住宅
新私宅銷量漲82%
二手私宅銷量持續下降
新加坡市區重建局在4月28日發布的最新數據顯示，2023年第一季度，新私宅銷量為1256個單位，同比增長82%，逆轉上一季度同比下降68%的勢頭，是自2022年第三季度以來的最高水平。一些新項目銷售表現良好，推動了銷量上漲。
今年第一季度，代表高端私宅的核心中央區(CCR)的銷量，在總銷量的占比最高(3.7%)。戴玉祥產業諮詢公司在報告中指出，這是因為買家認為在核心中央區購房更有價值，特別是核心中央區(CCR)和其他中央區(RCR)的私宅價格差距縮小的情況下尤其如此。
2023年第一季度，私人住宅的外籍買家占比下降至7%。隨著外籍買家額外買方印花稅從30%增至60%，戴玉祥產業諮詢業研究和諮詢總監藍振文預計，全年外籍買家的購房比例和成交量會有所下降。不過，美國買家的購房需求預計依然穩健，因為根據新加坡和美國簽署的自由貿易協定，美國公民在新加坡購買私宅享受同等待遇，也就是購買首套私宅，無須繳納額外買方印花稅。
2023年第一季度，轉售私宅銷售量季對季下降1%，這是連續第三個季度下降。戴玉祥產業諮詢公司預計未來幾個月，市場相對疲軟，買家的負擔能力會受通貨膨脹壓力和借款成本上升的影響，而且額外買方印花稅上調也可能會抑制購房意願。代表大眾私宅的中心區以外(RCR)的銷售量在總銷量中占比，從前一季度的10.4%上升至11.7%。
戴玉祥產業諮詢公司認為，自住購房需求很可能將保持穩健，而且剛需買家能從2023年相對更為平穩的價格變動中受益；另一方面，購房投資需求可能會因為額外買方印花稅的上調而放緩。
總體來說，因為降溫措施的調整，買家會採取觀望態度，整體的私宅銷售量可能會放緩。
私宅銷售價格增勢將放緩
私宅價格方面，市區重建局最新數據顯示，新加坡私宅連續第12個季度上漲，2023年第一季度，價格加速增長，整體售價大漲3.3%。其中，有地住宅的價格漲幅最高，達到5.9%，這是因為有地住宅的供應有限，且需求平穩。
非有地住宅市場在2023年第一季度價格環比上漲了2.6%，這是連續第4個季度上漲。其中，其它中央區(RCR)的的價格環比上漲了1.9%，這歸功於該區域的兩個新項目景樂苑(Sceneca Residence)和萬景軒(The Botany at Diary Farm)的良好銷售表現。
（圖為景樂苑(Sceneca Residence)）
不過，戴玉祥產業諮詢公司預計，受降溫措施影響，私宅價格增長的勢頭會放緩，預計整體價格全年增長4-6%。
私人住宅的供應量相對穩定，第一季度的供應總量為5萬2590個單位。截至第一季度，還有1萬6252個私宅單位擁有規劃批准的(Planning Approval)單位未售出。未售庫存單位量總計2萬4208個單位，比上一季度少2.8%。
戴玉祥產業諮詢公司認為，供需關係現在更趨於平衡，未售單位庫存預計在3-3.5內售完。
私宅租金仍在漲，全年預計漲10%
更多私宅項目竣工能緩解新加坡租賃市場的壓力。2023年第一季度，租金增長從上一季度的7.4%放緩至7.2%，非有地私宅的租金增長放緩至6.2%，而上一季為7.5%。
雖然租賃市場短期內可能相對緊張，但是隨著供應量上漲，全年的租金上漲可能放緩至10-15%，低於2022年的30%。
展望未來，戴玉祥產業諮詢公司表示，就業相對緊張加上購房需求的穩健增長，新私宅銷售量有望在2023年達到7000-8000個單位，高於2022年的7099個單位。
面對經濟阻力和融資條件更加緊張的大環境，藍振文預計，轉售私宅的銷量將在2023年降至8000-10000個單位，低於2022年的1萬4791個單位。
另外，因為額外買方印花稅的上調，外籍買家的購房需求也會放緩，購房需求總量會在短期內減少。一些新私宅項目的開盤時間可能會從2023年第二季度推遲至下半年，特別是位於黃金地段的項目。
整體來說，居高不下的建築成本會對新私人住宅的定價有所限制，因此房價的走勢難以確定，影響房價的其他因素包括購房需求的放緩以及買家購房面對的負擔壓力。
