缓债措施结束 今年首季同比增约150%! 谁还在意黄金或非黄金地段

45天前     1,089

缓债措施结束或引发贷款违约 今年首季八房地产抵押逼售 同比多两个成交额增约150%

缓债措施结束 今年首季同比增约150%! 谁还在意黄金或非黄金地段

政府不再延长暂缓偿还贷款的措施,今年第一季在拍卖市场敲锤成交的九个房地产中,有八个属于银行抵押逼售(mortgagee sale),高于去年同期的六个,总成交额同比增长151.5%至1963万8000元。

分析师预料,政府的缓债措施去年12月底解除,加上本地利率上扬,可能造成贷款违约情况增加,导致抵押逼售的房地产上扬。

根据房屋经纪公司SRI整理给《联合早报》的数据,整体拍卖市场方面,今年第一季共有86个房地产推出求售,低于去年同期的201个。

其中,九个房地产找到买家,高于去年同期的七个,总额为2109万3000元,同比增长61.8%。

在整体拍卖市场当中,住宅是各类房地产当中成交数量最多的,共有四个,商业和零售房地产则各有两个,工业房地产有一个。

从成交价来看,住宅总值为1384万元,占成交总额的65.6%,商业和零售房地产则分别占14.6%和12.4%。

戴玉祥产业拍卖与销售总监陈紫萍受访时说,拍卖活动相对淡静,除了今年首两个月受到新年和农历新年节庆活动的影响,也因为去年12月中推出的新一轮降温措施发挥作用。

“市场一般需要几个月来适应降温措施造成的改变。”

SRI执行合伙人莫思思指出,今年第一季,有两个商业房地产在拍卖市场成交;相比之下,去年同期则完全没有商业房地产在拍卖会上成功脱售。

“这很可能与新一轮降温措施有关,商业房地产无须支付额外买方印花税(ABSD)和卖方印花税(SSD),促使买家的兴趣转向商业房地产。”

根据SRI数据,今年第一季推出抵押逼售的房地产只有51个,不及去年同期121个的半数。

陈紫萍指出,本地房地产市场目前仍活跃,一些陷入经济困难的屋主和业主仍能找到买家,不至于被银行收回逼售。

莫思思补充说,尽管求售的抵押逼售房地产数量减少,但更多这类房地产觅得买家,这与本地市场的正面情绪有关。

“随着通货膨胀的课题受到热议,以及许多投资者在股市赚到钱,一些投资者因此选择投资房地产来对冲通胀。”

| 莱坊:市场初现债务压力迹象

至于拍卖市场今年接下来的表现,莱坊(Knight Frank)在一份报告中说,随着政府解除缓债措施,冠病疫情的伤兵“开始浮出水面”,目前市场已出现债务压力的初期迹象。

政府于2020年推出缓债措施,协助缓解受疫情影响的借款者的财务压力。其中,个人房贷偿还每月还款60%(包括贷款利息和部分本金)的援助措施,已在去年12月31日结束。

与此同时,美国联邦储备局可能加快加息步伐,市场目前进入利率上扬周期,本地利率也显著上扬,而许多银行已停止提供固定利率房贷配套。随着房贷利率预计攀高,贷款者将面对更大经济压力。

莱坊房地产拍卖与销售部主管李秀萍预料,下半年在拍卖市场求售的房地产将增加,而商业空间将占多数。

陈紫萍指出,市场从新一轮降温措施适应过来后,更多屋主会更积极探索拍卖市场,作为他们售卖房地产的另一渠道。

第二季才刚开始,宏茂桥尼敏埔(Nim Green)43号的半独立式洋房,本月以633万元高价敲锤成交。该洋房从585万元起标,竞标激烈。

谁还在意黄金或非黄金地段?

