新加坡的住房更新

2023年06月17日 • 9万次阅读

背景从住房紧缺到居者有1960年代，在居住环境问题严重及住房短缺的背景下，新加坡政府成立了建屋发展局（HDB）负责公共住房（即组屋）的规划建设，短期内清除了大量贫民窟和棚户区。在有效的安置大量人口后，建屋发展局开始以城镇为单位进行开发，同步配套各类服务设施。经过30年的发展，新加坡政府提出的“居者有其屋”目标已基本实现，但屋老化和社区人口结构老龄化的问题日渐严重，因此，新加坡政政府将下一阶段的发展目标转移到了存量更新和恢复社区活力。1990年代开始，HDB陆续推出了一系列住房更新项目，以推动老旧组屋的提升改造。

1960年代的大巴窑与今天的大巴窑

发展历程从空间改善到社区营造

1989年推出的主要翻新计划(MUP)标志着住房更新的正式开始，此后HDB推出了中期翻新计划(IUP)、电梯升级计划(LUP)、选择性整体重建计划(SERS)等一系列住房更新项目，并于1995年被整合到了遗产更新策略(ERS)。同年，大巴窑市中心成为第一个进行大规模翻新的市中心，改造后成为一个现代化的商业中心。早期的更新项目主要面向组屋内外的物理环境，以改善居民的生活环境。在更新过程中，政府逐渐重视社区邻里关系的建设，通过引入更多的公共设施，为居民交流创造条件，邀请居民参与公共场地设计，激发社区活力。

进入2000年代之后，HDB推出了再创我们的家园计划(ROH)、市镇设计指南等项目。更新项目从市镇整体出发，不再针对特定时期的住宅或社区，并且引入科技智慧、绿色生态等新的技术手段和理念。在更新过程中，政府鼓励居民深度参与并赋予居民更广泛的决策权，以激发居民的身份认同感与归属感。

主要更新项目发展历程

更新内容分级组织，内容全覆蓋

新加坡在城镇建设中，形成了成熟的分级规划指标体系，指导公共服务设施配置。更新项目得益于其重要的分级规划原则，针对性的制定更新内容，形成了住宅-社区-城镇三级更新体系。

现行主要更新项目表

住宅层面的更新主要解决30-40年楼龄组屋内部的老化问题，家居改进计划(HIP)为现行项目，由基本改进项、选择性改进项和乐龄易计划(EASE)三个部分组成。其中，基本改进项包括更换新晾衣架、升级电力负荷、墙面修补等；选择性改进项包括更换新铁门/木门、卫生间改造等；乐龄易计划提供面向老年人的适老化改造，包括地面防滑处理、加装扶手、坡道等。基本改进项为必选内容，全部费用由政府资助，选择性改进项和乐龄易计划为可选项，居民可以根据需求选择并且只需支付较少的费用。

基本改进项、选择性改进项和乐龄易计划案例

社区层面的更新主要面向与生活直接相关的公共环境，电梯升级计划(LUP)和邻里重建计划(NRP)为现行项目。电梯升级计划通过升级现有电梯或者加装新电梯，实现电梯直达每个楼层。邻里重建计划的改造内容可以分为建筑(block)和组团(precinct)两类，建筑层面包括新增或改善信箱、居民角、休息区、一楼大堂贴砖等建筑公共区域的改造；组团层面包括新增或改善落客门廊、有盖连接道、操场、行人路/慢跑道、健身角、街头足球场、凉亭/避难所等。

NRP项目更新意向图图片来源：prpg-tc.org.sg

城镇层面的更新则是从宏观角度整体布局，主要包括选择性重建计划(SERS)、再创我们的家园计划(ROH)和城镇设计指南(UDG)。选择性重建计划通过拆除重建新的住房，引入新的年轻家庭，促进老龄化严重的城镇恢复活力。在实施中，居民可以选择继续与现有的邻居为邻，保留紧密的邻里关系。再创我们的家园计划和城镇设计指南强调从整个城镇更新发展的角度出发，强化每个城镇独特身份，更加宏观、统筹地部署更新改造与发展项目。例如兀兰的设计指南以“树木繁茂”为核心主题，指导城镇各个层面的更新设计。

ROH项目更新意向图

更新时序循序渐进，有序实施

更新按照住房建设的时间顺序确定优先级，优先为建设时间长的住房维修。例如家居改进计划在2007推出时，主要面向1986年之前建造且未经过主要翻新计划的住房，2018年，更新范围扩大到1997年之前建造的住房，不同年代的公共住房逐步被纳入到更新项目。原则上每套公共住房在99年租约到期前，都将得到两次政府的免费翻新。

技术手段与时俱进，可持续发展

为促进可持续发展，实现为居民创造更好的生活环境的目标，新加坡在2014年提出了“智能组屋城镇框架”，在城镇的规划、开发和管理中采用一系列智能应用程序和技术。新技术的运用促使更新项目顺利推行，例如运用预制技术，提高施工效率和建筑质量；运用数据监控系统智能监测组屋状态，优化维护周期，预防潜在问题，实现组屋的智能化管理；通过应用收集与AI系统开发应用程序和服务生态系统（POTH），精准了解居民需求并提供一站式服务。

智能组屋城镇框架

实施主体政府主导，全民参与

更新项目由政府主导，市镇理事会负责大部分项目的具体实施，选择性重建计划等少量项目由HDB直接管理实施。更新过程中，新加坡政府鼓励居民参与，重视居民意见。居民可以通过市政厅会议（Town Hall meeting）、对话会议（dialogue sessions）、街区聚会（block parties）小型展览（mini-exhibitions）等途径获得项目信息和进程，提出改进建议。一般项目只有获得75%以上符合条件居民的投票同意后才能获批实施。

聚会讨论

以邻里重建计划为例，居民将被邀请参与设计过程，首次提出的概念方案需获得50%以上的居民支持才能进入下一阶段，最终更新方案需75%以上居民投赞成票，才能正式实施更新工程。另外，公民咨询委员会、社区中心管理委员会、居民委员会等众多的基层组织，搭建了政府和居民之间的沟通桥梁，推进项目顺利开展。

某个邻里重建计划的实施流程来源：prpg-tc.org.sg

资金来源政府承担为主，保障资金投入

更新项目的资金主要由政府承担，政府提供充足的资金保证更新项目能顺利进行。HDB每年预留专项资金用于当年的更新改造项目。市政理事会通过成立专门的基金，保证更新项目专款专用。按照规定，市政理事会需要将至少14%的收入投入电梯更换基金(Lift Replacement Fund)，用于与电梯相关的长期周期性工程；将至少26%的收入投入偿债基金(Sinking Fund)，用于改善、管理和维护住宅和商业物业。

总结与展望

新加坡的住房更新经历了30多年的发展，有效的改善了居住环境、恢复了社区活力，满足了居民不断发展的物质精神需求，并积累了丰富的经验，形成了完善的更新制度，其经验值得中国借鉴。