辦公室
分層地契辦公室受歡迎
2023年第一季度，新加坡市中心辦公空間價格微跌0.4%，市區邊緣辦公空間的價格則上揚2.3%，中部地區持平。投資者對優質分層地契辦公空間的興趣，帶動永久地契分層地契辦公樓寶瑞大廈(Solitaire on Cecil)以及位於丹戎巴葛路的「南方大廈」(Southpoint)的單位的售價在2023年第一季度創下記錄。
辦公空間，尤其是分層地契辦公空間的供應緊缺，支撐了辦公室價格回升。戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文預計，市場上對分層地契辦公室單位的興趣，今年有望持續，即便是在當下全球經濟逆風背景下，投資成本上升的情況中仍舊如此。
辦公室租賃需求強勁也帶動了租金穩步增長，2023年第一季，中部地區辦公室租金環比增長5.1%，市區邊緣辦公室租金環比上揚8.8%。在中部地區，辦公室租金環比增長 3.9%，比 2022 年第四季度 6.6% 的環比增幅有所放緩。
辦公室需求得到共享辦公、金融和專業服務類等行業的支持，2022 年在新加坡設立家族辦公室的數量有所增加，這一增長勢頭在今年有望持續。儘管裁員消息接二連三，但企業招聘意向依然堅定。當前數字化發展趨勢，致使科技人才仍舊受歡迎。
辦公室供應緊張 今年租金料微升
戴玉祥產業諮詢公司在報告中提及今年第一季辦公空間的供應量，隨著國浩時代城(Guoco Midtown)的落成而增加；然而，由於市場上辦公樓整體供應並不高，第一季度部分辦公空間又因為改建和增建工程而暫時退出市場，所以在濱海灣中央林蔭道的Central Boulevard Towers 的完工之前，市場上辦公室供應可能仍相對緊缺。
展望未來，藍振文預計，隨著企業繼續追求高效、精簡規模，預計租賃需求將放緩。然而，鑒於 2023 年以後供應仍然相對緊張，2023 年租金仍可能小幅上漲，中央商務區的優質和甲級辦公室租金預計今年上漲 1%-3%。
零售空間
零售空間需求普遍下滑唯獨市區邊緣例外
對於零售房地產市場，戴玉祥產業諮詢公司在報告中指出，今年第一季度，全島各區對零售空間的需求普遍下跌，唯獨市區邊緣的需求量從2022年第四季度的6000平方米，激增至今年第一季度的1萬4000平方米。
(圖為設有辦公、零售和餐飲空間的工業建築
Woodlands North Coast）
由於零售空間需求下降，2023 年第一季度，全島零售空間空置率微升 0.5 個百分點，至 7.6%。這主要是因為總計 1萬2900 平方米的零售商場竣工，但需求量沒有相應增加。
在全球經濟動盪和電子商務興起的當下，市場上對大型店面的需求減少，一些零售商通過社交媒體上的直播，直接面向消費者在線銷售。
2023年一季度，新加坡中部地區的零售房價環比下降0.9%，租金環比下降0.3%，延續了過去四個季度的下降趨勢，但較前幾個季度有所緩和。一方面，房東面臨著不斷上升的融資和運營成本；另一方面，在當前零售大環境下，由於原材料和人力成本以及運營成本都居高不下，零售商仍然不願承諾提高租金。
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文預計，2023 年零售額增長將進一步放緩，因為消費者將更傾向於緊縮開支。藍振文認為，旅遊業的復甦確實將繼續支持零售市場。不過，儘管 2023 年 3 月的入境遊客人數達到 102 萬人次，創下疫情後的新紀錄，但近幾個月增長勢頭有所放緩。
然而，隨著包括烏節路在內的主要購物地區的重振計劃正在進行中，零售市場有望在 2023 年底和 2024 年更積極增長。隨著往來新加坡和中國的航班轉而正常化，入境中國遊客增加，預計零售空間需求，2023年下半年將會增加。
藍振文還預計，鑒於零售業復甦不如預期，但受中國旅遊需求和整體旅遊業復甦推動，他因此將今年優質首層租金的增幅預測，下調至 2% 至 5%。
「我們預計 2023 年主要商場零售空間的租金將增長 1% 至 1.5%。」
