新加坡金文泰（Clementi）的一對夫婦因為家中遭受白蟻侵害，將公寓管理公司告上法庭，要求賠償維修費用。
Freesia Woods公寓的管理委員會辯稱，損害是由這對夫婦「未經授權且非法」安裝廚房導致的，因為該行為造成了潮濕環境。
然而，法院最終認定，地下白蟻在土壤中築巢，而公寓管理方未能有效防止白蟻侵害。
原告最終獲賠 10,978 新元（約 8,520 美元），以及約 42,750 新元的訴訟費和雜費。
根據周三（7月15日）公布的判決書，這似乎是新加坡首例關於管理公司在白蟻防治方面維護公共財產職責的報道案例。
案件回顧
Glenford Tan Ming Loon 先生和 Vivien Loo Hwee-Wen 女士在 Sunset Way 61 號的 Freesia Woods 低層公寓頂層擁有一套單位。
2023年12月，這對夫婦發現家中遭到白蟻侵害，部分區域受損。木質櫥櫃被白蟻啃食，與之相連的水槽、大理石台面和背板不得不隨櫥櫃一起重新安裝。
他們隨即起訴公寓管理方，指控對方未能確保公共財產的土壤中沒有地下白蟻，從而違反了其職責。
他們還主張，公寓管理方未能對土壤進行全面的防白蟻處理，導致白蟻在土壤中築巢或穿行，最終進入他們的單位。
由 Eden Law 代表的公寓管理方並不否認白蟻侵害，但堅稱這並非由地下白蟻引起。
管理方辯稱，這對夫婦在單位內非法安裝了廚房，營造了潮濕環境，使該單位更容易受到白蟻侵害。此外，管理方還認為，夫婦倆進行的部分修復工作與白蟻損害無關。
法官裁定
地區法官 Chiah Kok Khun 同意原告的觀點，認定損害是由地下白蟻造成的。
法官採信了原告方專家的證詞，但對公寓方提供的專家證據提出了質疑，因為該專家正是公寓聘請的害蟲防治公司的所有者，且未能提交任何專家報告，缺乏必要的專業知識。
原告方聘請的昆蟲學家 Teh Jo Lynn 女士在報告中指出，她在對該開發項目進行檢查後發現，公共財產區域存在廣泛的地下白蟻活動，且源自園區的地面土壤。
該公寓自2023年7月起聘請 Lucky Pest Control Co 進行害蟲檢查和處理，並有服務報告記錄。
公寓方的立場是，地面土壤中沒有地下白蟻，因為 Lucky Pest 在2023年11月的視覺檢查中沒有發現任何白蟻侵害。
Lucky Pest 的所有者表示，地下白蟻極不可能在不影響低樓層的情況下直接到達頂層。
然而，Teh 女士作證稱，白蟻有可能在垂直排布的單位中隨機出現，而繞過低樓層，這一證據並未被 Lucky Pest 否認。
預防性維護職責
法官 Chiah 發現，公寓管理方已知曉該開發項目有地下白蟻侵害的歷史。
因此，管理方應當預見到侵害可能會再次發生，並有責任採取預防措施，確保地面土壤中沒有此類白蟻。
法官表示，雖然新加坡目前沒有關於管理公司在白蟻防治方面維護公共財產職責的先例，但在制定《建築（分層管理）法》（BSMA）時，議會參考了澳大利亞的立法。
在澳大利亞昆士蘭州的州立法中，法人團體（相當於管理公司）負有維護公共財產的類似職責。
原告方的律師（來自 Lee & Lee）引用了一個澳大利亞案例，該案例認定白蟻防治和處理屬於維護問題，包括旨在減少未來維護需求的工作。
另一個澳大利亞案例同樣認定，維護公共財產的職責包括「預防性維護」。
原告方的專家 Teh 女士作證稱，管理公司需要持續且有效的地下白蟻管理及監測計劃，包含三個要素：地面地下白蟻處理、常規檢查、以及針對偶然侵害的局部處理（使用旨在消滅蟻群的工具）。
Teh 女士指出，這三個要素缺一不可，只執行其中兩項是無效的，而這種「三管齊下」的方法是新加坡白蟻管理的通用標準。這一證據未受到公寓管理方的質疑。
法官指出，Lucky Pest 僅在發現白蟻時才採取行動，沒有採取任何預防措施，其角色僅限於「搜索與摧毀」。
法官還提到，儘管 Lucky Pest 多年來進行了定期檢查，但未能發現 Teh 女士在一次檢查中就發現的廣泛白蟻侵害跡象。
因此，法官認定公寓管理方未能採取合理步驟確保公共財產的地面土壤免受地下白蟻侵害。
無證據表明存在「非法工程」
關於單位內存在未經授權工程的指控，法官發現並沒有證據說明這些工程如何「非法」。
法官 Chiah 表示，原告在私人屋頂露台安裝休息區、水槽和櫥櫃屬於其私人財產範圍，作為內部裝修安裝這些設施是其權利。
事實上，公寓管理方的證人也承認，該安裝並未違反市區重建局（URA）的要求，並表示她甚至不確定該廚房是否非法。
法官認為，公寓管理方在訴訟過程中的行為「非常令人不滿」，但尚未達到要求賠償全額損失費的程度。
不過，由於其辯護方式（尤其是其所謂的專家證據呈現方式），法官行使裁量權，判定其承擔更高的訴訟費用。
