Lee）引用了一个澳大利亚案例，该案例认定白蚁防治和处理属于维护问题，包括旨在减少未来维护需求的工作。
另一个澳大利亚案例同样认定，维护公共财产的职责包括“预防性维护”。
原告方的专家 Teh 女士作证称，管理公司需要持续且有效的地下白蚁管理及监测计划，包含三个要素：地面地下白蚁处理、常规检查、以及针对偶然侵害的局部处理（使用旨在消灭蚁群的工具）。
Teh 女士指出，这三个要素缺一不可，只执行其中两项是无效的，而这种“三管齐下”的方法是新加坡白蚁管理的通用标准。这一证据未受到公寓管理方的质疑。
法官指出，Lucky Pest 仅在发现白蚁时才采取行动，没有采取任何预防措施，其角色仅限于“搜索与摧毁”。
法官还提到，尽管 Lucky Pest 多年来进行了定期检查，但未能发现 Teh 女士在一次检查中就发现的广泛白蚁侵害迹象。
因此，法官认定公寓管理方未能采取合理步骤确保公共财产的地面土壤免受地下白蚁侵害。
无证据表明存在“非法工程”
关于单位内存在未经授权工程的指控，法官发现并没有证据说明这些工程如何“非法”。
法官 Chiah 表示，原告在私人屋顶露台安装休息区、水槽和橱柜属于其私人财产范围，作为内部装修安装这些设施是其权利。
事实上，公寓管理方的证人也承认，该安装并未违反市区重建局（URA）的要求，并表示她甚至不确定该厨房是否非法。
法官认为，公寓管理方在诉讼过程中的行为“非常令人不满”，但尚未达到要求赔偿全额损失费的程度。
不过，由于其辩护方式（尤其是其所谓的专家证据呈现方式），法官行使裁量权，判定其承担更高的诉讼费用。