来自 / 联合早报

文 / 许丽卿

缓债措施结束 今年首季同比增约150%! 谁还在意黄金或非黄金地段

新加坡的房屋政策和城市规划,体现了人人都有平等的机会,不管是住在市区或郊区、私宅或组屋,每个人都有如拥有黄金地

在遍地皆黄金,处处是机会的土地上,连远离繁华热闹市中心的郊区组屋都有可能成为黄金屋

最近有个外国朋友移居本地准备置产,房屋经纪介绍了几个黄金和非黄金地段的公寓供他考虑。朋友不熟悉新加坡,搞不懂黄金和非黄金地段的房价差别。为了解答疑问,我做了功课,结果发现新加坡“遍地皆黄金”。

根据莱坊发布的一份财富报告,假如你手握100万美元,在新加坡只能买到35.4平方米豪宅,这样的豪宅价格在2021年是全球城市第五贵。

我国总面积比纽约和香港小很多,在世界地图上只是个小红点,寸土如金。既然我国“遍地黄金”,那土地是否还有黄金与非黄金地段之分?

黄金地段最传统的定义,就是经济地理学所谓的中央商业区(CBD)。本地的中央商业区位于新加坡河、滨海湾,以及牛车水一带,涵盖莱佛士坊、珊顿道及丹戎巴葛(基本上就是邮区1、2及6)。很多时候,这历史悠久的商业区也俗称市中心、市区和坡底等。

中央商业区是我国的商业与金融中心,可是也不乏住宅分布。

我国土地划分成三大区域:核心中央区(CCR)、其他中央区(RCR),以及中央区以外(OCR)。顾名思义,CCR就是本地的核心黄金地段,涵盖中央商业区及邮区9、10、11及圣淘沙。RCR是CCR的边缘区域,OCR是所有剩余的“郊区”。

政府自上世纪90年代起,把金融及商业活动分散到中央商业区以外的区域中心,即兀兰、淡滨尼、裕廊,以及新上位的实里达四个区域中心。区域中心比一般区域更具全面性发展,居民在同一个区域中心内就能满足居住、就业,以及商业娱乐等多类需求。

多年来,这几个区域中心蓬勃发展,不只完善了市区以外的基础设施,公寓项目更是如雨后春笋般涌现,这无形中也削弱了核心中央区的顶尖地位。

根据square foot research,过去10年,核心中央区的私宅平均尺价涨幅为37.4%,或每年上涨3. 31%。同时期,裕廊湖区的私宅平均尺价涨幅多达53.6%,或每年涨4.39%;淡滨尼区域中心的私宅平均尺价涨幅最大,高达92.8%,或每年涨6.79%。

这显示郊区房价迅速追上中央区。对于很多买家来说,这也是可从郊区房地产为资本增值的好消息,因为他们以比中央区较低的价钱购买郊区公寓,却又可能在更短时间内赚取理想的回报。

这10年内,还有不少中央区以外所推出的新公寓项目价格,不只为它们的所属区域设了新标杆,甚至还超越核心中央区的房价。例如,位于碧山的晴宇(Sky Habitat)和中峇鲁的Highline Residences分别在2012年及2014年,以平均尺价1700元及1900元刷新了CCR及OCR/RCR的房价差距。

昨天,位于RCR第八邮区的私宅项目Piccadilly Grand一开盘就卖出近八成单位,平均尺价超过2000元,刷新去年还维持在尺价约1400元的RCR公寓转售价。

接下来,两个即将推出的OCR私宅项目也被市场预计会创郊区房价新高:位于伦多中路的一个综合项目,以及位于宏茂桥1道的大型公寓项目。保守估计,这两个引人瞩目的新项目开盘时的尺价将冲破2000元大关。

| OCRRCR抗衡CCR房价 模糊黄金与非黄金地段界限

由于OCR房价多年来节节上升,OCR与CCR的私宅房价差距已在迅速缩减。2017年,这两个区域的房价差距为59.3%,在2022年的差距已降至33%。相对来说,CCR与RCR的私宅房价差距,缩减速度较慢,但RCR的房价有望追上CCR。2018年,两者之间的房价差距为36.6%,而2021年则缩减约6.5%至30.1%。

