新加坡的住房更新

2023年06月17日 • 9萬次閱讀

背景從住房緊缺到居者有1960年代，在居住環境問題嚴重及住房短缺的背景下，新加坡政府成立了建屋發展局（HDB）負責公共住房（即組屋）的規劃建設，短期內清除了大量貧民窟和棚戶區。在有效的安置大量人口後，建屋發展局開始以城鎮為單位進行開發，同步配套各類服務設施。經過30年的發展，新加坡政府提出的「居者有其屋」目標已基本實現，但屋老化和社區人口結構老齡化的問題日漸嚴重，因此，新加坡政政府將下一階段的發展目標轉移到了存量更新和恢復社區活力。1990年代開始，HDB陸續推出了一系列住房更新項目，以推動老舊組屋的提升改造。

1960年代的大巴窯與今天的大巴窯

發展歷程從空間改善到社區營造

1989年推出的主要翻新計劃(MUP)標誌著住房更新的正式開始，此後HDB推出了中期翻新計劃(IUP)、電梯升級計劃(LUP)、選擇性整體重建計劃(SERS)等一系列住房更新項目，並於1995年被整合到了遺產更新策略(ERS)。同年，大巴窯市中心成為第一個進行大規模翻新的市中心，改造後成為一個現代化的商業中心。早期的更新項目主要面向組屋內外的物理環境，以改善居民的生活環境。在更新過程中，政府逐漸重視社區鄰里關係的建設，通過引入更多的公共設施，為居民交流創造條件，邀請居民參與公共場地設計，激發社區活力。

進入2000年代之後，HDB推出了再創我們的家園計劃(ROH)、市鎮設計指南等項目。更新項目從市鎮整體出發，不再針對特定時期的住宅或社區，並且引入科技智慧、綠色生態等新的技術手段和理念。在更新過程中，政府鼓勵居民深度參與並賦予居民更廣泛的決策權，以激發居民的身份認同感與歸屬感。

主要更新項目發展歷程

更新內容分級組織，內容全覆蓋

新加坡在城鎮建設中，形成了成熟的分級規劃指標體系，指導公共服務設施配置。更新項目得益於其重要的分級規劃原則，針對性的制定更新內容，形成了住宅-社區-城鎮三級更新體系。

現行主要更新項目表

住宅層面的更新主要解決30-40年樓齡組屋內部的老化問題，家居改進計劃(HIP)為現行項目，由基本改進項、選擇性改進項和樂齡易計劃(EASE)三個部分組成。其中，基本改進項包括更換新晾衣架、升級電力負荷、牆面修補等；選擇性改進項包括更換新鐵門/木門、衛生間改造等；樂齡易計劃提供面向老年人的適老化改造，包括地面防滑處理、加裝扶手、坡道等。基本改進項為必選內容，全部費用由政府資助，選擇性改進項和樂齡易計劃為可選項，居民可以根據需求選擇並且只需支付較少的費用。

基本改進項、選擇性改進項和樂齡易計劃案例

社區層面的更新主要面向與生活直接相關的公共環境，電梯升級計劃(LUP)和鄰里重建計劃(NRP)為現行項目。電梯升級計劃通過升級現有電梯或者加裝新電梯，實現電梯直達每個樓層。鄰里重建計劃的改造內容可以分為建築(block)和組團(precinct)兩類，建築層面包括新增或改善信箱、居民角、休息區、一樓大堂貼磚等建築公共區域的改造；組團層面包括新增或改善落客門廊、有蓋連接道、操場、行人路/慢跑道、健身角、街頭足球場、涼亭/避難所等。

NRP項目更新意向圖圖片來源：prpg-tc.org.sg

城鎮層面的更新則是從宏觀角度整體布局，主要包括選擇性重建計劃(SERS)、再創我們的家園計劃(ROH)和城鎮設計指南(UDG)。選擇性重建計劃通過拆除重建新的住房，引入新的年輕家庭，促進老齡化嚴重的城鎮恢復活力。在實施中，居民可以選擇繼續與現有的鄰居為鄰，保留緊密的鄰里關係。再創我們的家園計劃和城鎮設計指南強調從整個城鎮更新發展的角度出發，強化每個城鎮獨特身份，更加宏觀、統籌地部署更新改造與發展項目。例如兀蘭的設計指南以「樹木繁茂」為核心主題，指導城鎮各個層面的更新設計。

ROH項目更新意向圖

更新時序循序漸進，有序實施

更新按照住房建設的時間順序確定優先級，優先為建設時間長的住房維修。例如家居改進計劃在2007推出時，主要面向1986年之前建造且未經過主要翻新計劃的住房，2018年，更新範圍擴大到1997年之前建造的住房，不同年代的公共住房逐步被納入到更新項目。原則上每套公共住房在99年租約到期前，都將得到兩次政府的免費翻新。

技術手段與時俱進，可持續發展

為促進可持續發展，實現為居民創造更好的生活環境的目標，新加坡在2014年提出了「智能組屋城鎮框架」，在城鎮的規劃、開發和管理中採用一系列智能應用程式和技術。新技術的運用促使更新項目順利推行，例如運用預製技術，提高施工效率和建築質量；運用數據監控系統智能監測組屋狀態，優化維護周期，預防潛在問題，實現組屋的智能化管理；通過應用收集與AI系統開發應用程式和服務生態系統（POTH），精準了解居民需求並提供一站式服務。

智能組屋城鎮框架

實施主體政府主導，全民參與

更新項目由政府主導，市鎮理事會負責大部分項目的具體實施，選擇性重建計劃等少量項目由HDB直接管理實施。更新過程中，新加坡政府鼓勵居民參與，重視居民意見。居民可以通過市政廳會議（Town Hall meeting）、對話會議（dialogue sessions）、街區聚會（block parties）小型展覽（mini-exhibitions）等途徑獲得項目信息和進程，提出改進建議。一般項目只有獲得75%以上符合條件居民的投票同意後才能獲批實施。

聚會討論

以鄰里重建計劃為例，居民將被邀請參與設計過程，首次提出的概念方案需獲得50%以上的居民支持才能進入下一階段，最終更新方案需75%以上居民投贊成票，才能正式實施更新工程。另外，公民諮詢委員會、社區中心管理委員會、居民委員會等眾多的基層組織，搭建了政府和居民之間的溝通橋樑，推進項目順利開展。

某個鄰里重建計劃的實施流程來源：prpg-tc.org.sg

資金來源政府承擔為主，保障資金投入

更新項目的資金主要由政府承擔，政府提供充足的資金保證更新項目能順利進行。HDB每年預留專項資金用於當年的更新改造項目。市政理事會通過成立專門的基金，保證更新項目專款專用。按照規定，市政理事會需要將至少14%的收入投入電梯更換基金(Lift Replacement Fund)，用於與電梯相關的長期周期性工程；將至少26%的收入投入償債基金(Sinking Fund)，用於改善、管理和維護住宅和商業物業。

總結與展望

新加坡的住房更新經歷了30多年的發展，有效的改善了居住環境、恢復了社區活力，滿足了居民不斷發展的物質精神需求，並積累了豐富的經驗，形成了完善的更新制度，其經驗值得中國借鑑。