住宅
新私宅销量涨82%
二手私宅销量持续下降
新加坡市区重建局在4月28日发布的最新数据显示，2023年第一季度，新私宅销量为1256个单位，同比增长82%，逆转上一季度同比下降68%的势头，是自2022年第三季度以来的最高水平。一些新项目销售表现良好，推动了销量上涨。
今年第一季度，代表高端私宅的核心中央区(CCR)的销量，在总销量的占比最高(3.7%)。戴玉祥产业咨询公司在报告中指出，这是因为买家认为在核心中央区购房更有价值，特别是核心中央区(CCR)和其他中央区(RCR)的私宅价格差距缩小的情况下尤其如此。
2023年第一季度，私人住宅的外籍买家占比下降至7%。随着外籍买家额外买方印花税从30%增至60%，戴玉祥产业咨询业研究和咨询总监蓝振文预计，全年外籍买家的购房比例和成交量会有所下降。不过，美国买家的购房需求预计依然稳健，因为根据新加坡和美国签署的自由贸易协定，美国公民在新加坡购买私宅享受同等待遇，也就是购买首套私宅，无须缴纳额外买方印花税。
2023年第一季度，转售私宅销售量季对季下降1%，这是连续第三个季度下降。戴玉祥产业咨询公司预计未来几个月，市场相对疲软，买家的负担能力会受通货膨胀压力和借款成本上升的影响，而且额外买方印花税上调也可能会抑制购房意愿。代表大众私宅的中心区以外(RCR)的销售量在总销量中占比，从前一季度的10.4%上升至11.7%。
戴玉祥产业咨询公司认为，自住购房需求很可能将保持稳健，而且刚需买家能从2023年相对更为平稳的价格变动中受益；另一方面，购房投资需求可能会因为额外买方印花税的上调而放缓。
总体来说，因为降温措施的调整，买家会采取观望态度，整体的私宅销售量可能会放缓。
私宅销售价格增势将放缓
私宅价格方面，市区重建局最新数据显示，新加坡私宅连续第12个季度上涨，2023年第一季度，价格加速增长，整体售价大涨3.3%。其中，有地住宅的价格涨幅最高，达到5.9%，这是因为有地住宅的供应有限，且需求平稳。
非有地住宅市场在2023年第一季度价格环比上涨了2.6%，这是连续第4个季度上涨。其中，其它中央区(RCR)的的价格环比上涨了1.9%，这归功于该区域的两个新项目景乐苑(Sceneca Residence)和万景轩(The Botany at Diary Farm)的良好销售表现。
（图为景乐苑(Sceneca Residence)）
不过，戴玉祥产业咨询公司预计，受降温措施影响，私宅价格增长的势头会放缓，预计整体价格全年增长4-6%。
私人住宅的供应量相对稳定，第一季度的供应总量为5万2590个单位。截至第一季度，还有1万6252个私宅单位拥有规划批准的(Planning Approval)单位未售出。未售库存单位量总计2万4208个单位，比上一季度少2.8%。
戴玉祥产业咨询公司认为，供需关系现在更趋于平衡，未售单位库存预计在3-3.5内售完。
私宅租金仍在涨，全年预计涨10%
更多私宅项目竣工能缓解新加坡租赁市场的压力。2023年第一季度，租金增长从上一季度的7.4%放缓至7.2%，非有地私宅的租金增长放缓至6.2%，而上一季为7.5%。
虽然租赁市场短期内可能相对紧张，但是随着供应量上涨，全年的租金上涨可能放缓至10-15%，低于2022年的30%。
展望未来，戴玉祥产业咨询公司表示，就业相对紧张加上购房需求的稳健增长，新私宅销售量有望在2023年达到7000-8000个单位，高于2022年的7099个单位。
面对经济阻力和融资条件更加紧张的大环境，蓝振文预计，转售私宅的销量将在2023年降至8000-10000个单位，低于2022年的1万4791个单位。
另外，因为额外买方印花税的上调，外籍买家的购房需求也会放缓，购房需求总量会在短期内减少。一些新私宅项目的开盘时间可能会从2023年第二季度推迟至下半年，特别是位于黄金地段的项目。
整体来说，居高不下的建筑成本会对新私人住宅的定价有所限制，因此房价的走势难以确定，影响房价的其他因素包括购房需求的放缓以及买家购房面对的负担压力。