OCR及RCR抗衡CCR房价,使得全岛房价差距日益接近,确实也模糊了黄金与非黄金地段的界限。

去年,几乎全岛的转售公寓价格都上涨。最大涨幅来自于OCR,平均上升11%;CCR上涨10.3%,而RCR则涨9.2%。由此可见,郊区房价涨得比市区周边地区的高,或许在投资者眼里,最有价值的“金矿”还是在郊区。

组屋的“黄金屋”也藏在郊区。2021年,组屋转售交易表现强劲,整体转售价上升12.3%,转售价高达100万元或以上的组屋单位,达到200个的纪录水平。转售价最高的三及四房式组屋交易都来自CCR,五房式组屋单位交易则位于RCR的女皇镇。

但转售价最高的交易并不一定就是利润最高的。2017年至2021年期间所转售的组屋中,前10个利润最高的交易都来自OCR或郊区,特别是偏北的郊区,如盛港、三巴旺,以及蔡厝港。

过去房屋经纪很喜欢用“地点!地点!地点!”为口号来强调地点是买房时的首要考量,如今这个口号显然已过时。我国地小,交通发达,还有四大区域中心复制了市中心的便利与活力,不管东南西北哪一处,居住条件都不差,有些郊区地点的生活便利甚至可媲美市中心。

尤其是在疫后的环境,很多人可能会避开拥挤的市区,有些人或许习惯了灵活的居家办公方式,而不再对市区上班有任何憧憬。正当中央商业区在疫后准备重新检讨再进行适当转型之际,可能就是郊区的区域中心反客为主的最佳时机。这也极有可能促使新的“市中心”(Downtown)在市中心边缘悄然诞生。

另外,位于核心中央区边缘第七邮区的武吉士及白沙浮一带,近年已改头换面,打造成第二个南部的CBD。仅仅几年间,这一带的甲级办公空间因此增加了超过100万平方英尺。近期开发的地标国浩时代城(Guoco Midtown)也将贡献多77万平方英尺。

加上较早时推出的几个集酒店、办公楼、零售店面与私人公寓于一体的综合发展项目,有如为昔日躲在CBD边缘的“灰姑娘”披上华服,让她顿时光彩焕发。

这一带近期推出的新公寓项目也不少,例如City Gate Residences、双景岭(DUO Residences)、The M及滨海名汇(Midtown Bay),以及名汇庭苑(Midtown Modern)等。虽然地点并非传统黄金地段,价位却媲美传统黄金地段,甚至有过之而无不及,位处中央商业区电子公路闸门口的滨海名汇,平均尺价更是超越乌节路的豪宅。

有房地产界的朋友就坦言,随着城市规划及本地房价的走势,许多买房者已不太关注房子是否在CCR、RCR或OCR,他们更偏向个人喜好,更在意房子的设计、设施及舒适感。

曾经有外国朋友来旅游时,对于我国的房屋政策十分羡慕,更是对国人房屋提升或降级时大赚一笔啧啧称奇。在他们的国家,公屋不只有限,也卖不了钱;一般私宅的资本增值则要看地区,并且增值的时间线也拉得比较长,甚至有人一辈子都等不到。

不像在本地,即使新的预购组屋,一般住上五年,就可考虑转售“捞一笔”,最“划算”的是,卖掉一间组屋后,夫妻可各自买一间私宅,还可免付额外买家印花税。私宅的转售更是不受时间限制。

新加坡的房屋政策和城市规划,体现了人人都有平等的机会,不管是住在市区或郊区、私宅或组屋,每个人都有如拥有“黄金地”。在遍地皆黄金,处处是机会的土地上,连远离繁华热闹市中心的郊区组屋都可能成为“黄金屋”,因此在购房置产时,有谁还会在意是黄金或非黄金地段。尤其是买房自住时,更重要的考量或许是否有更完善的消闲设施、更舒适的社区环境、更友善的邻里商场等。如今市区与郊区可享受到的条件、便利,以及增值的差距已经逐渐模糊,相信再也没有太多人会因住在“城中”而感受特殊的“优越感”了。

来自 / 联合早报 文 / 韩宝镇

缓债措施结束 今年首季同比增约150%! 谁还在意黄金或非黄金地段

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