5月非有地私宅转售价持平 外国买家购买单位跌17％
分析师指出，中央区有较多外国买家，新措施生效后，外国买家的额外买方印花税（ABSD）从30％调高至60％，导致他们购买的转售单位减少，因此中央区私宅转售价下滑并不意外。（档案照片）
我国政府4月底推出新一轮房地产降温措施后，5月份非有地私宅整体转售价格指数与前一个月持平，4月环比涨幅为0.2％。
5月份，外国买家在转售市场购买35个非有地私宅单位，环比下跌16.7％，但跌幅少于4月份的30%环比跌幅。同期，新加坡永久居民购买非有地转售私宅的数量则环比扬升13.7％，扭转在4月份环比下跌36.4%的趋势。
新加坡国立大学房地产与城市研究院（IREUS）星期三（6月28日）发布5月房地产价格指数预估数据。不包括小型公寓，中央区私宅转售价环比下跌0.8％，非中央区上扬0.4％；非有地私宅小型公寓价格上升0.9％。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣接受《联合早报》访问时说，5月非有地私宅整体转售价格指数与前一个月持平，主要因为中央区私宅转售价下滑。
他指出，中央区有较多外国买家，新措施生效后，外国买家的额外买方印花税（ABSD）从30％调高至60％，导致他们购买的转售单位减少，因此中央区私宅转售价下滑并不意外。
| 逾七成转售市场非有地住宅 过去一年由本地人购买
数据显示，在过去12个月，新加坡人平均在转售市场上购买74%的非有地住宅房产，而新加坡永久居民购买约21%，外国人则购买了约4%。
除了发布5月份预估数据，IREUS也调整了4月的预估数据。4月份整体转售价格指数同预估一致，环比上升0.2％。中央区转售价格从原本预估的0.4％下调至0.2％，非中央区的则从预估上升0.1％上调至0.2％，小型公寓转售价跟预估数据持平，涨幅为0.1％。
麦俊荣预计，基于外国买家额外买方印花税调高，中央区私宅转售将保持疲弱。强劲的私宅租金市场则有助支撑整体转售市场，这是因为有一些投资者倾向购买已取得临时入伙证（TOP）的单位，以便马上出租；有些则选择购买已有租户的单位。
整体而言，私宅转售市场料在下半年保持坚挺，组屋提升者购买转售私宅，也有助支撑私宅市场的表现。
另一方面，房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网SRX星期二（27日）发布非有地私宅的转售预估数据显示，5月份整体转售价环比上扬0.9％，涨幅小于前个月的1.3％，同比则上涨9.2％。
以地区来看，位于中央区以外（OCR）大众化私宅转售价同比涨幅最大，达9.9%；其他中央区（RCR）中档私宅转售价和核心中央区（CCR）的高档私宅转售价则分别上升9.6％和7.1％。若与4月份比较，CCR价格上扬2.2%，涨幅最大；RCR上涨1.8%，OCR价格却微跌0.2%。
终止12季连涨 本地私宅价格第二季环比下滑0.4%
外国买家在第二季购买的非有地私宅占总销量的5.3%，低于第一季的11.6%，而本地买家的比率也有所上升。（档案照片）
本地私宅价格终止连涨12个季度的势头，在第二季环比下滑0.4%，不过交易量环比增长16%。
分析师认为，由于经济放缓和利率上升，私宅价格接下来的数个季度料保持平稳。
市区重建局星期一（7月3日）发表的预估数据显示，整体私宅价格在第一季上涨3.3%之后回落，这是私宅价格自2020年第一季以来首次下跌。
非有地私宅价格环比滑落0.5%，第一季则增长2.6%。
国家发展部长李智陞在社交媒体脸书贴文说，政府自2021年12月以来数次出台房地产降温措施，包括在今年4月提高额外买方印花税。在这之后，房地产市场出现放缓的迹象。
他说：“我们也增加住房供应以应付需求。在2021年至2025年推出10万个政府组屋单位的计划正在顺利进行中。今年的私宅正选名单地段可供应9250个单位，是过去10年来的新高。我们会继续密切留意房地产市场，并在必要时调整我们的政策。”
| RCR私宅价格第二季下滑2.6%
市建局的数据显示，代表中档私宅的其他中央区（RCR）是价格唯一下跌的地区，第二季下滑2.6%，与前一季的增长4.4%相反。
代表大众化私宅的非中央区（OCR）价格涨幅从第一季的1.9%收窄至第二季的1.2%。代表高档私宅的核心中央区（CCR）价格微升0.3%，低于前一季的0.8%涨幅。
有地私宅价格微升0.1%，明显低于前一季的5.9%涨幅。
在交易量方面，由于第二季有数个新私宅项目开盘，推动交易量上升。第二季有4762个单位售出，环比增长16%，同比则滑落30.1%。
根据橙易产业研究与咨询部主管孙燕清统计，私宅价格今年首六个月上涨2.9%，低于去年同期的4.2%涨幅和前年同期的4.1%涨幅。不包括执行共管公寓的非有地新私宅价格，于第二季环比下滑1.8%至每平方英尺2537元。
| 私宅价格下滑含宏观环境因素
她认为，整体私宅价格下滑，除了因为非有地新私宅价格下跌之外，还包括宏观环境因素。
“去年9月至今年4月推行的新降温措施，不仅提高了额外买方印花税，也影响了买家的贷款能力，这些都可能导致今年的价格增速放缓。贷款利率高居不下，也导致一些买家受到较高贷款成本的影响。”
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）也有类似看法。据他观察，多数买家仍非常关注价格，尤其是政府推出降温措施以及贷款利率高涨之后，买家也因为经济放缓而更加谨慎。
“发展商都注意到这些情况，所以根据市场情绪定价。由于第三季会有数个新私宅项目开盘，包括料会受买家欢迎的其他中央区和非中央区项目，我们认为到时市场会更为活跃，尤其是在未售单位较少的非中央区。”
他预计，新私宅销量会在第三季增加，但价格可能保持平稳，全年价格可能上升4%至5%。
| 外国买家比率减少
值得注意的是，外国买家对本地房地产的投资兴趣明显下降。
伊斯迈说，非本地永久居民的外国买家在第二季购买的非有地私宅，占总销量的5.3%，低于第一季的11.6%和去年第四季的16.6%。本地买家的比率则从第一季的73%上升到第二季的84.4%。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚认为，今年4月推行的降温措施会继续发挥涟漪效应，即使目前的效果不明显。她认为房价已经触顶，并会在接下来的数个季度内回稳，今年全年的私宅价格预计会上涨3%。