办公室
分层地契办公室受欢迎
2023年第一季度，新加坡市中心办公空间价格微跌0.4%，市区边缘办公空间的价格则上扬2.3%，中部地区持平。投资者对优质分层地契办公空间的兴趣，带动永久地契分层地契办公楼宝瑞大厦(Solitaire on Cecil)以及位于丹戎巴葛路的“南方大厦”(Southpoint)的单位的售价在2023年第一季度创下记录。
办公空间，尤其是分层地契办公空间的供应紧缺，支撑了办公室价格回升。戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文预计，市场上对分层地契办公室单位的兴趣，今年有望持续，即便是在当下全球经济逆风背景下，投资成本上升的情况中仍旧如此。
办公室租赁需求强劲也带动了租金稳步增长，2023年第一季，中部地区办公室租金环比增长5.1%，市区边缘办公室租金环比上扬8.8%。在中部地区，办公室租金环比增长 3.9%，比 2022 年第四季度 6.6% 的环比增幅有所放缓。
办公室需求得到共享办公、金融和专业服务类等行业的支持，2022 年在新加坡设立家族办公室的数量有所增加，这一增长势头在今年有望持续。尽管裁员消息接二连三，但企业招聘意向依然坚定。当前数字化发展趋势，致使科技人才仍旧受欢迎。
办公室供应紧张 今年租金料微升
戴玉祥产业咨询公司在报告中提及今年第一季办公空间的供应量，随着国浩时代城(Guoco Midtown)的落成而增加；然而，由于市场上办公楼整体供应并不高，第一季度部分办公空间又因为改建和增建工程而暂时退出市场，所以在滨海湾中央林荫道的Central Boulevard Towers 的完工之前，市场上办公室供应可能仍相对紧缺。
展望未来，蓝振文预计，随着企业继续追求高效、精简规模，预计租赁需求将放缓。然而，鉴于 2023 年以后供应仍然相对紧张，2023 年租金仍可能小幅上涨，中央商务区的优质和甲级办公室租金预计今年上涨 1%-3%。
零售空间
零售空间需求普遍下滑唯独市区边缘例外
对于零售房地产市场，戴玉祥产业咨询公司在报告中指出，今年第一季度，全岛各区对零售空间的需求普遍下跌，唯独市区边缘的需求量从2022年第四季度的6000平方米，激增至今年第一季度的1万4000平方米。
(图为设有办公、零售和餐饮空间的工业建筑
Woodlands North Coast）
由于零售空间需求下降，2023 年第一季度，全岛零售空间空置率微升 0.5 个百分点，至 7.6%。这主要是因为总计 1万2900 平方米的零售商场竣工，但需求量没有相应增加。
在全球经济动荡和电子商务兴起的当下，市场上对大型店面的需求减少，一些零售商通过社交媒体上的直播，直接面向消费者在线销售。
2023年一季度，新加坡中部地区的零售房价环比下降0.9%，租金环比下降0.3%，延续了过去四个季度的下降趋势，但较前几个季度有所缓和。一方面，房东面临着不断上升的融资和运营成本；另一方面，在当前零售大环境下，由于原材料和人力成本以及运营成本都居高不下，零售商仍然不愿承诺提高租金。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文预计，2023 年零售额增长将进一步放缓，因为消费者将更倾向于紧缩开支。蓝振文认为，旅游业的复苏确实将继续支持零售市场。不过，尽管 2023 年 3 月的入境游客人数达到 102 万人次，创下疫情后的新纪录，但近几个月增长势头有所放缓。
然而，随着包括乌节路在内的主要购物地区的重振计划正在进行中，零售市场有望在 2023 年底和 2024 年更积极增长。随着往来新加坡和中国的航班转而正常化，入境中国游客增加，预计零售空间需求，2023年下半年将会增加。
蓝振文还预计，鉴于零售业复苏不如预期，但受中国旅游需求和整体旅游业复苏推动，他因此将今年优质首层租金的增幅预测，下调至 2% 至 5%。
“我们预计 2023 年主要商场零售空间的租金将增长 1% 至 1.5%。”
