5月非有地私宅轉售價持平 外國買家購買單位跌17％
分析師指出，中央區有較多外國買家，新措施生效後，外國買家的額外買方印花稅（ABSD）從30％調高至60％，導致他們購買的轉售單位減少，因此中央區私宅轉售價下滑並不意外。（檔案照片）
我國政府4月底推出新一輪房地產降溫措施後，5月份非有地私宅整體轉售價格指數與前一個月持平，4月環比漲幅為0.2％。
5月份，外國買家在轉售市場購買35個非有地私宅單位，環比下跌16.7％，但跌幅少於4月份的30%環比跌幅。同期，新加坡永久居民購買非有地轉售私宅的數量則環比揚升13.7％，扭轉在4月份環比下跌36.4%的趨勢。
新加坡國立大學房地產與城市研究院（IREUS）星期三（6月28日）發布5月房地產價格指數預估數據。不包括小型公寓，中央區私宅轉售價環比下跌0.8％，非中央區上揚0.4％；非有地私宅小型公寓價格上升0.9％。
大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮接受《聯合早報》訪問時說，5月非有地私宅整體轉售價格指數與前一個月持平，主要因為中央區私宅轉售價下滑。
他指出，中央區有較多外國買家，新措施生效後，外國買家的額外買方印花稅（ABSD）從30％調高至60％，導致他們購買的轉售單位減少，因此中央區私宅轉售價下滑並不意外。
| 逾七成轉售市場非有地住宅 過去一年由本地人購買
數據顯示，在過去12個月，新加坡人平均在轉售市場上購買74%的非有地住宅房產，而新加坡永久居民購買約21%，外國人則購買了約4%。
除了發布5月份預估數據，IREUS也調整了4月的預估數據。4月份整體轉售價格指數同預估一致，環比上升0.2％。中央區轉售價格從原本預估的0.4％下調至0.2％，非中央區的則從預估上升0.1％上調至0.2％，小型公寓轉售價跟預估數據持平，漲幅為0.1％。
麥俊榮預計，基於外國買家額外買方印花稅調高，中央區私宅轉售將保持疲弱。強勁的私宅租金市場則有助支撐整體轉售市場，這是因為有一些投資者傾向購買已取得臨時入伙證（TOP）的單位，以便馬上出租；有些則選擇購買已有租戶的單位。
整體而言，私宅轉售市場料在下半年保持堅挺，組屋提升者購買轉售私宅，也有助支撐私宅市場的表現。
另一方面，房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網SRX星期二（27日）發布非有地私宅的轉售預估數據顯示，5月份整體轉售價環比上揚0.9％，漲幅小於前個月的1.3％，同比則上漲9.2％。
以地區來看，位於中央區以外（OCR）大眾化私宅轉售價同比漲幅最大，達9.9%；其他中央區（RCR）中檔私宅轉售價和核心中央區（CCR）的高檔私宅轉售價則分別上升9.6％和7.1％。若與4月份比較，CCR價格上揚2.2%，漲幅最大；RCR上漲1.8%，OCR價格卻微跌0.2%。
終止12季連漲 本地私宅價格第二季環比下滑0.4%
外國買家在第二季購買的非有地私宅占總銷量的5.3%，低於第一季的11.6%，而本地買家的比率也有所上升。（檔案照片）
本地私宅價格終止連漲12個季度的勢頭，在第二季環比下滑0.4%，不過交易量環比增長16%。
分析師認為，由於經濟放緩和利率上升，私宅價格接下來的數個季度料保持平穩。
市區重建局星期一（7月3日）發表的預估數據顯示，整體私宅價格在第一季上漲3.3%之後回落，這是私宅價格自2020年第一季以來首次下跌。
非有地私宅價格環比滑落0.5%，第一季則增長2.6%。
國家發展部長李智陞在社交媒體臉書貼文說，政府自2021年12月以來數次出台房地產降溫措施，包括在今年4月提高額外買方印花稅。在這之後，房地產市場出現放緩的跡象。
他說：「我們也增加住房供應以應付需求。在2021年至2025年推出10萬個政府組屋單位的計劃正在順利進行中。今年的私宅正選名單地段可供應9250個單位，是過去10年來的新高。我們會繼續密切留意房地產市場，並在必要時調整我們的政策。」
| RCR私宅價格第二季下滑2.6%
市建局的數據顯示，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）是價格唯一下跌的地區，第二季下滑2.6%，與前一季的增長4.4%相反。
代表大眾化私宅的非中央區（OCR）價格漲幅從第一季的1.9%收窄至第二季的1.2%。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）價格微升0.3%，低於前一季的0.8%漲幅。
有地私宅價格微升0.1%，明顯低於前一季的5.9%漲幅。
在交易量方面，由於第二季有數個新私宅項目開盤，推動交易量上升。第二季有4762個單位售出，環比增長16%，同比則滑落30.1%。
根據橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清統計，私宅價格今年首六個月上漲2.9%，低於去年同期的4.2%漲幅和前年同期的4.1%漲幅。不包括執行共管公寓的非有地新私宅價格，於第二季環比下滑1.8%至每平方英尺2537元。
| 私宅價格下滑含宏觀環境因素
她認為，整體私宅價格下滑，除了因為非有地新私宅價格下跌之外，還包括宏觀環境因素。
「去年9月至今年4月推行的新降溫措施，不僅提高了額外買方印花稅，也影響了買家的貸款能力，這些都可能導致今年的價格增速放緩。貸款利率高居不下，也導致一些買家受到較高貸款成本的影響。」
博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）也有類似看法。據他觀察，多數買家仍非常關注價格，尤其是政府推出降溫措施以及貸款利率高漲之後，買家也因為經濟放緩而更加謹慎。
「發展商都注意到這些情況，所以根據市場情緒定價。由於第三季會有數個新私宅項目開盤，包括料會受買家歡迎的其他中央區和非中央區項目，我們認為到時市場會更為活躍，尤其是在未售單位較少的非中央區。」
他預計，新私宅銷量會在第三季增加，但價格可能保持平穩，全年價格可能上升4%至5%。
| 外國買家比率減少
值得注意的是，外國買家對本地房地產的投資興趣明顯下降。
伊斯邁說，非本地永久居民的外國買家在第二季購買的非有地私宅，占總銷量的5.3%，低於第一季的11.6%和去年第四季的16.6%。本地買家的比率則從第一季的73%上升到第二季的84.4%。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚認為，今年4月推行的降溫措施會繼續發揮漣漪效應，即使目前的效果不明顯。她認為房價已經觸頂，並會在接下來的數個季度內回穩，今年全年的私宅價格預計會上漲3%。
