以下是自2010年以来新加坡政府实施的主要房产降温措施，其效用及对房地产市场的影响分析：
主要降温措施（按时间顺序） MAJOR COOLING MEASURES 一
1 | 2010年2月
- 卖方印花税（SSD）调整：持有期从3年延长至4年，税率提高（如第一年卖出税率为卖出价的16%）。
- 贷款与价值比率（LTV）下调：首套房贷款上限从90%降至80%，二套房降至70%。
2 | 2011年12月
- 引入额外买方印花税（ABSD）：外国人购房税率为10%，永久居民第二套房3%，公民第三套房3%。
- LTV进一步收紧：二套房贷款上限降至60%。
3 | 2013年1月
- ABSD税率大幅提高：外国人税率升至15%，永久居民第二套房升至7%，公民第三套房升至10%。
- 总偿债比率（TDSR）框架：要求月供不超过月收入60%，并考虑所有债务负担。
4 | 2013年-2018年多次调整
- SSD持有期延长至4年（2013年），税率阶梯式调整。
- ABSD多次加码（如2018年7月，外国人税率提至20%）。
- 组屋贷款限制：缩短贷款期限至25年（2013年）。
5 | 2021年12月
- ABSD再上调：外国人税率升至30%，公民第二套房从12%提至17%，第三套房从15%提至25%。
- 房贷压力测试：要求利率缓冲从3%升至4%。
6 | 2022年9月
- 外国人ABSD升至30%，永久居民首套房提至5%（第二套30%），公民第二套房提至17%。
政策效用 POLICY EFFECTIVENESS 二
1 | 抑制投机与短期交易
- SSD延长后，短期转售比例显著下降，2013年后投机活动几乎消失。
2 | 控制杠杆风险
- TDSR和LTV调整降低了家庭债务风险，房贷违约率保持低位（2022年约0.4%）。
3 | 缓房价涨幅
- 私人住宅价格指数在2013-2017年下跌约12%，2020年后虽回升，但增速低于区域市场（2023年涨幅约8.6%）。
4 | 限制外国买家需求
- 外国买家比例从2011年的19%降至2023年的约6%（ABSD税率30%后）。
对房地产市场的影响 THE IMPACT ON REAL ESTATE MARKET 三
1 | 市场稳定性增强
- 价格波动率降低，2013年后未出现大起大落，2023年私人住宅价格指数较2010年累计上涨约60%（年均约3.8%）。
2 | 组屋市场与私人市场分化
- 组屋转售价受政策保护（如津贴提高），2023年转售价指数较2010年涨约50%，但涨幅低于私人市场。
3 | 开发商行为调整
- 开发商土地竞标更谨慎，项目开发周期缩短，小型公寓占比上升（迎合本地刚需）。
4 | 租赁市场活跃
- 部分投资者转向长期持有并出租，2023年私宅租金较2020年上涨约40%。
总结 SUMMARY 四
新加坡的降温措施通过税收、贷款限制和交易管制有效遏制了投机，降低了金融系统风险，但需持续调整以应对市场变化。长期看，政策平衡了住房的居住属性与投资属性，使市场趋向理性化，但也推高了部分刚需成本（如首付压力）。未来政策可能继续侧重保障本地居民住房需求，同时防范外部资金过度流入。
